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不動産の有効活用

Effective inflection of the real estate

不動産の有効活用

有効活用は大きく「貸す」「売る」「買う」の3つに 分けられます。それぞれの内容と、不動産において 非常に重要な「相続」について詳しくご説明します。

【貸す】の具体的な方法を3つをご紹介します。

【貸す】の具体的な方法を3つをご紹介します。

定期借地

定期借地権は、一般に普通借地権と呼ばれる従来の借地権よりも地主の立場を強くすることで土地の利用を促し、未利用土地の有効活用につなげる目的で創設されました。「土地を貸しても必ず戻ってくるようにしたい」「期間を決めて土地を貸したい」等の要望をお持ちであれば検討の価値がある方法です。

普通借地との比較

  定期借地 普通借地
一般 事業用
契約期間 50年以上 10年以上50年未満 30年以上
利用目的 自由 事業用 自由
契約形式 書面 公正証書 指定なし
契約更新 なし あり( 正当な事由が無い限り、更新を拒絶できない )
建物再築による
契約期間の延長
なし あり
更新後の契約期間 更新1回目は20年、
更新2回目以降は10年
土地の返還 契約期間満了により、更地の状態にて返還 土地が返還されるとは限らない

定期借地のメリットとデメリット

Merit

節税効果が期待できる

借地人が土地に建物を建てた場合、更地の状態に比べ土地の課税評価が減額でき、相続税や固定資産税等の軽減効果が期待できる。

土地が更地で返還される

契約期間満了時に、土地が更地で返還される。

Demerit

土地の利用ができなくなる

土地を所有し続けている一方で、契約期間中は借地人が土地を利用する権利を持つ。

権利金等が低額である

契約締結時に権利金等の一時金を受け取る場合、一般的に普通借地に比べ低額となる。

駐車場

最も一般的な土地の活用方法です。土地の利用方法を変更したい時や売却したい時に、比較的時間をかけずに対応が可能です。
しかし、他の手法に比べて収益力は低くなるケースが多く見受けられます。

駐車場の種類と流れ

駐車場

月極駐車場

管理運用できるパートナーを探す

駐車場として利用できるように整地する

利用者を応募して運用開始

コインパーキング

管理運用できるパートナーを探す

諸条件について調整

開業に向けた土地整備

運用開始

駐車場のメリットとデメリット

Merit

流動性が高い

相続が発生したが、納税資金の準備がない・・・そのような場合にも、比較的時間をかけずに売却が可能。

事業リスクが低い

建物を建てて活用する場合に比べ、初期投資費用が低額である。

Demerit

収益性が低い

建てて貸す場合の賃料収入に比べ、収入が少ない。

保有コストが大きい

土地の課税評価が比較的高く、相続税や固定資産税等の負担が大きい。

建てて貸す

建物新築の費用を、オーナー様が自己資金・借入金等で支払う必要が生じます。
しかし、収益力が高くなる場合が多く、入居者を安定的に確保出来れば、安定した収入源として期待することができます。

こんな方がおすすめ

  • 不動産運用リスクを回避し安定収益を上げたい方
  • お手持ちの現金を不動産で活用し節税を行いたい方
  • 不動産運用により、高収益を上げたい方
  • 不動産を再有効利用したい方
  • 住宅用地
  • 駅前等の好立地
  • ローサイド等の商業立地

建てて貸すメリットとデメリット

Merit

市場ニーズに合えば高い収益力が期待できる

しっかりとした市場調査の結果に基づいた、ニーズに合った建物であれば、入居率が高く収益力が高い物件となる。

節税効果が期待できる

更地の状態に比べ土地の課税評価が下がる。また、一般に現金に比べ建物の評価が低くなるため、相続税、固定資産税等の軽減効果が期待できる。

Demerit

事業リスクが高い

建物新築の初期投資が必要となり、市況変動(空室、金利等)リスクも伴うため、赤字経営となる可能性もある。

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