不動産投資を自己資金300万円で始める！主な投資の種類や成功に導くポイントも解説
家賃収入が得られることから、アパートやマンションを購入し賃貸物件として貸し出す不動産投資に興味を持つ方もいます。
その際に考えるのが、今の自己資金でどのような不動産投資を実現できるのかということでしょう。不動産投資には区分マンションや戸建てなどの種類がありますが、たとえば自己資金300万円を元手に不動産投資を始める場合には、どのような種類を選べるのでしょうか。
今回は、自己資金300万円で不動産投資を始める際の選択肢や主な種類、成功に導くポイントなどを解説します。
目次
不動産投資を自己資金300万円で始める際の選択肢は2つ
不動産投資を自己資金300万円で始める際には、大きく分けて2つの選択肢があります。1つは金融機関でローンを借り入れる方法、もう1つは現金一括で物件を購入する方法です。
まずローンを借り入れる場合、自己資金300万円を用意している時は1,000万円～2,000万円ほどを借り入れられるでしょう。
ただし、ローン審査では勤務先や勤続年数、年収などの個人属性のほか、物件の収益力が判断されます。そのため、審査に合格するとは限らないというデメリットがあります。
一方の現金一括で物件を購入する方法では、ローンの借り入れがないため返済の必要がありません。ただし、選べる物件の種類が限定的になりやすい点はデメリットといえるでしょう。
ローンを借り入れるのか、現金一括で購入するのか、それぞれのメリット・デメリットを考慮したうえで決めることをおすすめします。
300万円で始める不動産投資の種類3つ
自己資金300万円で始める不動産投資には、区分マンションや戸建て、一棟アパートを購入するという3種類があります。ここでは、それぞれの特徴やメリット・デメリットを紹介します。
区分マンション
区分マンションとは、マンション内の1戸～数戸の物件を区分的に所有する投資方法のことで、中古物件でも駅から徒歩圏内の物件や、築浅の物件が見つかるケースがあります。
区分マンションのメリットは、物件の流動性が高い点や維持管理をしやすい点、リスク分散がしやすい点です。
その一方、周辺に競合している物件が多いと、空室リスクが高まる点には注意が必要です。空室の発生により家賃収入が途絶えるおそれがあるため、事前のリサーチが重要になります。
戸建て
一戸建てを所有して賃貸経営を行う投資方法を、戸建て投資と呼びます。一戸建てに投資するメリットは、ファミリー層の入居が見込めるため安定的な賃貸経営を実現しやすいことと、「駐車場付き」「庭付き」「ペット可」などの条件にも応えやすいことです。
特に、学区内の小中学校などが近くにある物件の場合、子育て世代に選ばれやすくなるため、周辺環境のチェックが需要になるでしょう。
一方で、退去後はリフォームや修繕にかかる費用が高額になりやすいというデメリットがあります。また、金融機関からの融資を受けにくいケースもあるため、注意が必要です。
一棟アパート
一棟アパートを所有して賃貸経営を行う投資方法を、一棟投資といいます。
アパートを一棟所有するには高額な資金が必要だと思うかもしれませんが、地方都市にある単身者向けの中古アパートなどは、自己資金300万円＋ローンで一棟投資を実現できるケースがあります。
一棟アパート経営を行うメリットは空室リスクを分散できることですが、築古物件から選択する可能性が高い点や、立地面でのリスクは分散できない点に留意しましょう。
地方都市の場合は主な交通手段が車というケースも多いため、駐車場付きの物件を購入するのが望ましいといえます。
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300万円で始める不動産投資を成功に導くポイント
不動産投資を始めるにあたり、自己資金が300万円というのは決して多い金額ではありません。しかし、ポイントを押さえれば成功させることは可能です。
ここでは、少ない資金でも不動産投資を成功に導く4つのポイントを紹介します。
リフォーム・リノベーションは最小限に留める
築古物件を購入してリフォームやリノベーションを行う際は、工事の範囲が広いと初期費用がかさむため、最小限に留めることが重要です。
ちなみに、リフォームとは老朽化した建物を初期の性能へ戻すことを意味し、クロスや床の張替え、外壁の塗替え、設備の交換などが該当します。工事期間が短く済むため費用を抑えやすく、完成後の状態をイメージしながらプランニングできるのがメリットです。
しかし、部分的な工事のため家全体の統一感がなくなってしまったり、工事後すぐに別の場所のメンテナンスが必要になったりするデメリットもあります。
そしてリノベーションとは、住宅に新たな価値を加えることを意味し、部屋の増設や水回りの設備の移動などが行われます。ライフスタイルに合わせた間取りに変更したり、自分好みの設計を考えたりしながら家全体に統一感を持たせることが可能な点は、メリットです。
ただし、大規模な工事が必要となるため工事費用が高額になったり、引き渡しまでに時間がかかったりする点はデメリットといえるでしょう。
利回りの高い物件を購入する
価格の低い区分マンションなどでは、設定される家賃も高額ではありません。そのため、できるだけ家賃を高く設定するために、好立地で利回りが高い物件を購入することが大切です。
なお、不動産投資の利回りとは、物件購入価格に対する1年間の家賃収入の割合を指します。利回りは、表面利回りと実質利回りの2種類に分かれているため注意しましょう。
表面利回りとは、税金や管理費などの経費が含まれていない利回りのことで、実質利回りとは、購入時の諸費用や各種税金などを考慮した利回りのことです。
この2つは、以下の方法で計算します。
表面利回り（％）＝（年間家賃収入÷物件購入価格）×100
実質利回り（％）＝（年間収入－年間諸費用）÷（物件購入価格＋購入時諸費用）×100
条件によっては値下げを交渉してみる
購入を検討している不動産の状態や売主の状況によっては、購入価格の値下げ交渉に応じてくれるケースがあります。
とはいえ、無茶な値引きを要求するのはNGです。あくまでも常識的な範囲内での交渉が前提です。例えば、戸建てを購入するにあたり外壁にヒビが入っていた場合には、修繕費用が必要になるとして値下げ交渉できる可能性があります。
また、現オーナーが高齢であったり、所有物件から離れた地域に住んでいたりする場合には早めに手放したいと考えていることもあり、値下げ交渉ができるかもしれません。
なお、こうした値下げ交渉をする場合には、事前に不動産物件や売主、物件周辺の調査を行うことが大切です。
2件目の不動産投資も検討する
1件目に投資した不動産の運用が安定し、資金が増えてきたタイミングで、2件目の不動産投資を検討するのも成功に導く一つの手です。
2件目の不動産投資には1件目の経験を活かせるため、ある程度の余裕を持って物件を運用することが可能になります。
また、2件目の物件を所有することで、リスク分散ができるメリットもあります。例えば、1件目とは別のエリアで所有したり、1件目とはタイプの異なる物件を所有したりすることで、空室リスクを分散できます。
ただし、失敗を防ぐためにも入念なリサーチなどは必須です。賃料の査定や収支改善など、幅広く相談できる不動産会社にパートナーとなってもらうとよいでしょう。
不動産投資を行う際に知っておきたい注意点
この記事では自己資金300万円で不動産投資を始める方法や、成功するためのポイントなどを紹介してきました。
しかし、「不動産投資に興味はあるけれど自己資金がない」という方もいるのではないでしょうか。
その場合、融資を物件価格と同じ金額で受ける「フルローン」や、諸費用まで含めて融資を受ける「オーバーローン」などを利用する方法もあります。
ただし、融資を受けるための金融機関の審査が厳しくなるほか、借り入れできたとしても月々のローン返済額が大きくなります。その結果、キャッシュフローの悪化につながることになりかねません。
こうしたリスクを回避するためにも、ある程度の自己資金を用意することが大切です。
まとめ
不動産投資というと、潤沢な自己資金のある人が行うものというイメージを持つ方もいるかもしれませんが、300万円の自己資金でも始められます。
自己資金がなくても、フルローンやオーバーローンの利用により、不動産投資を始めることは可能です。しかし、ローンの返済やキャッシュフローを考えると、ある程度の自己資金を用意しておくほうがよいでしょう。
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