マンション経営の初期費用を一覧でわかりやすく解説

マンション経営にかかる初期費用一覧

費用名	相場
マンション取得費用	物件価格の2～3割
火災保険料	約10～30万円(5年契約)
不動産取得税	固定資産税評価額×税率（3％）
登記費用	20～40万円
不動産仲介手数料	物件価格の3%＋6万円＋消費税

初期費用は、マンション経営を始めるうえで、最初にかかる費用のことです。上記の表では、一般的な初期費用をまとめています。

マンション経営の初期費用の相場は、物件価格の約8～10％が相場となっており、金額の目安は約500〜3,000万円です。以下で項目別に解説します。

マンション取得費用

マンション取得費用は、マンションを購入するための費用で、通常は物件価格の2～3割が目安とされています。

新築マンションの場合、都心部では数億円以上の取得費用が必要になることも珍しくありません。

その一方、中古マンションや郊外の物件、築年数の経過したマンションであれば、取得費用が抑えられる場合もあります。

アパートローン事務手数料や保証料

マンションを購入する際、通常はローンを組みます。その際にかかるのが、事務手数料や保証料です。

事務手数料や保証料は、金融機関やローン額により異なります。アパートローンの借入額が大きくなると保証料も高額になるため、注意が必要です。一般的に借入額の1～3%が相場になります。

火災保険料

マンション経営において、物件を守るための火災保険の加入は、必須といえます。また、水害や地震、台風といった自然災害による損害もカバーすることが一般的です。

火災保険は5年契約で10～30万円前後が多く、長期一括で支払った方が短期契約と比べて安くなる傾向にあります。

不動産取得税

不動産取得税は、マンションを取得した年度の翌年に、都道府県が課す税金です。不動産取得税は、物件の評価額に3％の税率が適用されます。不動産取得税の評価額は、マンション取得費の50～60％程度と算定されています。

登記費用

登記費用は、マンションの所有権移転登記にかかる費用です。具体的には司法書士報酬と登録免許税の2つがかかります。

物件取得後は「所有権移転登記」が必要となり、司法書士に依頼することが一般的です。司法書士報酬は、10万円程度が相場ですが、登記免許税は物件の状態により異なります。

また、登記費用のほか、必要な手続き費用を含めると、20～40万円ほど準備しておくと良いでしょう。

登記費用不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、不動産仲介会社に支払う手数料です。主にマンション購入の際、売主と買主の間に入り値段の調整や契約事務などをおこないます。

不動産仲介手数料の額は、物件の売買価格に応じて決まり、一般的には物件価格の3%＋6万円＋消費税が上限とされています。

たとえば、物件価格が400万円を越えた場合、400万円×3％＋6万円＋消費税の198,000円が、不動産仲介手数料となります。

マンション経営のランニングコスト一覧

費用名	目安の金額
アパートローン返済費用	借入額と利率に応じる
管理委託費用	家賃収入の約5%
管理費用	物件・管理組合に応じる
入居者募集費用・広告費	新規入居者1人あたりの家賃約1カ月分
各種税金	物件価格・家賃収入に応じる
修繕費・修繕積立金	修繕積立金は、月約1～2万円必要。大規模修繕が必要になれば、数百万円かかる。

マンション経営では、初期費用だけでなくランニングコストも重要です。ランニングコストとは、マンション経営を継続するためにかかる、定期的な費用を指します。

ランニングコストは、毎月の家賃収入の20～30％程度と考えておくと良いでしょう。ランニングコストを正確にシミュレーションすることで、マンション経営の収支を正確に把握し、安定した経営をおこなえます。以下で項目ごとに解説します。

アパートローン返済費用

アパートローンの返済費用は、借入金額や金利、ローン期間により決定し、毎月返済が必要となる費用です。借入金が高いとローン期間が長くなり、金利が高くなる傾向にあります。

また、金利のタイプ（固定金利や変動金利）で返済額は変動します。近年では、特殊な金利のタイプもあるため、しっかり調べてからどの種類にするか検討してください。

管理委託費用

管理委託費用は、管理会社にマンションの管理を委託した場合にかかる費用です。管理会社に委託した場合、毎月の家賃収入の5%が相場になります。

業務内容は以下になります。

• 物件管理
• 入居者の募集
• 入居者の対応
• 修繕工事の手配

個人でおこなうことも可能ですが時間と労力が必要になるため、多くのオーナーは、不動産管理会社に委託しています。業務範囲は管理会社により異なるため、契約前に確認しておきましょう。

管理費用

管理費用は、マンション運営に必要な費用を指します。たとえば、管理組合の運営費や共有部分の光熱費、清掃費、管理人の人件費などです。

マンションの清潔感に関わる重要なランニングコストとなります。清潔感を保てれば、退去率が下がるため、空室対策としても重要な費用となるでしょう。

入居者募集費用・広告費

マンションに空室が出た際、入居者募集のために発生する費用が入居者募集費用と広告費です。

不動産会社のウェブサイトへの掲載や広告活動で、オーナーと仲介業者との取り決めで支払われる場合があります。費用は、一般的に新規入居者1人あたりの家賃約1カ月分が目安です。

各種税金（固定資産税・都市計画税、所得税や住民税）

固定資産税や都市計画税、所得税、住民税など、マンション経営にはさまざまな税金がかかります。不動産にかかる税金は、家賃収入＋不動産所得となり、所得税や住民税の対象です。

また、固定資産税の税率は1.4％で、建物の経年劣化で評価額が落ちていくため、納税額も下がります。

修繕費・修繕積立金

修繕費・修繕積立金は、建物の老朽化に備えた費用のことです。長期的な修繕計画を作成し、それに基づいて修繕積立金を積み立てることが一般的です。

中古マンションを購入した場合、新築マンションより部分的な劣化が早く、修繕費・修繕積立費が高くなる傾向があります。

また、マンションの大規模修繕をする場合、数百万円必要になります。そのため、部分的な修繕費と大規模修繕費を見越して備えておくと安心です。

初期費用を削減できるポイント

マンション経営を始める際、できるだけ初期費用を削減したいですよね。ここからは、初期費用を削減できるポイントについて解説します。

マンションの取得費用を下げる

中古マンションを購入する際、市場価格が適正かどうか判断することが重要です。市場価格より適正でない場合、取得費用の交渉余地があります。

また、購入する物件の状態を詳しく調査することで修繕費が見積れるため、マンション取得時の交渉に役立てられるでしょう。

しかし、取得費用交渉ばかりしていると、別の買い手に回される可能性もあるため、根拠がない非現実的な交渉は控えましょう。

手数料が安いなどローンの条件が良い金融機関を探す

銀行や信用金庫のなかには低金利のローンがあり、ローン返済費用を抑えることが可能です。

金融機関の事務手数料は原則1～2％ですが、利率や手数料、保証料、返済期間などを考慮し、総合的にみて費用を抑えられる金融機関を選ぶことが重要です。

司法書士に依頼せず自分で登記する

登記の際、一般的には司法書士に依頼しますが、必ずしも司法書士に依頼しなければならないわけではありません。

ただし、自己登記をおこなう際、必要な書類や手続き方法について正確に理解し、法的な問題が発生しないように注意が必要です。ミスがあると後々大きな問題に発展する可能性もあるため、慎重に判断してください。

初期費用について詳しく知りたい時は専門家に相談

マンション経営の初期費用は、取得価格や建築価格により異なるため変動がつきものです。また、ランニングコストも変動します。

そのため、マンション経営をする前は、専門家による事前のシミュレーションが重要です。専門家のシミュレーションにより、詳しい情報を得られるため、無駄な出費を抑えられるでしょう。

一誠商事では、専門家によるマンション経営の初期費用やランニングコストの相談が可能です。初期費用が抑えられるプランをご提案させていただきますので、お気軽にご相談ください。