【初心者必見】相続した土地の4つの活用方法とは？選ぶ時のポイントや土地売却も解説

相続した土地を活用すべき理由

土地活用には、節税効果がある、収益が見込める、という2つの大きなメリットがあります。

土地を所有している場合、固定資産税や都市計画税などの税金を支払わなければなりません。土地に条件を満たした建物を建築すると、住宅用地の特例が適用されるため、固定資産税や都市計画税が軽減されます。また、土地の評価額が下がれば、相続税対策も可能になります。

さらに、土地活用は事業として行うため、事業によって発生した費用を経費として計上できるようになります。経費を計上して申告したり、損益通算などの制度を活用したりすれば、所得を低く抑えられるため、結果として所得税を抑えることも可能です。

また、土地を賃貸物件や駐車場などとして運用できれば、安定した収入も期待できます。

なお仮に、土地を管理せず放置したことによって第三者に被害がおよぶと、土地の所有者が被害の責任を問われるおそれがあります。土地活用は、土地を適切に維持管理し、土地によるトラブルを防ぐ最適な方法だといえるでしょう。

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【初心者必見】相続した土地の4つの活用方法

土地の活用法にはさまざまな種類があります。そのなかでも、初心者が取り組みやすい土地活用法として、駐車場、太陽光発電、トランクルーム、賃貸物件の4つを紹介します。

駐車場

駐車場としての土地活用には、月極駐車場として利用者から毎月賃料を得る方法と、コインパーキングとして提供して1回ごとの利用料を得る方法があります。

駐車場には、土地活用のための初期費用を抑えられる、狭小地や変形地でも利用しやすい、他の活用法へ切り替えやすいといったメリットがあります。周辺に商業施設などが多く、競合となる駐車場が少ないなど、駐車場のニーズが見込めるエリアであれば、安定した収入を見込めるでしょう。

一方で、駐車場には節税効果が薄い、収益性があまり高くないといったデメリットがあります。駐車場としての土地活用は、収益性の高い土地活用をしたい方には、向いていないといえるでしょう。

駐車場経営を成功させるには、立地条件に合わせて提供形態を検討することが重要です。商業施設に近い立地ならコインパーキング、住宅街に位置するなら月極駐車場など、どのような駐車場が求められているかを調査したうえで提供形態を決定しましょう。

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太陽光発電

広い土地や日当たりが良い土地など条件に当てはまる場合は、太陽光発電による土地活用も可能です。

太陽光発電による土地活用で利用できる制度に、再生可能エネルギーの固定価格買取制度（FIT）があります。固定価格買取制度（FIT）を利用すると、太陽光発電をスタートした時の買取価格のまま、10kW未満の「家庭用」の場合は10年間、10kW以上の「事業用」の場合は20年間、余剰分のエネルギーを買い取ってもらえます。

固定価格買取制度により、太陽光発電は長期的に安定した収入が見込めます。基本的に管理の手間がないため、維持費や管理費も抑えられるでしょう。

ただし、太陽光発電は短期の土地活用には向いていません。また、風水害のリスクがあるため、リスクへの対処法をあらかじめ検討しておく必要があるといえるでしょう。

トランクルーム

倉庫業者として、利用者が荷物を保管するトランクルームを提供し、賃料を得る土地活用法もあります。倉庫運営は、土地にコンテナを設置する形式は「コンテナ型」、建物内の部屋を倉庫として利用する形式は「ルーム型」と呼ばれています。

トランクルームのメリットには、不整形地や日当たりの悪い土地でも活用しやすく、管理費用を抑えられる点が挙げられます。また、土地の転用がしやすく、一時的にトランクルームとして活用し、一定の収益を得てからほかの土地活用法を試す、といった手法にも適しています。

トランクルームのデメリットとしては、収益化まで時間がかかる点と、盗難・破損トラブルなどの発生リスクがある点が挙げられます。

賃貸物件

相続した土地に住宅などが建築されている場合は、賃貸物件として貸し出すのもおすすめです。賃貸できる物件がすでに用意できていれば、一時的な土地活用として利用しやすく、更地にするよりも節税効果があります。

ただし、賃貸運営にあたって物件をリフォームする場合、リフォーム費用がかかります。また、入居者がいないと賃料収入は得られません。不動産を賃貸物件として活用する場合は、賃貸ニーズがありそうか、築年数が浅いかなど、賃貸に適応した不動産であるか確認しておくことが大切です。

相続した土地の活用方法を選ぶ時のポイント

相続した土地の活用方法を選ぶ上でのポイントを、3つ解説します。

土地の規制について確認する

土地の活用方法や土地に建てられる建築物の要件は、都市計画法や建築基準法、宅地造成等規制法、都市緑化法などの法律によって制限されています。相続した土地を活用する際は、まず土地や建物に制限がないか確認しましょう。

都市計画法：都市計画に関して必要な事項を定めた法律
建築基準法：建築物に関する基準を定めた法律
宅地造成等規制法：宅地造成による災害を防止するための規制を定めた法律
農地法：農地の権利移動や転用の制限などを定めた法律
都市緑化法：都市の緑地を維持し、緑化を増進するための制度を定めた法律

地域のニーズについて調べる

ニーズを調べずに土地活用方法を選択してしまうと、土地の利用者が見つからず、運用が失敗に終わってしまう可能性が高まります。土地に適した活用方法を探るためにも、地域のニーズをつかんでおきましょう。

例えば、駐車場として土地活用を検討するなら、周辺にある競合の駐車場の利用状況をチェックしておきます。

市場を調査し、地域で高いニーズが見込める活用方法を選んでください。

不動産会社へ相談する

よりニーズに則した土地活用をしたいなら、土地活用に詳しい不動産会社へ相談するのがおすすめです。不動産会社に相談すれば、土地活用のノウハウを活かして最適な土地活用法をアドバイスしてもらえるでしょう。

また、不動産会社と協力すれば、土地活用の初心者であっても、住宅用地ならアパート・マンションを建てたり、駅前なら店舗ビル・オフィスビスを建てたりして、賃料収入を得るなどの複雑な土地活用方法も検討できます。複数の不動産会社を比較して、自分に合った会社を選択することが大事です。

相続した土地は売却が適していることもある

場合によっては、土地を活用するよりも売却したほうが良いケースもあります。具体的に、売却が向いているケースには以下のようなものが挙げられます。

• 相続した土地が居住地から遠く離れており、管理がしづらい場合
• 土地の立地等の条件が悪いため良い活用法が見つからず、税金や維持費のみかかってしまう場合
• 相続税の納税資金が不足している場合
• 複数人で遺産分割しなければならない場合 など

土地活用に困っている場合は、売却も含めて検討してみるとよいでしょう。

まとめ

相続した土地を活用せず放置していると、固定資産税などの税金がかかり、場合によってはトラブルに巻き込まれる可能性もあります。土地を無駄にしないためにも、土地に合った活用方法を探してみましょう。

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