不動産売却時の確定申告が必要な場合とは？

そもそも確定申告とはどういった仕組み？

所得税の確定申告とは、1年間の所得にかかる税金を計算し、税務署に納めるべき税額を申告する手続きのことです。
毎年1月1日～12月31日の収入から必要経費を差し引き、所得の計算をおこないます。
課税対象となる所得は、計算した所得から各種控除を差し引いた金額ですので、収入や必要経費、各種控除などを確定申告書に記入し、納める税額を算出したうえで翌年の2月16日～3月15日の間に税務署に報告と納税をします。なお、期限日が土日や祝日の場合は、休日明けの平日が期限となります。
会社員の場合、所得税は毎月の給与から源泉徴収として天引きされ、年末調整によって精算されているため、個人で確定申告をしなくてよい仕組みになっています。

確定申告を行わないとどうなる？

確定申告が必要な人が期限内に申告しなかった場合は、無申告課税と延滞税が課されます。
無申告課税とは、納付する税額に対して「50万円までは15％、50万円を超える部分は20％」の割合で本来支払う必要があった税金に上乗せで課税されることです。
不動産の売却は高額な取引になることが多く、無申告は大きな損失に繋がってしまいます。
ただし、税務調査が入る前であれば、無申告課税は5%となるため、申告漏れに気づいた時点で迅速に確定申告書を提出する必要があります。

不動産を売却して確定申告が必要な場合とは？

不動産売却で譲渡所得が発生した場合

譲渡所得とは、一般的に資産の売却によって生じる所得のことを指します。譲渡所得の計算式は以下の通りです。
譲渡所得＝売却金額－(取得費＋譲渡費用)
《取得費に含まれるもの》

• 土地や建物を取得するために使った購入代金や建築代金
• 登録免許税などの手数料
• 設備費や改良費(リフォーム費用)などの維持管理費
• 登録免許税や不動産取得税、印紙税などの税金

《譲渡費用に含まれるもの》

• 仲介手数料
• 印紙税で売主が負担したもの
• 借家人に支払う立退料
• 建物の取壊し費用とその建物の損失額
• 違約金や名義書換料

取得費や譲渡費用を売却価格から差し引いた金額、つまり譲渡所得がプラスになっていれば確定申告が必要となります。
例えば、3,000万円で取得した不動産を3,500万円で売却し、譲渡費用の合計が100万円であった場合は

3,500万円－(3,000万円＋100万円)＝400万円

となるため、確定申告が必要です。

譲渡所得が発生しなければ、確定申告をしなくても良いの？

結論から言うと、譲渡所得が発生しなかった場合は確定申告をする必要はないとされています。
しかし、不動産売却によって損失が発生した際に、損失額の分だけ所得税の控除を受けたい人は、確定申告が必要です。
例えば、令和3年12月31日までに引越し等でマイホームを売却し、他のマイホームをに買い換えた時に損失が出てしまった場合には、一定の要件を満たすと「居住用財産の買い替え特例」を受けられます。
また、住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失が生じた場合にも、一定の要件を満たすとマイホームの買い替えを行わない場合でも控除を受けることができ、これを「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。
この「買い替え特例」や「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の控除を受けると、その譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算することができます。
さらに、損益通算をおこなっても相殺しきれなかった損失は、譲渡の年の翌年以後最大3年間に渡って繰り越して控除することができます。これを繰越控除といいます。
つまり、一定期間に出た利益が不動産売却で生じた損益と相殺され、減税が可能になるということです。
この控除を受けるためには以下の要件を満たしていなければなりません。

《買い替えの特例の適用要件》
(1)　自分が住んでいる家屋か家屋とともにその敷地や借地権を売却する。なお、現在住んでいない場合には、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること。
(2)　売却した年、その前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例、マイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。
(3)　売ったマイホームと買い換えたマイホームのどちらも日本国内のものであること。
(4)　売却代金が1億円以下であること
(5)　売った人の居住期間、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
(6)　買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
(7)　マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
また、買い換えたマイホームには、取得した時期により次の期限までに住むこと。
イ　売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
ロ　売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
(8)　買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は一定の耐震基準を満たすものであること。
(9)　買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。
(10)　親子や夫婦など特別な関係の人に対して売ったものでないこと。

【国税庁ホームページを参照】

《特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用要件》
(1) 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には借地権の設定などの譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれ、親族等への譲渡は除かれる。
(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホームで日本国内にあるもののであること。
(3) 災害によって滅失した家屋で譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年後の年の12月31日まで（住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日まで）に売却すること。
(4) 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
(5) マイホームの譲渡価額が上記(4)の住宅ローンの残高を下回っていること。

【国税庁ホームページを参照】

これらの条件を満たしている場合は、確定申告をすることで特例を受けることが出来ます。

3,000万円の特別控除を利用する場合

また不動産売却においては「3,000万円の特別控除」というものも存在します。
これはマイホームとして所有していた不動産を売却する場合に適用される制度ですが、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されるという制度です。なお、譲渡所得が3,000万円に満たない場合、特別控除額は譲渡所得の金額が限度となります。
さらに、マイホームを売却した際に、所有期間が10年を超えていれば、通常より低い税率で計算する軽減税率を適用できる特例とも併用が可能です。
3,000万円以上の譲渡所得が出ている場合にこの特例を併用すれば、減税をすることが可能になります。

《3,000万円の特別控除の適用要件》
(1)下記のいずれかを満たすマイホームであること
a. 現在、主に住んでいる自宅である
b. 転居済みの場合、転居後3年目の年末までの売却である
c. かつ土地の売却契約締結が解体から1年以内であり、その土地を賃貸していない
d. 単身赴任の場合、配偶者が住んでいる建物である
(2) 親子や夫婦など特別な関係の人に対して売ったものでないこと。
(3)売却した年の前年、前々年に、3000万円の特別控除又はマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと
(4)売った年、その前年及び前々年に、マイホームの買換えや交換の特例、収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
(5)災害によって売却する場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること

【国税庁ホームページを参照】

これらの特別控除を受けるためにも確定申告が必要になります。

確定申告の方法は？

確定申告は最寄りの税務署でおこなえる他、e-Taxを利用することでオンラインでもすることができます。e-Taxを利用する場合は、インターネット上で確定申告書を作成することが可能なため、時間や場所を問わないというメリットがあります。

必要書類を揃える

まずは、必要な書類を揃えるところから始めます。確定申告の時期に合わせて、不動産を売却した際の確定申告における必要書類を以下の表にまとめましたので、ご参照ください。

確定申告書を作成して提出

入手した確定申告書に譲渡所得の金額などを記載します。e-Taxを利用する場合は、確定申告書作成コーナーで画面の案内に従い必要事項を入力します。
そして、作成し終えた確定申告書を税務署へ持参、郵送、e-Taxで電子申告のいずれかの方法で提出します。
確定申告作成コーナーで入力したデータはそのままe-Taxで申告することも、印刷して税務署へ郵送することもできます。
確定申告の際の不明点は税務署で確定申告の無料相談が可能です。分からないところはそのままにせず、専門家に相談することをおすすめします。
また、確定申告をする時間がない人や、面倒だから自分でやりたくないという方は税理士に依頼をすることも可能です。ただし、依頼費用として10〜20万円必要となります。

まとめ

不動産売却によって、譲渡所得が生じた時はもちろん確定申告が必要ですが、損失が生じた場合も確定申告をすることで、特例を受けることができ、税金がお得になることがあります。
また、確定申告が必要にも関わらず、無申告のままでいると課税や延滞税のペナルティが課せられてしまうため、結果として大きな損失に繋がってしまいます。
一誠商事で不動産を売却される際に、確定申告や特別控除について気になることがある方は、お気軽にご相談くださいませ。