不動産投資ローンと住宅ローンの7つの違い！2つのローンを併用する際の注意点も

不動産投資ローンと住宅ローンの7つの違い

まずは、不動産投資ローンと住宅ローンの7つの違いを見ていきましょう。

なお、不動産投資ローンの概要や審査項目などに関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション投資における「不動産投資ローン」とは？主な審査項目や審査に通るコツも解説

ローンの目的

不動産投資ローンを利用する目的は、マンションやアパートといった投資用物件を購入する費用に充てることです。

一方、住宅ローンはマイホームの購入や増改築時に利用できる融資です。不動産経営を目的とした投資用物件の購入には使えません。

返済原資

返済原資とは、ローンの返済に充てる資金を指します。不動産投資ローンの返済原資は、投資用物件の入居者から毎月得られる家賃収入です。

一方、住宅ローンの返済原資として、会社員の場合は給与やボーナス、個人事業主の場合は事業から得られる収入を充てます。

融資金額

融資してもらえる金額が一般的に多いのは、不動産投資ローンのほうです。不動産投資ローンの場合、融資金額の目安は年収の10～20倍程度とされています。例えば、年収800万円の場合、8,000万円～1億6,000万円ほど借り入れできる可能性があります。

住宅ローンの場合、融資金額の目安は年収の5～6倍が一般的です。ただし、勤務先や金融資産の有無などの個人属性などを加味され、年収の8倍程度まで借り入れできるケースもあります。

金利

ローンにおける金利とは、借りている金額に対する1年間の利息の割合のことです。不動産投資ローンの金利の目安は、年1.5～4.5％ほどです。一方、住宅ローンの金利の目安は、年0.5～2.0％ほどとされています。

不動産投資ローンは住宅ローンよりも融資金額が大きく、貸し倒れのリスクが高い傾向にあるため、金利が高めに設定されています。

審査内容

住宅ローンの審査では、個人属性や信用情報などが総合的に評価され、返済能力の有無を判断されます。具体的な審査項目は、以下のとおりです。

• 年収
• 勤務先
• 勤続年数
• 資産状況
• 他社での借入金額
• 金融事故の有無

不動産投資ローンの審査では、上記で挙げた内容に加えて、投資用物件の収益性も問われます。物件のエリアや築年数、家賃設定などをもとに審査されるので、投資用物件の購入時に不動産投資ローンの利用を考えているのなら留意しておきましょう。

契約名義

不動産投資ローンでは、ローン契約をする際に法人名義で契約することが可能です。一方、住宅ローンはマイホームの購入時に使えるローンであり、法人名義では借りられません。個人名義で契約する必要があります。

年齢制限

金融機関によって違いはありますが、不動産投資ローンは70歳以上の方でも借り入れできるケースがあります。一方、住宅ローンは借り入れできる年齢の上限が65～70歳未満に設定されていることが一般的です。

不動産投資ローンと住宅ローンは併用できる！

不動産投資ローンを利用して投資用物件を購入しつつ、住宅ローンを組んでマイホームを購入することは可能です。ただし、それぞれのローン審査で融資の可否が決まるので、必ず併用できるとは限りません。

ローンを借り入れる際は、与信枠や返済比率についても把握しておくとよいでしょう。与信枠とは、借り手の返済能力や信用力に基づき、金融機関が設定する融資額の上限のことです。

一方、返済比率とは、年間所得に対する返済額の割合のことで、一般に35％以下が適切とされています。不動産投資ローンと住宅ローンの併用を考えているのなら、自分の年収に対して返済比率が金融機関の基準を超えていないかを押さえておくことが大切です。

なお、土地のみの購入でローンを組めるのかが気になる方は、ぜひ以下の記事をご参照ください。

土地のみの購入でローンは組めない？土地だけ購入するメリット・デメリットや注意点

不動産投資でローンを活用するメリット

投資用物件の購入で不動産投資ローンを活用するメリットとして以下が挙げられます。

• レバレッジ効果を得られる
• 自己資金を残して投資できる

レバレッジ効果とは、少額の投資で多くの利益を上げることを指す用語です。不動産投資の場合、ローンを活用することで、自己資金が少ない場合でも比較的高額な投資用物件を購入でき、より多くの利益を得られる可能性があります。

ただし、ローンを借り入れてレバレッジを効かせる際は、金利上昇や家賃収入の減少にともない、返済負担が増えるリスクがあることに留意が必要です。

また、ローンを組めば、自己資金を残した状態で投資用不動産を購入できる点もメリットです。例えば、投資用物件で突発的に修繕費などが必要になった際も、自己資金に余裕があればスムーズに対応できるようになります。

不動産投資の自己資金の目安については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産投資の自己資金の目安はいくら？金額別の物件例や資金を抑える方法も解説

不動産投資ローンと住宅ローンを併用する際の注意点

ここからは、不動産投資ローンと住宅ローンを併用する際の注意点を見ていきましょう。

ローンの利用目的を守る

先述のとおり、不動産投資ローンと住宅ローンはそれぞれ融資対象となる物件が異なります。そのため、投資用物件を購入する際に住宅ローンは利用できないので注意が必要です。

もしも本来のローンの利用目的から逸脱して使ったことが判明した場合、借入金の一括返済を求められたり、詐欺罪に問われたりするおそれもあります。

・住宅ローンの例外的な利用が認められるケース
基本的に、ローンはその利用目的を守らなければなりませんが、「賃貸併用住宅」を購入する際には、例外的に住宅ローンの利用が認められるケースがあります。

具体的には、住宅面積の50％以上を自己居住スペースとして使い、残りを賃貸用として貸し出す物件の購入時には、住宅ローンの利用が可能です。

また、原則として住宅ローンが残っている家を賃貸物件として利用するのは規約で禁じられています。ただし、転勤などの理由で一時的に自宅を離れる必要がある時には、金融機関の許可があれば住宅ローンが残っている家でも賃貸物件として活用できる場合があります。

二世帯住宅の賃貸経営は「完全分離型」で！メリット・デメリットや注意点も

先に投資用物件の購入を検討する

まだどちらのローンも組んでいない場合は、不動産投資ローンを利用し、先に投資用物件の購入を検討するのも手です。投資用物件で得られる家賃収入で年収が上がることにより、住宅ローンの審査に通りやすくなるケースがあるためです。

なお、ローン返済を計画的に行うには、収益力のある投資用物件を探すことが重要です。周辺エリアなどに精通した、地域密着の不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

まとめ

不動産投資ローンと住宅ローンは、目的や金利など多くの違いがあります。2つのローンを併用できるケースもありますが、ローンの利用目的を逸脱しないように注意しておきましょう。

投資用物件やマイホームの購入に際して、ローンの利用を検討している方は、ぜひ一誠商事にご相談ください。当社なら、地域密着の不動産会社として蓄積したノウハウをもとに、オーナーの状況に合わせて、ローンに関するアドバイス・サポートが可能です。

現行の融資条件を見直し、ローン条件を最適化するためのサポートなども行っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。