不動産投資で注意すべき「空室リスク」とは？原因や対策方法を解説

空室リスクとは

空室リスクとは、所有している物件に入居者がいないために家賃収入がゼロになってしまうリスクのことです。
空室リスクが生じると、本来家賃収入で賄えるはずの物件の管理・運営にかかる支出が負担となり、キャッシュフローが悪化する恐れがあります。加えて、経費の支払いやローン返済に支障をきたす可能性もゼロではありません。

また、空室を埋めるべく常に入居者募集の広告を出し続けることで、賃貸物件を探している入居希望者に「人気のない物件」と見なされやすく、物件の資産価値が低下する恐れもあります。

空室リスク以外の経営リスクについて知りたい方は、以下もご覧ください。
アパート経営の失敗につながるリスクには何がある？具体例と回避方法を解説

マンション経営におけるリスクとは？リスクを避け成功につなげるための対策方法も

空室リスクが高まる5つの原因

続いて、空室リスクが高まる要因、空室が発生しやすくなる原因について、代表的なものを5つ挙げ解説します。

競合物件の増加

所有している物件の近隣に競合となる賃貸物件が増加して供給過多の状態になると、空室リスクが高まりやすくなります。
また、「家賃が安い」「新築で最新の設備がそろっている」「リフォームで内装がきれいになっている」など、競合物件のほうが条件面や建物の性能・外観などで優れていると空室が起きる原因となり得ます。

周辺地域の人口の変化

物件自体に問題がなく、周辺に競合物件が増えたといったことがなくても、地域における人口が減少して借り手そのものの数が少なくなった場合、空室リスクが高まる可能性があります。

周辺地域の人口が減少する要因としては、町全体の高齢化や大きな工場の閉鎖、大学や企業の移転などが挙げられます。不動産投資で成功するには、物件が所在するエリア内における人口が将来的にどう推移するのかも予測しながら進めることが大切です。

賃料などの価格設定の高さ

前述の競合物件のケースでも触れたように、近隣にある同じような条件の物件や相場と比較して家賃や敷金、礼金を高く設定している場合、借り手から選ばれにくくなり空室が生じる要因となり得ます。
近年は、インターネット上で気になっている物件の家賃を複数チェックして比較検討できます。そのため、家賃などが高すぎると競合物件に借り手が流れるだけでなく、検索条件から除外され

住人同士でのトラブルの頻発

物件に住む住人同士のトラブルは、借り手の不満につながる要素の一つです。たとえ借り手が見つかっても、住人トラブルが原因ですぐに退去されてしまい、空室が発生する要因となります。退去の要因となりかねないトラブルの例としては、以下が挙げられます。

• 騒音
• 無許可でのペット飼育
• ごみの分別トラブル
• 共有部分の使い方などのルールが守られない
• マナーが悪い　など

住人トラブルが原因での退去は空室が生じるだけでなく、退去費用を請求されるなどの問題が起きる場合もあるため注意が必要です。

マンションの防音対策・騒音トラブル回避について

広告・募集活動不足

物件を借り手に見つけてもらうには、適切な広告の運用や募集活動を行うことが大切です。募集活動をおろそかにすると、どのような物件なのかを借り手側に伝えられず入居に結び付けられません。
また、不動産ポータルサイトや不動産会社のサイトなどに物件情報を掲載している場合でも、画像などに魅力がなければ借り手からの印象が悪くなる点に注意が必要です。

空室リスクを低減するための6つの対策

ここからは、空室リスクの低減に効果的な対策方法について解説します。

賃料を見直す

まずは、賃料を適切に設定できているかを確認することが大切です。賃料相場や周辺環境などを考慮したうえで、賃料を見直すとよいでしょう。

賃料相場を調べる方法としては、近隣かつ同じ条件の競合物件の家賃を調べたり、不動産会社に相談したりするのがおすすめです。

ただし、賃料を現状よりも下げる場合は、相場よりも著しく低い額にはならないように注意しましょう。賃料を下げすぎると収入が減少し、キャッシュフローや賃貸経営そのものに悪影響をおよぼしかねないためです。

敷金や礼金を見直す

家賃と同様、敷金や礼金が相場や周辺の物件と比べて高い場合は見直しを検討しましょう。

賃貸物件を借りる時に支払うことになる敷金や礼金は、入居者の経済的負担になりやすい要素です。したがって、敷金や礼金の安さは入居時の初期費用を抑えたいと考えている方にとっては魅力的に映るため、より入居を検討してもらいやすくなります。

広告および仲介会社への広告費を見直す

広告の見直しも、効果的な空室対策の一つです。現在出している広告をチェックし、必要に応じて以下のような追加・修正を行うとよいでしょう。

• 物件の写真を増やす
• 好印象を与えるようなきれいな物件写真に改善する
• 物件だけでなく周辺の商業施設などの情報も掲載する
• 競合物件にはない独自の物件の強みを伝える　など

また、不動産仲介会社を通じて広告を出している場合は、広告費を見直すのもおすすめです。広告費が増えれば不動産仲介会社のモチベーションアップにつながってより熱心に入居者を探してくれるようになるので、空室期間の短縮が期待できます。

入居条件を変更する

入居条件を変更し、より多くの借り手が入居しやすくするのも空室リスク低減につながります。以下は、代表的な入居条件の緩和例です。

• 単身高齢者や外国人の入居可
• ペット飼育可
• ルームシェア可
• 同性パートナーとの入居可　など

上記のように、ほかの物件では入居が難しいとされる条件で賃貸物件を探す借り手をターゲットにすることで空室が埋まりやすくなります。

ただし、入居条件の緩和は住人トラブルにつながる可能性もある点に留意しましょう。例えば、ペットの飼育を可能にすると、においや騒音を巡るトラブルが起こりかねません。トラブルを未然に防止するためにも、入居中のルールを明確に定めたり、保証人や連帯保証人を必須としたりなどの対策も併せて実施しましょう。

入居設備の導入やリフォームを実施する

入居者を募集する前にリフォームを実施し、内装や設備を一新する対策も空室を埋めるには有効です。

老朽化した設備や古すぎる設備は借り手から敬遠される恐れがあるため、空室が続くようならコストをかけて新しい設備を導入することも視野に入れるとよいでしょう。

例えば、「インターネット無料」「宅配ボックス」「エントランスのオートロック」などの人気の設備を導入すると、より早く入居者が決まりやすくなります。また、トイレやバスルームなど水回り部分のリフォームもおすすめです。

管理会社の変更を検討する

必要に応じて、管理会社の変更を検討するのも空室対策として有効です。

管理会社に物件の管理を委託している場合、建物の管理状況や入居者のトラブル対応などは管理会社の力量に大きく影響されます。管理体制が充実している管理会社を選ぶと、入居者の満足度が向上してより長く住んでもらえるようになるため、空室リスクの低減につながります。

管理会社を変更する際は、会社および担当者の実績、管理体制、設備・工事の対応力などを重視するとよいでしょう。入居者の募集活動も管理会社に任せる場合は、募集力や賃貸仲介力の高さもチェックすることが大切です。

アパート経営における管理委託について詳しくは、以下の記事で解説しています。

アパート経営で管理委託するメリットは？管理委託費の相場や委託できる業務内容も

まとめ

空室リスクは、競合物件の増加や人口の変化、賃料の価格設定、広告・募集活動不足などさまざまな要因で生じる可能性があります。

空室対策を行う際は、空室が生じた要因・原因は何かを把握したうえで、物件に合った方法を選択することが大切です。空室リスクの要因や物件に合う対策方法がわからない場合は、不動産会社に相談するのも選択肢の一つとなるでしょう。

一誠商事では、不動産投資や賃貸経営を行う方を対象に、物件の運用支援やアドバイス、賃貸管理などを行っています。空室リスクにしっかり備えたい方はもちろん、不動産投資や賃貸経営に関してお困りの方はぜひご相談ください。