親や親族が亡くなって土地を相続したものの、土地の管理に困っている人もいるでしょう。管理できない土地を相続してしまった場合、相続した土地はすぐ売却すべきなのでしょうか。
土地を相続した場合、遺産分割が難しいケースなどでは、早めに土地を売却することが得策といえます。
今回は、相続した土地をすぐに売却したほうが良いケース、売却のメリット、適用できる特例、売却までの流れを解説します。土地を相続した方や、土地を相続する可能性のある方はぜひ参考にしてください。
目次
相続した土地をすぐに売却したほうが良いケースとは
相続した土地をすぐに売却したほうが良いケースには、どのようなケースがあるのでしょうか。2つのケースをみていきましょう。
相続税の納税資金が不足しているケース
被相続人の財産を相続した場合、被相続人が死亡したことを知った日（相続が始まった日）の翌日から10ヵ月以内 に、相続税を納めなければなりません。
その際納税資金が足りない場合は、土地を売却して得た現金を納税資金に回せます。
ただし、相続税が課されるのは、「相続した財産額」から葬式費用や借金などを差し引いた合計額が基礎控除額も上回っていた場合のみです。相続税の基礎控除額は、「3,000万円＋（600万円×法定相続人数）」で算出できるため、相続が決まったら、まずは相続財産の合計額が基礎控除額を上回るかどうかを確認しておきましょう。
遺産分割しにくいケース
相続人の数が多い場合など、遺産分割についてスムーズに協議できないケースもあります。特に不動産は相続割合に応じて分割するのが難しくなってしまうため、遺産分割の公平性を保つために、不動産を売却して現金化する手法をとる場合があります。
遺産分割協議や名義変更が終わらないうちに、相続人が亡くなってしまった場合、二次相続 が発生し、相続人の数がさらに増えてしまいます 。土地の売却には、相続人全員の同意が必要 となるため、売却するなら早いうちに行動しておくのがベストだといえるでしょう。
相続した土地をすぐに売却する3つのメリット
ここからは、相続した土地をすぐに売却するメリットを3つ紹介します。
固定資産税を納めなくて済む
土地を所有していると、毎年1月1日時点の名義人に対して固定資産税が課税されます。相続した土地を1月1日以前に売却すると、納税義務がなくなり、固定資産税を納める必要がなくなります。
固定資産税は固定資産を評価した額（課税標準額のこと）に、標準税率1.4％をかけて計算 されます。土地の場合、建物が建っているか否かによって評価額が変化するため、納税額も変化する点に注意が必要です。
また、住宅やマンションなど、居住可能な建物の敷地（住宅用地）には税負担軽減の特例制度があります。住宅用地面積が200㎡以下の場合、課税標準額が価格の1/6に軽減され、住宅用地面積が200㎡を超える場合、超えた部分の課税標準額が価格の1/3になる点も押さえておくとよいでしょう。
譲渡取得税の軽減が見込める
不動産を売却した際の譲渡所得（利益）に対しては、所得税と住民税が課税されます。この2つの税金をまとめて「譲渡所得税」と呼び、譲渡所得税は、後述する特例を適用することで負担を軽減できるのが特徴です。
なお、譲渡所得および譲渡所得税は、以下の計算式で算出できます。
譲渡所得の計算式：譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得
譲渡所得税の計算式：譲渡所得×税率＝譲渡所得税
維持管理の費用を払わずに済む
土地を所有していると、雑草や雑木の除去に加え、空き家が建っていればその清掃・修繕などの手間、さらには火災保険料などのコストもかかります。自身で維持管理せず、維持管理委託サービスに維持管理を任せる方法もありますが、手間は減らせてもコストはどうしてもかさんでしまうでしょう。
土地や空き家を早めに手放せば、維持管理にかかるコストや手間について大幅な削減が期待できます。
相続した土地の売却に適用できる特例
相続した土地を売却する際は、以下の2つの特例を適用できる可能性があります。特例を活用すると税制上の優遇を得られるため、特例を活用できないか検討してみてください。
取得費加算の特例
すでに相続税を納めている場合、相続開始から3年10ヵ月以内に土地を売却することで、相続税の一部を取得費として加算して譲渡所得の計算が可能です。これを「取得費加算の特例」と呼び、特例を適用すると譲渡所得税の軽減につながります。
なお、特例を適用するには、相続税の計算明細書や譲渡所得の内訳書などの書類を、確定申告に添えて申請しなければなりません。
空き家の3,000万円特別控除
空き家の3,000万円特別控除は、相続開始から3年以内に家屋が建っていた土地を売却する場合に適用できる特例で、現行での適用期間は平成28年4月1日から令和9年12月31日 までとなっています。特例を適用できれば、譲渡所得から最高3,000万円までを控除可能です。
ただし、特別控除適用に際しては、下記の要件を満たさなければならない点に注意する必要があります。
特例の対象となる家屋の要件
- 昭和56年5月31日以前に建築されていること
- 相続開始直前までに被相続人が一人で暮らしていた家であること
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと
- 一定の耐震基準を満たすものであること
特例の適用を受けるための要件（一部）
- 売った人が、相続または遺贈により建物を取得したこと
- 以下のいずれかの譲渡に当てはまること
- 相続した家屋を譲渡または家屋および土地を譲渡（家屋は譲渡まで事業や貸付、居住に利用されていないこと）
- 相続した家屋の取壊し後に土地を譲渡
- 売買契約に基づき、譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに当該建物の耐震改修工事または取壊しを行っていること（令和6年1月1日以降の譲渡が対象）
- 相続を開始した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
相続した土地をすぐに売却する際の流れ
相続した土地をすぐに売却する際の流れは以下のとおりです。土地を売却する前に、1～3の手順が必須となるため注意してください。
1.相続人同士で遺産分割協議を行う
被相続人が亡くなったら、まずは遺言書の有無を確認しましょう。遺言書がある場合は遺言書に沿って遺産を分割し、遺言書がない場合は法定相続人間で遺産分割協議を行います。遺産分割協議には、法定相続人全員の合意が必要です。
2.土地の名義を変更する「相続登記」を行う
土地を相続する人が決まったら、土地の名義変更（相続登記）を行いましょう。相続登記の手続きは法務局で行います。手続きが完了するまでは不動産の売買契約は行えないため注意してください。なお、不動産登記制度が見直されたため、2024年4月1日より相続登記の申請が義務化されています。
亡くなった親名義の家｜名義変更の必要性や費用、必要書類について解説
3.相続税の申告・納税を行う
相続税は、相続が発生してから10ヵ月以内に申告が必要です。期限内に必ず申告し、納税しましょう。
4.土地を売却する
相続登記が完了すれば、土地を売却できます。特例措置を利用する場合は、特例の適用期限までに土地を売却できるよう準備を整えておきましょう。土地の売却に際しては、不動産会社へ早めに査定依頼しておくと、スムーズな売却を実現しやすくなります。
まとめ
相続した土地を利用する予定がない場合、相続税等の軽減や維持管理費の削減のためにもすぐに売却するのがおすすめです。相続した土地の売却にあたっては税制上の特例措置を受けられる可能性があるため、積極的に活用していきましょう。
できるだけ早く土地を売却したいなら、不動産会社へ土地の査定依頼をしておくのがおすすめです。一誠商事では、不動産の無料査定サービスを実施しています。訪問による査定とオンライン査定のどちらか好きなほうを選択できる ため、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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