インボイス制度がアパート経営に与える影響とは？制度概要とともに解説

インボイス制度とは

インボイス制度は、令和5（2023）年10月1日から 導入される消費税法上の制度で、正式には「適格請求書等保存方式」といいます。

これまで事業者は「適格請求書（インボイス）」の有無に関係なく、「仕入税額控除」を受けられました。しかし、インボイス制度の導入後、事業者は仕入税額控除を受けるために適格請求書を発行・保存しなければなりません。

仕入税額控除は、課税事業者に多重で消費税が課されないようにするための仕組みです。具体的には、以下の計算式のとおり、売上にかかる消費税から仕入れにかかった消費税を差し引けます。

【消費税額＝売上にかかる消費税額－仕入れにかかった消費税額】

適格請求書について

適格請求書とは、売主（貸主）が買主（借主）に対し、適用税率や消費税額などを伝える請求書を指します。
具体的には、取引年月日や取引内容などが記載されている現行の請求書（区分記載請求書）に、次の3点を追記したものです。

• 「適格請求書発行事業者」の登録番号
• 適用税率
• 適用税率ごとに計算した消費税額等

適格請求書を発行できるのは、適格請求書発行事業者のみであり、適格請求書発行事業者になるには、次の条件を満たす必要があります。

• 消費税の課税事業者であること
• 税務署に適格請求書発行事業者の登録申請書を提出し、審査を受けること

課税事業者・免税事業者について

事業者は、消費税を納付する義務がある「課税事業者」と、納付の義務が免除される「免税事業者」に分けられます。免税事業者の場合でも、届出をすれば課税事業者に移行可能 です。

課税事業者・免税事業者の定義は、以下のとおりです。

• 課税事業者：基準期間（※1）の課税売上高（※2）が1,000万円を超える事業者
• 免税事業者：基準期間（※1）の課税売上高（※2）が1,000万円以下の事業者

※1 原則として個人事業者は前々年、法人は前々事業年度
※2 消費税がかかる売上高

ただし、開業したばかりの事業者は、そもそも基準期間の売上高がありません。そのため、個人事業者は、開業後2年間は免税事業者として扱われます。

一方、開業したばかりの法人は、資本金の額などによって課税事業者・免税事業者を判断されます。

インボイス制度はアパート経営へ影響する？

インボイス制度は消費税に関する制度なので、そもそも消費税の課税売上がなければ、インボイス制度の影響はありません。

アパート経営における売上は家賃収入ですが、「住居」の家賃に消費税はかからないことから、居住用としてのみアパートを賃貸経営している場合、インボイス制度による影響はないと考えられます。

ただし、アパートの一部にテナントが入っている場合などは、インボイス制度の影響を受ける可能性があります。

インボイス制度導入後は物件の競争力低下に注意

インボイス制度導入後のアパート経営で注意が必要なのは、次の条件を満たすケースです。

• アパートの一部にテナントが入っている（＝消費税の課税売上がある）
• アパートのオーナー（テナントの貸主）が消費税の免税事業者である
• テナントの借主が消費税の課税事業者である

先述のとおり、消費税の免税事業者は、適格請求書を発行できません。そのため、課税事業者であるテナントの借主から見ると、免税事業者であるオーナーとの取引は、仕入税額控除を受けられずに税負担が増える原因となります。

このような理由から、インボイス制度導入後は、課税事業者との取引を求めてテナントが退去してしまう可能性や、テナントの賃料減額を要求される可能性があるでしょう。結果的に、物件の競争力が低下するリスクがあります。

インボイス制度を踏まえたアパートのオーナーの対策

ここでは、アパートのオーナーがインボイス制度へ対応する場合の、具体的な方法について紹介します。

課税事業者・適格請求書発行事業者になる

1つ目は、消費税の免税事業者であるオーナーが、税務署に「消費税課税事業者選択届出書」を提出し、課税事業者になる方法です。

そのうえで、適格請求書発行事業者になるための登録手続きをすると、テナントの借主は仕入税額控除を受けられるようになります。

適格請求書発行事業者への登録手続きは、e-Taxまたは国税庁のホームページに掲載されている登録申請書にて行いましょう。税務署の審査を経て適格請求書発行事業者になると、「国税庁適格請求書発行事業者公表サイト」に情報が公表されます。

免税事業者のまま借主と交渉する

2つ目は、消費税の免税事業者のままで、テナントの借主と賃料減額について交渉する方法です。

テナントの借主は、消費税の負担を増やしたくないと考えています。よって、オーナーが免税事業者のままでも、消費税相当分の賃料を引き下げる条件を提示すれば、交渉がまとまりやすくなるかもしれません。

なお、インボイス制度には、令和11（2029）年9月30日までの経過措置期間が設けられており、仕入税額控除は以下のとおり段階的にできなくなっていきます。

• 令和5（2023）年10月1日から令和8（2023）年9月30日まで：仕入税額相当額の80％控除可能
• 令和8（2023）年10月1日から令和11（2029）年9月30日まで：仕入税額相当額の50％控除可能

経過措置を踏まえると、インボイス制度の導入日から、いきなり消費税相当分の全額を減額する必要はないといえます。

適格請求書発行事業者になるかは総合的な判断が必要

消費税の課税事業者・適格請求書発行事業者になれば、消費税の納付義務が発生するため、アパートのオーナーの金銭的負担が増えます。

また、消費税の確定申告などの手間も増えるため、すべてのケースでメリットが大きいといえるわけではありません。現在のアパート経営の状況や、今後どうしていきたいかを踏まえ、様子を見ながら総合的に判断することが大切です。

インボイス制度に関して相談がある場合・より詳しく知りたい場合は、国が設置するインボイスコールセンターやオンライン、または税務署などでの説明会を活用するのもよいでしょう。

まとめ

インボイス制度の影響を受けるのは、消費税の課税売上があるケースです。居住用アパートを賃貸経営している場合は、基本的にはインボイス制度による影響はないでしょう。

一方で、アパートにテナントが入っており、アパートのオーナーが消費税の免税事業者・テナントの借主が消費税の課税事業者である場合は、対策が必要になるかもしれません。

アパートのオーナーが消費税の課税事業者になる方法や、免税事業者のままテナントの借主と賃料減額について交渉する方法を検討してみてください。

インボイス制度に関することのほか、アパート経営にはさまざまな悩みがつきものです。一誠商事では、賃貸経営のパートナーとして、賃貸管理サポートシステムをご提供しています。「アパートの空室率が高い」「経営業務に十分な時間を割けていない」などとお困りの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。