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不動産の有効活用

Effective inflection of the real estate

不動産の有効活用

有効活用は大きく「貸す」「売る」「買う」の3つに 分けられます。それぞれの内容と、不動産において 非常に重要な「相続」について詳しくご説明します。

「資産組換え」・「買換え」についてご説明します。

「資産組換え」・「買換え」についてご説明します。

資産組換え

本来、不動産活用において『リスク』とは、「危険」を表すマイナス面に、メリットを享受するプラス面を含め、その両面の変動幅の大きさを表します。この意味においては、資産を不動産で保有する場合、現金での保有に比べリスクは大きいと言えます。

例:資産の保有形態を現金から不動産に変更する場合

想定利回りが比較的高い

収益不動産を購入する場合、想定される利回りは、預金等の金融商品と比較し、高い傾向にあります。
また、所有する土地に建物を建て賃貸する場合、更に利回りは高くなります。

物価変動リスクに対し相対する性質を持つ不動産はインフレ局面に強く、デフレ局面に弱い

物価変動リスクに対し相対する性質を持つ

節税効果がある

A.相続税の節税
相続財産を評価する際、不動産は路線価や固定資産税評価額にて評価するため、現金と比較した場合、一般的に評価が下がります。
また、無利用地や駐車場利用地に建物を建て賃貸した場合も、土地の評価を減額できます。
B.固定資産税等の節税
無利用地や駐車場利用地に住宅を建てた場合、土地の評価が減がり、保有コストを低減できます。

資産組換えのメリットとデメリット

Merit

節税効果が期待できる

現金に比べ、不動産の課税評価額は低いため、相続税の軽減効果が期待できる。

市場ニーズに合えば高い収益力が期待できる

しっかりとした市場調査に基づくニーズに合った賃貸不動産を購入することで、高い賃料収入を得られる。

Demerit

現金に比べ流動性が低い

不動産は利用方法によって、転用や売却に時間を要する場合がある。

事業リスクが発生する

不動産は、価格変動リスクに加え、市況の変動による収益性、稼働状況の変動リスクがある。

買換え

不動産を所有するに至った背景はそれぞれですが、相続等で取得した不動産、取得当時とは状況が大きく変わった不動産等の中には、現在では利用予定がない、または 使用しないまま保有し続けているというものもあるでしょう。このような場合でも、不動産につきものである維持管理や固定資産税等の保有コスト(ロス)は発生しており、 利用可能な不動産へ買い換えるなどの対策を講じる必要があります。

買換えに関する優遇制度の利用

買換えに関する優遇制度の利用

買換えのメリットとデメリット

Merit

不動産の活用と節税が同時に行える

優待制度の利用により、買換え時点には譲渡所得税の納税が猶予されるため、抵コストで不動産を活用できる。税負担の軽減自体を目的とした買換えも可能。

Demerit

将来、費用が発生する可能性がある

買換えにより取得した不動産を将来売却する際に収益が発生した場合、譲渡所得税が猶予されていた分を合わせて納税する。

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