遊休地をかしこく活用しよう！土地活用すべき理由とおすすめの活用法6選

遊休地とは

そもそも遊休地とは、何にも利用されることなく、放置されている土地のことです。建物を建てたり、駐車場を作ったりする予定もないため、更地であることが多いでしょう。

遊休地と響きが似ている「遊休土地」という言葉もあります。遊休土地は、土地を取得してから2年以上経過しているものの、利用されることなく存在する土地 です。一定規模以上の面積があり、利用の促進が必要であると都道府県知事が認めた土地でもあります。

遊休土地に該当し、都道府県知事から指導を受けた場合、6週間以内に土地の利用または処分の計画を届け出なければなりません。 その勧告にしたがわない場合は、地方公共団体などと買い取りの協議に入ります。

遊休地を活用すべき理由

遊休地を放置せずに活用すべき理由は、大きく分けて以下の2つがあります。

• 土地を所有している限り固定資産税・都市計画税（都市計画区域内のみ）がかかる
• ゴミの不法投棄や害虫発生などの問題があった場合は近隣からの苦情につながる

遊休地を利用していなくても、土地を所有している場合は固定資産税を納める必要があります。さらに、都市計画区域に該当している場合は、都市計画税も納付しなければなりません。

固定資産税は固定資産税評価額（以下、評価額）の1.4％、都市計画税は最大で評価額の0.3％の税率 です。例えば、評価額3,000万円の土地であった場合、固定資産税は42万円、都市計画税は9万円がかかります。両方支払う必要がある場合は、最大51万円の出費 です。

また、遊休地を放置していると雑草が伸びて土地が荒れたり、ゴミの不法投棄が発生しやすくなったります。害虫発生などの問題が発生した場合には、近隣住民からクレームが入ったり、ゴミの不法投棄が発生すると同じくクレームに繋がったりするほか、処分に費用がかかることも考えられます。

一方で、遊休地は更地であることが多いため、手放す際は買い手がつきやすいというメリットがあります。建物を解体する手間がかからず、建物付きの土地よりも容易に活用・処分できる可能性もあり、上手に活用できれば、大きな収益を得られるかもしれません。

遊休地の活用方法を決める前に3つのポイントをチェック

遊休地の活用で失敗しないためにも、活用方法を決める前には以下の3つのポイントを確認しておきましょう。

1.用途地域

遊休地の用途地域によっては、採用できない活用方法があるため注意が必要です。

用途地域とは、その土地に建築する建物の用途などを制限した地域の総称で、「第一種低層住居専用地域」「工業専用地域」など全13種類 あります。さまざまな用途の建物が混在することを防止し、健全な地域を形成する目的で定められました 。

例えば、「第一種低層住居専用地域」であれば建物の高さが10mもしくは12m以下、店舗を建設する場合は床面積の合計が50㎡までに制限されています。 そのため、第一種低層住居専用地域には、コンビニや大きな商業施設を建てるのは難しいでしょう。

用途地域については、遊休地の属する自治体への問い合わせで確認が可能です。ホームページで公開されている場合は、インターネット上で確認ができます。

2.土地の広さ

遊休地の広さによっても、適した活用方法は変わってきます。ホテルを建てるなら○坪、医療施設を建てるなら最低でも○坪必要など、用途ごとに求められる広さが異なる ためです。

活用方法を選ぶ際は、正しい土地面積を事前に把握しておきましょう。土地面積は登記簿 で確認できるものの、実際の土地面積と数値が異なるケースがあります。そのため、現地で測量したり、隣接地のオーナー立ち会いのうえで境界線を確認したりしておくと安心です。

3.周辺の環境

用途地域や土地の広さだけでなく、周辺環境もしっかりリサーチする必要があります。駅や商業施設の有無などにより、土地のニーズが変わるためです。

どれだけ広くてもニーズがなければ、「土地をうまく活用できている」とはいえません。また賃貸物件のニーズがない場所でも、福祉施設の建設場所としては最適な場合などもあります。

遊休地のニーズを見定めて適した活用方法を選ぶには、専門知識やリサーチ力が必要です。特に遊休地の活用に慣れていない方は、専門家への相談をおすすめします。

初めての土地活用にもおすすめ！遊休地の活用方法6選

ここでは、初めての方でも比較的挑戦しやすい遊休地の活用方法を6つご紹介します。

賃貸マンション・アパート経営

賃貸マンションやアパートを建設して、家賃収入を得る方法です。高い収益性が期待でき、固定資産税や相続税の節税効果も大きいというメリットがあります。人口が増えているエリアや駅から近いエリアであれば、入居者が集まりやすいため向いているでしょう。

ただし、マンションやアパートの建設には、数千万円～数億円の初期費用がかかります 。金融機関から融資を受けて経営するのが一般的なため、負債を抱えるリスクがある ことは覚えておきましょう。

戸建賃貸

戸建賃貸は、アパートやマンションほど広い土地がなくても建設できます。ファミリー層からの需要が高いため、一度入居が決まると長く住んでもらいやすく、安定的な収入につながるでしょう。

小学校や中学校などが近くにある遊休地には向いていますが、反対にファミリー層に需要のない土地では入居者が見つかりにくいことが考えられます。また1戸しかないため、空室になると家賃収入がなくなることも注意が必要です。

月極駐車場

狭小地や変形地でも活用できるのが、月極駐車場です。建物を建てるよりも初期費用が少なく、運営に必要なコストも安く済みます。また更地に戻しやすいため、今後別の方法で土地を活用していきたい方にも向いているでしょう。

初めての土地活用でも挑戦しやすい反面、「節税対策にならない」「収益性が低い」という点はデメリットだといえます。

コインパーキング

商業施設や駅の近く、繁華街のような場所に遊休地があるなら、コインパーキングとして活用するのもおすすめです。

人通りが多い場所では、一時利用の需要が高いと考えられます。精算機やロック装置などの導入は欠かせないものの、月極駐車場と同じく建物を建築するより、初期費用を安く抑えられます。 事業者に貸し出す場合は、稼働率に関係なく賃料を得られるのもメリットです。

ただし、収益性の高さは立地に大きく影響されるでしょう。

駐車場やコインパーキングへの活用方法について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。

土地を駐車場にするメリット・デメリットは？種類別の特徴や経営成功のコツ

老人ホーム

100坪以上 の広大な遊休地を所有しているなら、老人ホームとして活用するのもよいでしょう。高齢化が年々進む日本では老人ホームの需要が高く、事業者が撤退したとしても、ほかの事業者が引き継いで運営する可能性が高いと 考えられます。

介護設備の導入が必要であり、土地も広いことから建設費は高額になる傾向にあります。しかし、施設の種類や自治体によっては補助金を利用できる場合があり、補助金を利用できれば初期費用を抑えられるでしょう。

保育園

近年では、遊休地を保育園として活用する事例も増えています。保育園の数が不足している地域では、集客をせずとも人が集まる可能性が高いため、保育園事業者も出店しやすいでしょう。

ただし、認可保育園は国から補助金が支給されることから、認可が下りる難度が高い傾向にあります。自治体による審査が1年半以上かかることもある ため、早期収益化を希望する方には向かない方法かもしれません。

まとめ

遊休地を所有している場合、固定資産税・都市計画税（都市計画区域内のみ）がかかります 。遊休地をそのまま放置していると、近隣住民からのクレームにつながる可能性があるため、賃貸マンションや月極駐車場、老人ホームなどとして活用するのがおすすめです。

活用方法を決める際は、用途地域や土地の広さ、周辺環境をしっかりリサーチしましょう。

どのように遊休地を活用すべきかわからない方や、初めての土地活用で不安な方は、一誠商事までお気軽にご相談ください。遊休地・不動産に関する知識が豊富なスタッフが、お客様に最適な活用方法をご提案いたします。