ワンルームマンション投資の利回り相場は？計算方法や失敗しないためのポイントも

ワンルームマンション投資の利回りは大きく3つに分かれる

ワンルームマンション投資の利回りは大きく3つの種類に分かれます。ここでは、それぞれの特徴や計算方法などについて見ていきましょう。

賃貸経営における利回りの概要や種類別の計算方法について知りたい方は、以下の記事もご参照ください。

賃貸経営の利回りとは？種類別の計算方法や、高い利回りを得るコツなども解説

1.表面利回り

表面利回りは、物件の購入価格に対して得られる年間の家賃収入の割合を示す指標のことで、「グロス利回り」とも呼ばれています。表面利回りの計算には管理費や税金などの経費が含まれていないため、大まかな目安として使うとよいでしょう。

表面利回りの計算式は、以下のとおりです。

【表面利回りの計算式】
表面利回り（％）＝年間の家賃収入÷物件の購入価格×100

例えば、購入価格が2,000万円のワンルームマンションで、年間に得られる家賃収入が100万円の場合、表面利回りは5％です。

【表面利回りの計算例】
100万円÷2,000万円×100＝5％

2.想定利回り

表面利回りは物件から得られる実際の家賃収入で収益性を算出するのに対し、想定利回りの計算では想定される年間の家賃収入を用いることが特徴です。マンションの物件情報などで、利回りが「想定」と記載されている場合、現在は空室であり、入居者が発生した時を仮定した利回りという意味になります。

想定利回りの計算式は、以下のとおりです。

【想定利回りの計算式】
想定利回り（％）＝想定される年間の家賃収入÷物件の購入価格×100

物件の購入価格が2,000万円のワンルームマンションで、年間で想定される家賃収入が110万円の時、想定利回りは5.5％です。

【想定利回りの計算例】
110万円÷2,000万円×100＝5.5％

3.実質利回り

実質利回りとは、管理費や保険料、税金、物件を購入する際の諸費用を加味して算出する利回りのことです。不動産投資において、より実態に近い収益性を把握できる点に特徴があります。

実質利回りの計算式は、以下のとおりです。

【実質利回りの計算式】
実質利回り（％）＝（年間の家賃収入－諸経費）÷（物件の購入価格＋諸費用）×100

物件購入価格が2,000万円、年間の家賃収入が100万円、1年にかかる諸経費が15万円、購入時の諸費用が150万円だった場合、実質利回りは3.95％です。

【想定利回りの計算例】
（100万円－15万円）÷（2,000万円＋150万円）×100＝3.95％

【マンションのタイプ別】ワンルーム投資の利回り相場

次に、ワンルームマンション投資の利回り相場について、マンションのタイプ別に紹介します。

新築のワンルームマンション

新築ワンルームマンションの表面利回りは、2～5％程度が一般的とされています。中古物件に比べると購入価格が高いことから、利回りは低めの傾向です。

都心部などは物件の購入価格が高いため、利回りは3％後半～4％前後になるといわれています。そのほかのエリアや郊外にも目を向けてみることで、利回りの高い物件を購入しやすくなる可能性があります。

中古のワンルームマンション

中古ワンルームマンションの表面利回りの相場は、3～7％程度とされています。不動産は築年数が古いほど購入価格が低くなるので、利回りは新築より高めになる傾向です。

首都圏を例に見ると、利回りは築10年未満で約4～4％半ば、築10年以上で4％半ば～5％、築20年以上で約6～7％が相場となっています。ただし、中古物件は新築よりも利回りが高いとはいえ、空室リスクが高まるほか、管理費や修繕積立金が多くかかる可能性があることには留意が必要です。

築10年以上の物件は、大規模な修繕工事をしなければならないケースもあります。所有物件の実質利回りが大きく低下しないようにするには、事前に管理状態や大規模修繕の実施予定時期などを確認しておくことが重要です。

築古マンション投資のメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。

築古マンション投資のメリット・デメリットは？投資を成功させるコツも解説

ワンルームマンション投資の利回りで失敗しないためのポイント

ここからは、ワンルームマンション投資の利回りで失敗を防ぐためのポイントについて解説します。

地域の利回りの目安を把握しておく

マンション投資を検討している地域によって、利回りの目安は変わってきます。一般に、物件価格が高額になる都心部ほど利回りは低く、物件価格を抑えられる地方エリアは利回りが高くなる傾向です。

投資用のワンルームマンションの購入を検討している地域の利回りの目安を知ることで、より安定性の高い不動産投資を実現できるでしょう。まずは、地域密着の不動産会社などに相談してみるのがおすすめです。

物件と利回りのバランスを見極める

物件の条件によって、利回りが低くても優良か、利回りが高くても注意が必要かは変わります。以下では、それぞれの物件の特徴を確認しましょう。

低利回りでも優良な物件の特徴

利回りが低くても、購入を検討すべきワンルームマンションの特徴は以下のとおりです。

• 立地条件が良い
• 上層階や角部屋に位置している
• 物件価格が相場よりも安い
• 管理状態が良好に保たれている　など

駅や公共施設が近い立地条件の優れた物件は、入居者を確保しやすく、空室リスクの軽減が期待できます。上層階や角部屋に位置する物件も需要が高いため、資産価値を維持しやすい利点があります。

また、立地が良く築年数も浅いにもかかわらず物件価格が相場よりも低い場合は、不動産の価値が上がる可能性があるので、購入を検討してもよいでしょう。加えて、管理状態が良好な物件は入居者の満足度が高く、より長く住んでもらえるため安定的な収益につながりやすいことが魅力です。

高利回りでも注意が必要な物件の特徴

利回りが高くても、購入する際は十分な検討が必要な物件の特徴として、以下が挙げられます。

• 旧耐震基準で建てられている
• 管理状態が良好でない
• 家賃が相場に比べて明らかに高い
• 入居者の需要が低い　など

旧耐震基準とは、1981年6月から適用されている「新耐震基準」よりも以前に建築の基準となっていたルールを指します。旧耐震基準で建てられた古い物件の場合、地震に対する安全性を担保できないことから入居者を獲得しづらくなるおそれがあるので注意しましょう。

また、管理状態が良好でないワンルームマンションは空室リスクが高まるので、購入には十分な検討が必要です。そのほか、相場に比べて明らかに家賃設定が高い物件、立地条件などが悪く入居者の需要が低い物件についても、注意したほうがよいでしょう。

ニーズが高い部屋にリフォームする

購入した中古のワンルームマンションを、入居者の高いニーズが見込まれる部屋にリフォームするのも手です。周辺の物件と差別化したうえで、高めの家賃に設定すれば、利回りの向上を図れるでしょう。

リフォームの例として、キッチン設備を刷新したり、壁紙・床材に流行のデザインを取り入れたりすると効果的です。ただし、リフォームに費用をかけすぎると資金回収が難しくなるおそれもあるため、事前の計画が重要です。

信頼のおける管理会社を選ぶ

管理会社にワンルームマンションの管理を委託すると、ネットワークを駆使して入居者を募集してもらえるため、空室リスクを避けやすく、安定した利回りを目指せる可能性があります。実際に委託する管理会社を選ぶ際は、管理実績の豊富さやインターネット広告のノウハウの有無、コミュニケーションの質などで判断するのがおすすめです。

また、物件購入後に利回りが下がってしまった場合も、現状の管理会社から新たな管理会社に変更することで、空室リスクを軽減できるケースがあります。

まとめ

ワンルームマンション投資の利回りは、新築か中古かによって目安が変わります。ワンルームマンション投資で安定した収益を得るには、物件と利回りのバランスを見極めたり、信頼のおける管理会社を選んだりすることが大切です。

ワンルームマンションの不動産投資について専門家のアドバイスを受けたい方は、ぜひ一誠商事へご相談ください。茨城県内や東京エリアで独自のネットワークを展開する当社なら、ワンルームマンション投資に関するアドバイスはもちろん、賃貸物件管理システムによる適切なサポートも可能です。