［2023年4月から法改正］不動産を相続したらやるべきことが増える？不要な土地は国が引き取ってくれる？

相続土地国庫帰属制度が2023年4月27日からスタート

相続土地国庫帰属制度とは？相続放棄との違いは？

相続土地国庫帰属制度は、使う予定がない土地を相続した際に、土地を手放して国に引き取ってもらえる制度です。

これまでも、相続放棄すれば不要な土地を手放すことができましたが、相続放棄は必要な土地や建物、その他の資産もすべて放棄することになるため、不要な土地だけを手放すことはできませんでした。

しかし、相続土地国庫帰属制度ができたことで、相続した財産の中から不要な土地だけを手放すことができるようになりました。

相続放棄と相続土地国庫帰属制度の違い

相続放棄	すべての財産の相続を放棄する制度で、不要な土地だけを放棄することはできない。 負債が多い場合は相続放棄が適しているが、財産が多い場合は不要な土地を含めて相続するのが一般的。
相続土地国庫帰属制度	必要な不動産や財産を手元に残し、不要な土地だけを手放すことができる。 所定の条件を満たさないと、国に引き取ってもらえない。

ただし、不要な土地を無条件に手放すことができるわけでなく、一定の条件を満たす人が所定の条件を満たす土地を手数料を支払った場合に限って、その土地を国に引き取ってもらえます。

その内容について、具体的に確認しましょう。

どのような人が相続土地国庫帰属制度を利用できる？

相続土地国庫帰属制度を申請できるのは、相続や遺贈によって土地を取得した人で、制度が始まる前に相続・遺贈で土地を取得した人も含まれます。

また、複数の所有者が共有する土地の場合は、共有者のなかに相続・遺贈で土地を取得した人が1人でもいれば、売買などで共有持ち分を取得した人がいる場合でも、共有者の全員が共同して申請することにより制度を利用できます。

一方、売買などで土地を取得した人や、相続・遺贈で土地を取得することができない法人は制度を利用できません。

相続土地国庫帰属制度を利用できる土地の条件は？

相続土地国庫帰属制度を利用できるのは更地に限られ、管理や維持に手間や費用がかかる土地には制度を利用できません。次の10項目のうち1つでも該当する場合は、申請しても承認されません。

申請をすることができないケース（却下事由）

１．建物が建っている土地

２．担保権（住宅ローンの抵当権が設定されている土地など）が設定されている土地や、人に貸している土地のように使用・収益を目的とする権利が設定されている土地

３．通路のように、他の人に利用されている土地

４．土壌汚染されている土地

５．境界が不明な土地や、所有権の存否・範囲について争いのある土地

承認を受けることができないケース（不承認事由）

６．崖や斜面のように、管理に多くの費用や労力がかかる土地

７．樹木や放置車両など、土地の管理・処分の妨げになる物がある土地

８．地下に除去が必要な物が埋まっている土地

９．隣接する土地の所有者などと争訟をしなければ管理・処分ができない土地

１０．その他、通常の管理・処分にあたり多くの費用や労力がかかる土地

【法務省ホームページを参照】

費用はどのくらいかかる？

制度を利用する際には、申請時の審査手数料と、土地が国庫へ帰属することが承認された時の負担金が必要です。

負担金の金額はおおむね10年分の管理費用相当額で、土地の種類や面積によって以下の金額が必要になります。

（1）宅地	面積にかかわらず、20万円
	ただし、都市計画法の市街化区域（※1）または用途地域（※2）が指定されている地域内の宅地については、面積に応じ算定
（2）田、畑	面積にかかわらず、20万円
	ただし、以下の田、畑については、面積に応じ算定 ア 都市計画法の市街化区域または用途地域が指定されている地域内の農地 イ 農業振興地域の整備に関する法律の農用地区域（※3）内の農地 ウ 土地改良事業等（土地改良事業等またはこれに準ずる事業であって、農地法施工規則第四十条第一号及び第二号イもしくはロに規定する事業）の施工区域内の農地
（3）森林	面積に応じ算定
（4）その他 ※雑種地、原野等	面積にかかわらず、20万円

（※1）すでに市街地を形成している区域またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。
（※2）都市計画法における地域地区の一つで、住居・商業・工業など市街地の大枠としての土地利用が定められている地域。
（※3）農業の振興を図ることが必要であると認められるエリアとして指定された区域。

【法務省ホームページを参照】

相続土地国庫帰属制度のメリット・デメリットは？

相続土地国庫帰属制度のメリットは、買い手を見つけにくい土地を手放すことが容易になる点です。一方、デメリットは一定の費用や手間がかかることでしょう。それぞれについて次の表で詳しくまとめました。

相続土地国庫帰属制度のメリット

ポイント	詳細
買い手を探す手間と時間が省ける	不動産を手放す場合、買い手を探すのが大変です。しかし、制度を利用すれば国が引き取ってくれるため、買い手を探す手間と時間を省けます。
農地や山林など、利用価値が低い土地も引き取ってもらえる	農地や山林、市街地から遠く離れた場所にある土地などは、価格を下げても買い手が見つからないことがあります。しかし制度を利用すれば、要件を満たせば引き取ってもらえます。

相続土地国庫帰属制度のデメリット

ポイント	詳細
手放すのにお金がかかる	不動産の売却では、売却時にお金を受け取ることができますが、制度を利用する場合は、負担金を支払わなければなりません。この点が、この制度の最大のデメリットでしょう。
建物の解体などの費用が必要になる	制度を利用するには更地にしなければなりません。そのため、建物の解体費用や、樹木や放置車両などの撤去費用が必要になる可能性があります。
承認まで手間や時間がかかる	制度を利用するには、申請前に建物の解体や相続登記などを済ませておかなければなりません。また、申請後には現地調査も行われるため、承認まで手間や時間がかかります。

■不動産の相続登記義務化は2024年4月1日からスタート

相続登記とは？

不動産を相続した時、名義変更する手続きが相続登記です。登記をしておけば、誰かが「この不動産は自分のものだ」と主張しても、「登記名義人である自分の不動産だ」と法的に対抗できるため、相続登記はとても大切な手続きです。
しかし、登記には費用や手間がかかるほか、登記をしなくても罰則がなかったことから、利用価値が低い不動産の相続登記がされずに放置されるケースが見られました。それが所有者不明の不動産が発生する温床になっていたのです。

義務化の内容は？罰則はあるの？

法改正によって、不動産を相続した人は、「相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記の申請をしなければなりません。また、遺産分割協議の成立で不動産を取得した場合には、「遺産分割協議が成立した日から3年以内」に、協議内容を踏まえた登記の申請をする必要があります。

相続登記の義務化はそれ以前の相続も対象になり、義務化前に相続したものの、相続登記がされていない場合には、法律の施行日から3年以内に相続登記を済ませなければなりません。

もしも正当な理由なく登記の申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が科されることがあります。この時の正当な理由には、相続登記を放置したために相続人が非常に多く、必要な資料の収集や他の相続人の把握に時間がかかった場合や、遺言の有効性や遺産の範囲などについて争われている場合、相続登記の申請義務がある相続人自身が重病の場合などが考えられます。

相続人申告登記もスタート

2024年4月1日からは、相続が開始したことと、自らがその相続人であることを申し出る制度「相続人申告登記」もスタートします。相続人が複数いる場合でも、特定の相続人が単独で申請できるため、スムーズに申告義務を果たすことができます。遺産分割協議が長引きそうな場合に利用するといいでしょう。

ただし、相続人申告登記は申し出をした相続人の氏名と住所等が登記されますが、持ち分までは登記されません。あくまでも相続が発生したことと、相続人がいることを申し出ただけなので、遺産分割協議終了後に最終的な登記を行いましょう。

まとめ

不動産の相続では、登記をはじめとしてさまざまな手続きが必要です。また、使う予定のない土地や遠方にある不動産を相続した場合には、持ち続けるのか、それとも手放すのか、選択を迫られるはずです。今回の法改正で、使う予定のない土地を国に引き取ってもらうという選択肢が増えましたが、引き取ってもらうには費用だけでなく専門的な知識も必要で、簡単に決断できないケースも多いのではないでしょうか。

一誠商事では不動産の管理から売却まで、豊富なノウハウを持っています。お客様にふさわしいプランをご提案させていただきますので、お気軽にご相談ください。