土地を高く売るために守りたいポイント7選！土地を売る際の注意点も

土地を高く売るために守りたいポイント7選

土地を高く売るためには、土地価格の特性を知ることや、買主が安心して購入できるようにすることが重要です。

土地が値上がりしている時期に売る

土地価格の推移には、上昇や下降といったトレンドがあります。そのため、価格上昇時に売却できるようタイミングを見極めることが重要です。

土地の代表的な価格指標である「公示地価」や実際に売買された土地の「実勢価格」などを活用し、状況を逐一確認しましょう。公示価格は「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」、実勢価格は同じく国土交通省の「土地総合情報システム」などで調べられます。

また、人口が増加している地域や都市開発の予定がある地域は土地価格が値上がりする傾向があるため、日頃から情報収集しておくとよいでしょう。

古家付きで土地を売る

売りたい土地に中古住宅がある場合、取り壊して更地として売るのではなく「古家付きの土地」として売り出すことも考えましょう。住める状態の家が付いている場合、物件購入に住宅ローンを利用できる可能性があるため、買い手が付きやすくなります。

売主にとっても、建物の解体費用が不要になる点が「古家付きの土地」のメリットです。また、住宅用地のほうが更地より固定資産税額が低いことから、家を残せば売却までの期間に課税される金額が抑えられます。

一方、古家付き土地は更地に比べて用途が限定され、流通性に劣る点がデメリットです。家を残すかどうかは、古家の状態などを考慮したうえで検討することが大切です。

不動産を高く売る方法については、以下の記事も参考にしてください。

不動産を高値で売却できるタイミングはある？注意点についても解説！

隣地を購入したうえで売却する

狭い土地や不整形地、道路に接していない土地や接道部分が短い土地は価格が低くなりがちです。このような土地を売りたい場合、隣地を購入したうえで併せて売りに出せば高く売れる可能性があります。

土地の購入には当然コストがかかるため、隣地購入については不動産会社に相談し、メリットが大きい場合に検討すればよいでしょう。

なお、隣地に不整形や接道などの問題がある場合は、自身の土地を隣地のオーナーに買い取ってもらえる可能性もあります。

広範な土地は一部を売る

広過ぎる土地は価格が高くなり、利便性や管理の面から、個人住宅用として売れにくい傾向があります。この場合、土地を分けて売るという方法で解決を図りましょう。

ただし、宅地建物取引業の免許を持っていない個人が複数の土地をまとめて売ると、宅地建物取引業法違反となる恐れがあります。

分けた土地の一部を売り、残りの土地は自分が使う、または十分な期間を経たのちに売るなどの工夫が必要です。

土地を複数に分割して売る場合のスケジュールについては、不動産会社に相談して決めるとよいでしょう。

隣地との境界をチェックしておく

隣地との境界が不明確な土地は、後日トラブルの原因となりかねません。そのため土地の買主は、土地購入に際して「境界確認書」を売主に要求することが一般的です。
境界確認書を作成するためには、有資格者が隣地所有者の立ち会いのもと「確定測量」を行う必要があります。

また、境界確定の結果すでに越境物があり、しかもその撤去が難しい場合には、隣地所有者との間に「越境の覚書」を交わしておくことが有効です。越境の覚書とは「互いに越境物を確認したこと」や「将来建て替えを行う際には越境を解消すること」などを約束する書類です。

地盤と土壌汚染について調べておく

購入後の土地に軟弱地盤や土壌汚染などの問題が見つかると、買主にとって余分なコスト発生につながります。

問題のない土地であることを証明するために以下のような調査を行い、土地の付加価値を高めておきましょう。

• 地盤調査
  土地が耐えられる建物の重さ・大きさを知るための調査
• 土壌汚染調査
  健康被害や不安の原因となるような土壌汚染がないか知るための調査

一般に土壌汚染調査では、工場などの有害物質を使用する施設が過去になかったか調べる地歴調査や、土地の表層に汚染物質が検出されないか調べる表層調査が実施されます。

土地の利用履歴を確認しておく

地中の残留物や埋設物がないことは、買主にとっての安心材料です。残留物などの有無は、土地の利用履歴からおおむね判断できます。

例えば、ガソリンスタンドがあった土地には地下タンク、大きな建物があった土地には柱や杭が地中に残留している可能性があります。また、工場などが建っていた土地は、土壌汚染調査の必要性が高いといえるでしょう。

土地の利用履歴は、法務局の登記簿（閉鎖事項証明）などから調べることが可能です。

土地を売る際の注意点

ここでは、土地売却にあたって知っておきたい法律上の注意点を2つ紹介します。

契約不適合責任に問われないようにする

「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」場合、引き渡した側は「契約不適合責任」に問われます。
参考：民法第562条

土地の取引でよくあるのは、事後的に土壌汚染や埋設物などが見つかるケースです。この場合、民法の定めに基づき、買主は売主に対して契約解除、損害賠償請求のほか、目的物の修補などを要求する「追完請求」や代金減額請求が可能となります。

このような売却後のトラブル回避のためにも、土地にマイナス要素がある場合はサポートしてくれる不動産会社へ漏れなく報告し、対処を依頼することが大切です。

相続不動産を売る際は事前に手続きしておく

委任状がない限り、名義人以外が土地を売却することはできません。そのため、名義人が被相続人のままである土地を売る場合には、売却前に法務局で相続登記をしておく必要があります。登記は、所有者が第三者に所有権を主張するために必須の手続きです。

遺言書がある場合はその内容に従い、ない場合は遺産分割協議を行って土地の相続人を決定し、新しい名義での登記を済ませておきましょう。

なお、所有者不明土地の増加が問題となったため、2024年4月から相続により不動産を取得した際の相続登記は義務化されます。

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土地を売りたい時はどこに相談したら良い？

土地の売却についての相談先は、基本的に不動産会社です。駅から遠い土地や狭小地などの売れにくい物件であっても相談に乗り、不動産のプロとして、うまく売るための知見を提供してくれます。

不動産会社に相談する際は、いきなり売却を依頼するわけではなく、土地の査定依頼から入ることが一般的です。依頼を受けた不動産会社は、豊富な仲介データをもとに査定を行います。

複数の不動産会社に査定を依頼し、その時の対応や査定結果を見たうえで売却を依頼する不動産会社を決定するとよいでしょう。

不動産会社との媒介契約締結後、売却活動による買主探しが始まります。

まとめ

土地を高く売るためには、さまざまな工夫が求められます。また、法的な注意点を押さえておくことも必要です。売却が難しそうなケースも含め、土地売却を検討している場合は不動産会社に相談してみてください。

茨城県つくば市に本社を置く一誠商事は、地域密着の不動産会社として不動産の査定および売買の媒介を行っています。

土地の売却をお考えの方は、ぜひご相談ください。