アパート経営の頭金とは？用意するメリットや目安額、頭金なしのリスクを解説

アパート経営の頭金とは？

アパート経営における「頭金」とは、アパートを取得する際に自己資金として支払うお金のことです。

例えば、物件価格が3,000万円のアパートを取得する際に2,400万円のアパートローンを組んだ場合、残りの600万円を頭金で賄う必要があります。

なお、アパートローンの概要については、以下の記事をご覧ください。

アパートローンとは？審査基準や利用する際の注意点をまとめて解説

アパート経営の頭金を用意するメリット

アパート経営では、適切な頭金を用意することでさまざまなメリットを得られます。以下で、詳しく見ていきましょう。

アパートローンの審査に通りやすくなる

頭金が十分にあれば、アパートローンの審査に通過する可能性が高まります。その理由は、大きく分けて以下の2点です。

• アパートローンの借入金額が減るため
• 十分な頭金を用意することで金融機関からの信頼度が高まるため

したがって、頭金に充てられる自己資金が多い方ほど、アパートローンを組みやすいでしょう。

返済負担が減り安定した経営ができる

先述のとおり、頭金を用意した分だけアパートローンの借入金額が少なくなるため、アパート経営を開始してからの毎月の返済額も減少します。

すると、家賃収入からアパートローンの返済額を差し引いた手残り金額が多くなり、経営が安定しやすくなるでしょう。資金繰りに余裕があれば、アパートの修繕費などの突発的な支出にも対応可能です。

アパート経営の修繕費はどれくらい？内訳や目安、修繕のポイントを解説

金利の変動リスクを低減させられる

アパートローンの多くは、「変動金利型」です。

変動金利型のローンでは、半年に一度金利が見直され、毎月の返済額も変動します。金利が0.1％上昇しただけでも、借入金額・期間によっては、総返済額が数十万円以上増えることもあるかもしれません。

金利の変動は予測できないため、頭金を用意して借入金額を減らすことが、リスクの低減につながります。

なお、アパートローンの金利について知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

アパートローンの金利相場を比較！低金利で融資を受けるには？

頭金なしでアパート経営を始めることは可能？

ケースによっては、頭金なしでもアパート経営を始められるかもしれません。頭金なしで組むアパートローンは、「フルローン」とも呼ばれます。

ただし、近年のアパートローンの審査は厳しくなっており、フルローンの利用は難しいと考えておいたほうがよいでしょう。

フルローンを利用できる可能性があるケースとしては、アパートオーナーの属性が優れている場合や、土地の担保評価額が非常に高い場合などが挙げられます。「属性が優れている」というのは、以下のような条件に当てはまる場合をいいます。

• 年収が高い
• 資産が多い
• 賃貸経営の実績がある
• ローンの滞納履歴がない　など

頭金なしでアパート経営を始めるリスクは大きい

仮に、頭金なしでアパート経営を始められたとしても、以下のような点からリスクが高まることを理解しておく必要があります。

毎月の返済負担が大きく経営を圧迫する

頭金を用意せずにアパートローンを借りると、借入額が大きくなることから毎月のローン返済額も増加します。

アパート経営を始めた直後は問題なくても、築年数が経過し空室が目立つようになってくると、返済負担が経営を圧迫して赤字状態となってしまうでしょう。

以下の記事では、長期のアパート経営において生じ得るリスクや、長期経営のポイントなどを解説しているので、併せて参考にしてください。

アパート経営は30年後を見据えることが大切！長期経営のポイントや出口戦略を解説

物件を売却しにくくなる

フルローンを利用する場合、完済までに時間がかかります。

完済してアパートを売却できるようになったタイミングでは、すでに物件の資産価値が落ちている可能性があるでしょう。また、返済途中でアパートを売却するとしても、売却金額で残債を賄えないことも考えられます。売却金額で残債を完済できなければ、預貯金などで不足分を補わなければなりません。

このように、物件の売却のしやすさも、フルローンを組むのであれば事前に検討しておいたほうがよいポイントです。

アパート経営の頭金の目安と用意方法

アパート経営の頭金の目安は、物件価格（または初期費用全体）の少なくとも10～20％程度です。30％程度の頭金を用意できれば、よりアパートローンを組みやすくなるでしょう。

頭金を用意する基本の方法は、日々の支出を見直し定期的に貯金をすることです。ただし、アパート経営を早く始める必要があり、頭金の目標額になかなか到達しない場合は、家族からお金を借りる選択肢もあります。

なお、アパート経営を始める際には、さまざまなリスクに備えるために頭金以外の自己資金も用意しておくことを心がけましょう。

アパート経営は初心者でも成功する？起こり得るリスクへの対策を紹介

アパート経営で頭金以外に考慮すべき初期費用について

アパート経営を始める際には、頭金以外にも自己資金の用意が必要です。ここでは、アパート経営の初期費用を紹介します。

なお、アパート経営の初期費用についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

アパート経営の初期費用や維持費用はいくら？必要な自己資金とローンについて

取得費用（建築または購入費用）

初期費用のメインとなるのが、アパートの取得費用です。

新たに建築する場合は、設計費用や本体工事費用に加え、地盤改良やインフラの引き込みなどの付帯工事費用もかかります。既存の建物を建て替えるのであれば、解体費用も考慮しなくてはなりません。

本体工事費用の額は、建築するアパートの構造によって異なります。また、土地を所有していない場合は、土地の購入費用がかかる点にも注意しましょう。

その他の諸費用

アパートの取得費用以外に、アパート経営の初期費用としてかかる諸費用には、以下のようなものがあります。

• アパートローンの事務手数料
• 不動産会社へ支払う仲介手数料
• 登記手続きを依頼する司法書士への報酬
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 火災・地震保険料
• 入居者募集費用
• 水道分担金　　など

これらの諸費用は、物件価格（取得費用）の4～10％程度が目安です。諸費用はアパートローンでは賄えないため、自己資金で対応する必要があります。

自然災害リスクに備えるアパートオーナー向け「火災保険」

まとめ

アパート経営では、適切な頭金を準備することで、アパートローンの審査に通りやすくなったり、安定した経営を目指しやすくなったりします。頭金なしでアパート経営を始めることも不可能ではありませんが、リスクは大きいといわざるを得ません。

また、アパート経営にかかる初期費用を理解し、必要な金額を準備できる状態にしておきましょう。

一誠商事では、アパート経営を始めたい方に向けて、総合的なコンサルティングを提供しています。頭金を含めた資金計画のほか、物件選びや運営のコツなども丁寧にアドバイスいたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。