アパート経営に確定申告は必要？経費にできる費用や申告の流れ

アパート経営では確定申告が必要？

アパート経営での確定申告の必要性は、所得金額などによって異なります。ここでは、確定申告が必要なケースと、確定申告を行ったほうがお得になるケースについて解説します。

確定申告が必要なケース

確定申告が必要となるのは、会社から支払われる給与や年金以外に、源泉徴収をされていない収入が年間20万円以上ある場合です。つまり、アパート経営による不動産所得が年間20万円以上ある場合は、確定申告が必要になります。

アパート経営による不動産所得とは、物件を貸し出すことで得た家賃や駐車場代などの収入から、アパート経営で生じた必要経費を差し引いた際に残る所得のことです。

ここで注意したいのは、確定申告が必要になるのは「家賃収入が年間で20万円以上の場合」ではないということです。「アパート経営における損益が年間で20万円以上の黒字となる場合」に、確定申告が必要となることを把握しておきましょう。

確定申告したほうがお得になるケース

前述のとおり、不動産所得が年間20万円以上となる場合には確定申告を行う必要があります。ただし、不動産所得が年間20万円未満または赤字だとしても、給与所得や事業所得などほかの所得がある場合は確定申告をしたほうがよいでしょう。

なぜなら、確定申告によって「損益通算」が行えるためです。損益通算とは、赤字の所得がある場合に、ほかの黒字の所得から差し引く仕組みを指します。例えば、不動産所得が赤字でほかの所得が黒字だった場合、不動産所得の赤字分をほかの所得と相殺することで、課税所得の減額が可能です。

損益通算をできる所得は限られてしまいますが、損益通算を行うと課税所得を抑えて納税額を軽減できるため、確定申告をしたほうがお得になります。

大規模修繕を行った年などは不動産所得が赤字になることがありますが、その場合には、確定申告を行うとよいでしょう。

アパート経営の確定申告で経費計上できるもの・できないもの

確定申告では所得・収入・経費などの金額が必要になりますが、どのようなものが経費になるか、よくわからないという方もいるでしょう。そこでアパート経営の確定申告で経費として計上できるもの・できないものを簡単に紹介します。

また、以下の記事ではアパート経営の経費にできるもの・できないものをさらに詳しく解説しているため、より詳細に知りたい方はこちらもぜひご覧ください。

アパート経営の経費で落とせるもの・落とせないものを詳しく解説！判断基準も参考に

経費に計上できるもの

アパート経営で経費と認められるのは、アパート経営にかかわった費用です。大きく分けて、以下の8種類が経費として計上できます。

公租公課	国や地方自治体に納める税金です。例えば、固定資産税や都市計画税、登録免許税などが該当します。
借入金利息	アパートを取得する資金をローンで借り入れた場合は、借入金利息が経費として認められます。
共用部の 水道光熱費	アパートのエントランスや廊下など、共用部で発生する水道光熱費は経費への計上が可能です。
減価償却費	減価償却とは、時間経過や使用によって価値が変わる固定資産に対して行う会計処理を指します。建物の耐用年数は構造や素材により法律で定められ、この耐用年数に応じて、アパートの建築や購入などにかかった費用を経費に計上できます。
修繕費	劣化した建物の修繕において、維持管理や原状回復を目的とした20万円以下の修繕費は、経費計上が可能です。
管理費・ 管理委託費	管理費は、安全に居住できる状態を維持できるようにアパートを管理するための費用です。この管理を不動産管理会社などに委託した場合の費用は、管理委託費といいます。管理費・管理委託費は、どちらも経費計上が可能です。
損害保険料	災害に備えるためにアパートにかけた、火災保険や地震保険などの損害保険料も経費への計上が可能です。
その他の費用	アパート経営で使用した電話・インターネットの利用料金や入居者募集にかかった宣伝費など、アパート経営に必要となった費用は経費として計上できます。

経費に計上できないもの

以下の費用はアパート経営の必要経費に計上できないため、注意しましょう。

• ローンの借入金
• 所得税と住民税
• アパート経営に関係ない費用

アパートを取得するために借り入れたローンの返済額のうち、元金部分は経費として認められません。

また、所得税と住民税はアパート経営で生じる税金ではなく、経営者自身が支払う税金です。そのため、経費として計上できません。

このほかには、アパート経営とは関係のない費用も、経費にはできないため注意しましょう。例えば、プライベートで発生した交通費や通信費、プライベート用の自動車購入などの個人的な支出が該当します。

【5STEP】アパート経営の確定申告の流れ

アパート経営の確定申告の流れを、5つのステップに分けて解説します。

【STEP1】青色申告申請書を提出する（開業から2ヵ月以内）

1つ目のステップでは、アパート経営の確定申告を「白色申告」「青色申告」のどちらで行うかを決めましょう。

青色申告を行う場合には、開業から2ヵ月以内に申請書の提出が必要です。そのため、どちらの方法で確定申告をするかということも、これに間に合うように決めなければなりません。

確定申告の「白色申告」と「青色申告」の違い

確定申告には「白色申告」と「青色申告」という2つの方法があります。白色申告は簡易的な帳簿付けで確定申告を行えますが、基礎控除のみで特別控除などはありません。

一方の青色申告は、白色申告に比べて帳簿付けに専門知識が必要です。その分、経費として計上できる範囲が広い、特別控除として最大65万円の控除を受けられるなどのメリットがあります。

【STEP2】提出書類を用意する

2つ目のステップでは、確定申告で提出する書類を用意していきます。具体的には、源泉徴収票や控除証明書、各種明細書、領収書・レシートなどが該当します。

書類の取得方法や取得時期はそれぞれ異なるため、抜け漏れのないように確認することが大切です。

【STEP3】収入・経費を計算する

3つ目のステップは、収入・経費の計算です。確定申告の受付は、例年2月16日～3月15日の1ヵ月間となっています。

この期間に確定申告を行えるよう、準備として前年の1月1日～12月31日に発生したアパート経営の収入と経費を計算しておく必要があります。帳簿付けを普段から行っておけば、余裕を持って準備できるでしょう。

【STEP4】確定申告書類を作成する

4つ目のステップは、申告書類の作成です。確定申告書は国税庁のホームページからダウンロードするほか、税務署や市町村の担当窓口で受け取ったり、税務署から郵送してもらったりすることで入手できます。

経費を記録するために日頃から会計ソフト・アプリを使用している場合は、確定申告書の作成がインターネット上で手軽に行うことが可能です。

また、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、画面の項目に沿って必要事項を入力するだけで簡単に書類を作れます。

【STEP5】確定申告書類を管轄税務署に提出する

5つ目のステップは、確定申告書類の提出です。作成した書類を郵送または持参して提出する場合は、アパートを経営するオーナーの居住地を管轄する税務署へと提出します。

また、国税庁が提供する国税電子申告・納税システム「e-tax」を利用すれば、インターネットで提出ができます。ただし、e-taxの利用には利用者識別番号や電子証明書の取得が必要なため、事前準備をしておきましょう。

まとめ

アパート経営の確定申告は、不動産所得が年間20万円以上の場合に必要となります。経費や手続きの流れについて十分に理解したうえで確定申告を実践し、健全なアパート経営を行いましょう。

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