アパートを経営しながら自分も住むのは損か得か？メリット・デメリットを解説

経営するアパートに自分も住むことは可能

まず、経営するアパートの一室を自宅にして住むことは可能です。法律的には何も問題ありません。

まず、経営する物件を自宅にする2つのパターンについて見ていきましょう。

オーナーが経営する物件に居住する時の2つのパターン

オーナーが居住することを前提とした賃貸併用住宅の利用と、投資物件であるアパートやマンションの1部屋にオーナーが居住するケースの2パターンがあります。

ただし、ローンを組んでいる場合は入居できないケースや、入居したところで損してしまうケースもあるので注意が必要です。

ここからは、2つのパターンの詳細についてご紹介していきます。

投資用アパート一棟の一室に住む

不動産投資目的で購入した一棟の一室に入居する方法があります。すでに出回っているアパート物件を買うか、土地活用の一環としてアパートを一棟建てるかのどちらかです。

ただし、投資用に買い上げたアパートに住む場合は以下のことに注意が必要です。

不動産投資の目的で、金融機関で借り入れをして物件を購入している場合は、金融機関の許可がなければ入居することはできません。

また、金利の高い不動産投資ローンを利用している場合は、住宅ローン控除が適用されず、むしろ損になることがあります。

他にも、入居することで減価償却の対象として計上できなくなり、節税できなくなる可能性もあります。このようにデメリットが大きいため、投資用アパートに入居する方法はあまりおすすめできません。

「賃貸併用住宅」のマイホーム部分に住む

戸建住宅の中に、マイホームの部分と賃貸として人に貸し出す部分がある建物のことを賃貸併用住宅と呼びます。経営するアパートへの入居を考えているのであれば、ぜひ、賃貸併用住宅を検討してみてください。

賃貸併用住宅は、住宅の一部を賃貸として貸すため、入居者からの家賃収入が得られます。この家賃収入はローン返済に当てることができ、経済的な面でも負担の少ない不動産投資方法です。

賃貸併用住宅の場合、自宅と賃貸部分の比率によってメリット・デメリットがありますが、場合によっては住宅ローンの控除も利用でき、さらに賃貸部分には減価償却も適用できるため、節税面でも魅力的です。

ここからは、自らも入居しながら不動産投資ができる賃貸併用住宅のメリット・デメリットを深掘りしていきましょう。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅を建てるメリットには、以下の3点があげられます。

住宅ローンが利用できる、住宅ローン控除も使える

賃貸併用住宅の場合、建物全体の50%以上が居住スペースであれば、賃貸併用住宅の建築費として住宅ローンを利用できる可能性があります。

住宅ローンの良さは、借入期間が長く低金利で借りられる点です。

条件の詳細は金融機関等により違いますので、事前に条件等を金融機関やハウスメーカー等に尋ねておくといいでしょう。

また、住宅ローンを利用できれば住宅ローン控除も利用でき、さらに大きなメリットになります。住宅ローン控除が適用されるのはマイホーム部分です。マイホーム部分の専有面積が50％以上、かつ、ローン期間が10年以上であれば利用できます。

住宅ローン控除は長期間税控除が受けられる制度のため、利用しない手はありません。

将来的には相続税対策になる

住宅を相続することになると、相続税を計算することになります。賃貸併用物件の場合、一部を他人に貸すため、自宅でありながらも借家物件として取り扱われます。

完全なマイホームであれば土地や家を自由にできますが、賃貸併用物件には他人に貸していることによる不自由さがあるからです。

借家物件は相続税が減額されます。そのため、相続税対策としてマイホームを建築するなら、賃貸併用物件を建築したほうがメリットを得られます。

限りなく投資物件に近い設計にもできる

住宅ローン適用をしないという選択をすれば、限りなく投資用物件に近い、自宅としても使える建物にすることもできます。

賃貸併用住宅のデメリット

相続税対策等で有利な賃貸併用住宅ですが、デメリットもあります。

収益物件を建てるより利回りは低くなる

賃貸併用住宅において住宅ローン適用をするためには、建物の延べ床面積のうち50％以上がマイホーム部分である必要があります。

一棟まるまる貸し出せる賃貸アパート等と比較すると、貸し出せる割合は半分になるため、インカムゲインという観点では利回りは低いです。

入居者に敬遠される可能性がある

賃貸併用住宅は、一般的な借家と比べて、空き家リスクの高い可能性があります。

賃貸併用住宅はオーナーが暮らす家の一部に一緒に住むようなものです。玄関は違っても生活音などが聞こえたり、生活ぶりがお互いに垣間見えたりして、気を使いながらの暮らしになります。

このようなオーナーとの距離感が嫌な入居者は少なくありません。敬遠する人が多い場合は空き家となり、家賃収入を得ることができません。家賃収入からローン返済をしている場合は、経済的負担を大きく感じるでしょう。

売却しづらくなる

賃貸併用住宅は収益物件であると同時に、自分が住む自宅でもあります。自宅を売却するのは簡単ではありません。そのため、売りどきを逃したり、現金化がしにくかったり、引っ越し等が必要になることでむしろ損をしたりすることもあるでしょう。

また、賃貸併用住宅は、賃貸併用住宅や二世帯住宅としてしか売却できないところがあります。一般的な賃貸アパートとは違うため、買い手は付きにくいです。売却時はコツがいり、マーケティング等に優れた不動産業者に仲介を依頼する必要があるかもしれません。

売るにも手間がかかるため、不動産売却時の売値は安くなりがちです。

賃貸併用住宅は、安定的に住み続けてくれる入居者がいてはじめて収益を上げられるもの。不動産売買によって収益を上げることはまず難しいです。不動産投資として賃貸併用住宅を購入する人はほとんどいないため、たとえ売却できても、希望する価格では売れない可能性が高くなります。

まとめ

賃貸併用住宅を建築する場合は、どんな目的で建てるのか明確にしておいたほうが良いでしょう。収益を優先したいなら、賃貸併用住宅にはあまりメリットはありません。もし、投資用物件として建築するなら、戸建て住宅やアパートなどを選んだ方が効率的なケースが多く見受けられます。

ただし、住宅ローンや税制などの面でメリットを得たいなら、賃貸併用住宅は魅力的です。経済的な体力などを鑑みながら、自分にとって最適な物件を選択することをおすすめします。賃貸経営のことなら一誠商事へご相談ください。