不整形地のメリット・デメリット　整形地との違いを解説

不整形地とは？

区画整理などで整備された街区や、大規模な開発でできたエリアなどでは、それぞれの土地が正方形や長方形に整っています。こうした土地のことを「整形地」と呼びます。

一方、区画整理がされていないエリアでは、曲がりくねった道の先に斜めに整備された土地があったり、どこから進入していいのかわからない土地があったりします。

また、市街地として整備されたエリアでも、道路に面した土地の裏側に別の土地があったり、鋭角に交差した道路に挟まれた三角形の土地があったりします。このような、整形地以外の土地を「不整形地」と呼びます。

これから土地の購入・売却を検討する場合、まずはその土地が整形地なのか、それとも不整形地なのか、確認しておく必要があるでしょう。

不整形地にはどんな種類がある？

不整形地にはさまざまな種類があり、以下でご紹介するのは代表的な形状です。

また、土地の形が正方形や長方形でも、利用が制限されてしまうケースがあります。それぞれの特徴を見てみましょう。

旗竿地（路地状敷地）

旗竿地は路地状敷地などとも呼ばれます。

名前から想像されるように、細長く通路のような敷地が道路まで続いた形状で、細長い「竿」と長方形の「旗」のような土地が一体になっています。

広い土地を宅地に分譲する際、土地を有効利用するためにこのような形になることが多く、住宅用地や分譲住宅の購入を検討していると出会うことが多い不整形地です。

狭小地

狭小地は、文字通り「狭い土地」です。

明確な定義はありませんが、15坪から20坪以下の土地が、一般的に狭小地と呼ばれています。

狭小地ができる理由はさまざまですが、広い土地を分割したときや、不整形地を整形地にするため分割したときに、余った土地が狭小地になることがあります。

また、土地の価格が高いエリアでは、購入しやすい金額にするため、小さく分割することで狭小地ができることがあります。

変形地

変形地はその名の通り「変な形をした土地」の総称です。

極端にいびつな形の土地は言うまでもなく、三角形の土地やL型の土地、平行四辺形の土地なども含まれます。

また、長方形であっても、入り口が狭くて極端に細長い土地も、変形地に含まれるでしょう。

傾斜地・がけ地

傾斜地は勾配がある土地のこと、がけ地は勾配が傾斜地より急な土地（一般的に傾斜度が30度以上の場合に該当する）のことです。

傾斜地を宅地などにして利用する場合には、盛土や切土（※1）をして、平坦な土地にする必要があるため、通常の土地を活用するより費用がかかってしまいます。

また、がけ地も同様で、利用する際には盛土や切土が必要になり、さらに、建築物が制限を受ける「がけ条例」の対象になる場合があります。

※1：盛土は整地するために土を盛ること、切土は整地するために土を削ることを指します。

袋地・無道路地

袋地とは他人の土地に囲まれていて道路に出ることができない土地のことで、無道路地とは池や沼に隣接する土地や、道路との間にかなりの高低差がある土地など、道路に面していない土地のことです。

道路に出られない土地は、購入しても利用がかなり制限（※2）されてしまいます。

さらに建築基準法では、「建築基準法上の道路に2メートル以上接していないと、原則として建物を建てることができない（※3）」と定められているため、その価値が著しく劣ってしまいます。

※2：他人の土地に囲まれていても、公道に出るためにまわりの土地を通行する権利が民法で認められています（囲繞地通行権と呼びます）。また、私有地であっても公衆用道路になっている場合や、建築基準法の道路に指定されている場合には、通行や建物の建築ができることがあります。

※3：土地が都市計画法における都市計画区域外のエリアにある場合は、建築基準法の規定が当てはまらないため、建物の建築ができる場合があります。

不整形地のデメリット・メリットは？

不整形地のデメリット

不整形地は土地の有効活用ができなかったり、利用が制限されたりすることがあるため、整形地に比べて土地の価値が低くなる傾向にあります。

また、売却時に時間がかかったり、値引きをしないと売れなかったりする点もデメリットといえるでしょう。不整形地の種類別では、次のようなデメリットが考えられます。

旗竿地のデメリット

旗竿地の場合、路地状の敷地部分が、建築基準法の接道義務（※4）を満たすギリギリの幅である2メートルになっているケースがよく見られます。

幅が2メートルしかないと、少し大きめの車だと駐車できなかったり、前面の道路の幅が狭いと車の出入りが困難だったりします。

また、車を2台とめる場合は縦列駐車しなければならないことや、建物を建てる場合に大型の重機を使えないため建築費が余計にかかるケースがあること、建物が奥に位置するため眺望や日当たりが悪くなりがちであることがデメリットといえます。

※4：接道義務とは、建物を建てる場合、建築基準法の道路に2メートル以上接道しなければならないというルールのことです。

狭小地のデメリット

狭小地でも住宅を建てることはできますが、ゆったりとした間取りの建物を建てるのは難しいでしょう。

さらに、建物をその土地に合わせて建てるため、工事費用や設計費用などのコストが通常よりかかってしまうケースがあります。

また、建物のサイズは建ぺい率（建物の敷地として使える面積の割合）や容積率（建物の床面積が敷地面積の何倍まで建てられるかを示した割合）の制限を受けることから、建ぺい率や容積率によっては、想定より小さい建物しか建てられないということも考えられます。

事例）建ぺい率・容積率の考え方
土地の広さが50平方メートル、建ぺい率が50％、容積率が100％の場合

建物の敷地として使える土地：50㎡×50％＝25㎡
建物の床面積：50㎡×100％＝50㎡

上記事例のケースでは、建ぺい率が50％のため建物の敷地として使えるのは土地全体の半分、建物の床面積も50㎡に制限されてしまいます。

さらに、住宅ローンを利用して建てる場合、住宅ローンの利用要件に「床面積70㎡以上」などといった条件が設定されていると、希望する金融機関の住宅ローンが使えないことがあります。（利用要件は金融機関によって異なります）

変形地のデメリット

変形地に建物を建てようとすると、使えない土地が不規則にできてしまい、「土地の面積は広いけど土地の有効活用ができず、イメージしていた建物が建てられなかった……」といったケースが考えられます。

傾斜地・がけ地・袋地・無道路地のデメリット

傾斜地やがけ地、袋地、無道路地の場合、そもそも建物が建てられないケースが考えられます。

仮に建物を建てられても、盛土や切土、擁壁や通路の整備が必要になり、建築費用が余分にかかってしまうケースが多いようです。

不整形地のメリット

不整形地のデメリットばかり紹介してきましたが、不整形地には「価格が安い」というメリットがあります。

「なるべくお金をかけずにマイホームを手に入れたい」と考えている人は、不整形地も選択肢に入れておくといいでしょう。

ただし、デメリットでも紹介したように、建築費や工事費用が追加で必要になるケースや、建物の建築が困難なケースも考えられます。

不整形地の購入を検討する場合には、想定している使い方ができるのか、不動産会社に事前確認しておくことが重要です。

まとめ

不整形地というとデメリットばかりが気になってしまいますが、土地の購入を検討している人には、リーズナブルに土地を手に入れるチャンスになります。一方、不整形地の売却を検討している人は、契約まで時間や手間がかかってしまうかもしれませんが、分筆して整形地にしたり、造成工事をして土地の価値を高めたりすれば、早期の売却が可能になるケースもあります。

不整形地は法律的な制約が生じやすく、売買の際は専門的な知識が必要になるケースがあります。判断に迷った場合には、取引実績が豊富な一誠商事までお気軽にご相談ください。プロの視点から、お客様にふさわしいご提案をさせていただきます。