不動産は相続せずに売却できる？売却前に知っておきたいポイントや流れを解説

不動産を相続せずに売却できない理由

親などから相続した不動産を売却する場合、相続人が所有者であることを証明する必要があります。そのため、被相続人（相続財産を遺して亡くなった方） から、相続人へ名義変更する手続き「相続登記」をしなければなりません。

また、相続した不動産を第三者に売却する際は、買主への「所有権移転登記」が必要です。所有権移転登記は相続人の名義に変更してからでなければ行えないため、相続登記は必須の手続きと覚えておきましょう。

2024年より相続登記の申請が義務化

これまでは、名義人である親族が亡くなってしまったとしても、名義変更を行わずに放置していた方もいるかもしれません。しかし、2024年4月1日からは、相続登記の申請が義務化 されることになりました。制度が見直された主な目的は、所有者不明の土地の発生を防ぐためです。

今後、相続人になった場合には、相続不動産の所有権取得を知った日から、3年以内に相続登記申請を行う必要があります。正当な理由もなく建物・土地を被相続人の名義のままにした場合、10万円以下の過料が生じかねない 点に注意しましょう。

親が亡くなった際の名義変更について知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。
亡くなった親名義の家｜名義変更の必要性や費用、必要書類について解説

相続不動産を売却する3つのケース

不動産を相続した場合、活用せずに売却するケースがあります。自身に当てはまる可能性がある場合は、どのようなケースで選択肢として売却が考えられるのかを理解しておくとよいでしょう。

利用する予定がない

遠く離れて暮らしていた親の不動産を相続するなど、利用する予定のない不動産を所有するケースでは、売却が考えられるでしょう。ただし、不動産を相続して所有している間は、固定資産税や都市計画税などの税金や管理費がかかります。

所有している土地に建物が建っている場合には、固定資産税および都市計画税に対して住宅用地の軽減措置が適用 されるため、税負担を軽減することが可能です。土地のみの場合には、軽減措置が適用されない 点に注意しましょう。

換価分割を行う

複数の相続人で遺産を分割する際には、現物分割や換価分割などを行います。

現物分割は土地や建物などの遺産を現物のまま分割相続する方法で、換価分割は相続した遺産を売却し、得たお金を相続人で分割する方法です。

相続した遺産が不動産の場合、複数の相続人で分配するとなれば、管理が複雑になる可能性が高いでしょう。その点、換価分割であれば、相続人が平等に売却金を受け取れるメリットがあります。

上記のことから、遺産が不動産であり相続人が複数いる場合は、不動産を売却して換価分割を行うのがおすすめです。

清算型遺贈が行われる

清算型遺贈とは、遺言書で指定された遺言執行者が被相続人の遺産を売却して得た代金を、相続人や受遺者へ寄贈することです。遺産が不動産のみの場合や相続人が遠方在住などの場合は、清算型遺贈が行われる傾向にあります。

清算型遺贈では、遺言執行者が法定相続人に代わって登記手続きを実施します。手続きをスムーズに進めるためにも、遺言執行者を事前に決めておくことが大切です。

相続不動産を売却する前に知っておきたいポイント

相続した不動産を売却する際には、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。ここでは、売却する前に知っておきたいポイントを2つ紹介するので、不動産の売却予定がある際は事前に確認しておきましょう。

相続登記は早めに着手する

相続登記を行う際には、以下のような書類が必要です。特に必要な書類のなかから、一部を紹介します。

• 相続人全員の戸籍謄本
• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡するまでに作成されたものすべて）
• 不動産取得者の住民票
• 登記申請書

相続人が多い場合、戸籍謄本を取得するだけでも数ヵ月かかる可能性があります。また、被相続人の戸籍謄本は、出生から死亡するまでに作成されたものをすべて用意しなければなりません。

売却をスムーズに行うためにも、相続登記は早めに着手するとよいでしょう。

登記完了前の売却相談は可能

所有している不動産を売却する場合は、不動産会社に仲介してもらい買主を探すのが一般的です。では、不動産会社に仲介してもらうまでに、相続登記を完了させておかなければならないのでしょうか。

不動産の売却に関する相談であれば、相続登記が完了していなくても依頼できます。例えば、どの程度で売却できるのか、売却にあたっての問題点は何なのかなど、相談することが可能です。

ただし、不動産の買主が見つかって売買契約を締結する際には、相続登記が完了していなければなりません。相続登記完了までに時間を要してしまうと、買主との売買契約が行えない場合があるため、早めに済ませておくことが大切です。

【4ステップ】不動産を相続・売却する流れ

実際に不動産を相続したり売却したりする場合は、どのような手続きを行うのでしょうか。ここからは、不動産相続時から売却するまでの流れについて、順を追って解説します。

ステップ1.遺言書の有無を確認する

まずは、被相続人が所有していた不動産の権利関係や状態などを確認します。被相続人が遺言書を遺している場合は遺言書の内容が優先されるため、遺言書にしたがって相続人を確認しましょう。

遺言書がない場合は法定相続人で遺産分割協議を行い、 協議内容に全員が合意したら、遺産分割協議書を作成します。

ステップ2.相続登記する

相続登記では、必要な書類が複数あります。不備がないようにすべて収集・作成したうえで、不動産がある地域を管轄している法務局に申請してください。

法務局での審査や登記には、10日前後かかると考えておくとよいでしょう。登記が完了して、登記完了証および登記識別情報通知 を受け取ったら、大事に保管します。

ステップ3.売却について相談する

相続登記が完了したら、不動産の売却について不動産会社に相談します。物件査定や媒介契約の締結を済ませ次第、購入希望者探しを開始するのが一般的な流れといえるでしょう。

購入希望者が現れた際には契約条件などを調整し、売主と買主の合意によって売買契約を締結します。

ステップ4.残代金受領・引き渡し

買主から売買代金を受け取ったら、所有権の移転登記申請を行います。諸費用の支払いや鍵の引き渡しなども行えば、取引完了です。

なお、残代金の受領時には権利証以外にも、身分証明や印鑑証明書などさまざまなものを用意する必要があります。不備があると手続きが滞ってしまうため、念入りに確認しておきましょう。

まとめ

相続した不動産を売却する場合、被相続人から相続人へと名義変更する「相続登記」を完了しなければ売却できません。相続登記の申請が義務化されることを考慮すれば、早めに手続きを済ませておくのが賢明といえるでしょう。

なお、相続登記が完了していなくても、不動産会社に売却の相談を行うことは可能です。相続した不動産の売却を考えている場合は、相続登記の手続きを進めながら不動産会社へ売却の相談を行うことも、一つの方法として検討してみてはいかがでしょうか。

一誠商事では、相続した不動産の有効活用をサポート します。相続した不動産のことでお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。