土地には「宅地」や「山林」といった登記上の分類があり、「雑種地」もその一つです。土地オーナーのなかには、所有する雑種地をどのように活用すべきか迷っている方もいるかもしれません。
雑種地を収入源とするには、その特徴や現状を理解し、適切な活用方法を選ぶことが大切です。この記事では、雑種地の基礎知識とおすすめの活用方法、事前に知っておきたい注意点を解説します。
目次
雑種地とは？土地の種類と税金
まずは雑種地についての基本を押さえましょう。雑種地が登記簿の「地目」や税金とどのように関係するか説明します。
土地登記簿における地目の一つ
登記において、土地の用途を分類したものを「地目」といいます。登記簿に記載できる地目は以下の23種類です。
雑種地も登記簿に記載される地目の一つです。
ここでは地目一覧の最後（23番目）に雑種地を挙げました。理由は、雑種地がほかの22種類の地目に該当しない土地を指すためです。具体的には、駐車場・太陽光発電施設・資材置き場・運動場などに利用されている土地が雑種地にあたります。
固定資産税や相続税の対象
土地を所有している間は、基本的に固定資産税を毎年納めなければなりません。雑種地であっても、さらに未活用の土地であっても、所有している間の固定資産税が発生するのは同じです。固定資産税額の基準となる固定資産税評価額は、地目ごとの売買実例価額を基礎として算定されます。
土地が市街化区域内にある場合は、都市計画税も納めなければなりません。税率は自治体により異なりますが、都市計画税も固定資産税評価額を基礎として算定されます。
なお、相続や贈与で土地を譲り受けた際には、不動産取得税、相続税、贈与税も納めなければなりません。これら税額算定の基礎となる土地の評価額は、近隣の地価などから計算されます。雑種地の評価は簡単ではないので、相続や贈与があった時は不動産に詳しい税理士などに相談しましょう。
雑種地の土地活用におすすめの方法
雑種地を所有するだけで税金が発生するため、もったいないと考えるオーナーは少なくないでしょう。思い切って売却する選択もありますが、以下の活用方法により、雑種地を新たな収入源とすることも可能です。
- 駐車場にする
- トランクルームにする
- 太陽光発電施設にする
- 住宅にする
どれもおすすめの方法なので詳しく見ていきましょう。
駐車場にする
駐車場の経営は、最低限の初期費用で始められる土地活用でしょう。新たな建物を必要とせず、駐車場のニーズがあれば安定した収入を期待できます。
月極駐車場を経営するのであれば、特別な設備は必要ありません。また、ある程度の初期費用をかけて専用の設備を導入し、コインパーキング（時間貸し駐車場）を経営することもできます。
実際に駐車場を経営する際には、管理業務をどこまで自分で行うかについても複数の選択肢があります。詳しくは下記の記事をご覧ください。
土地を駐車場にするメリット・デメリットは？種類別の特徴や経営成功のコツ
トランクルームにする
トランクルームは、土地に倉庫を建てて貸し出し賃料を得る土地活用方法の一つです。近隣にマンションやアパートが多ければ、「部屋に入りきらない荷物を預けておきたい」というニーズを見込め、安定収入を期待できるでしょう。
トランクルームの経営を始める際には、必ずしも高い費用をかけて建物を用意する必要はありません。土地にコンテナを運び込み、そのまま倉庫にする方法もあります。
太陽光発電施設にする
駐車場やトランクルームのニーズが少ないエリアに土地がある場合は、太陽光発電施設も検討してみましょう。太陽光発電施設は発電した電気を電力会社に買い取ってもらい収益をあげる仕組みなので、集客を考える必要がありません。土地の日当たりが良く、ある程度の広さがあれば、傾斜地などでも長期的な収入源になる可能性があります。
ただし、ソーラーパネルなどを導入する初期費用が必要です。まとまった初期費用がかかるので、利用できる補助金がないかを事前にチェックしましょう。
住宅にする
雑種地を宅地として活用する方法もあります。建築費用は必要ですが、自宅を建てれば以降の家賃はかかりません。自宅以外にも、事務所や賃貸物件にする方法が考えられます。
自宅を建てた場合には、一定の条件により税金が減額され、節税にもなります。以下は、その一例です。
- 200平米までの部分の固定資産税が1/6になる（小規模住宅用地の特例）
- 相続する際に自宅にしていた場合は相続税が80％減額される（小規模宅地等の特例）
ただし、宅地としての活用には登記の変更が必要であったり、地盤が整っておらずそのままでは土地活用できなかったりする場合もあります。雑種地は、法で判定されるどの地目にも該当しない土地である点に留意しましょう。
雑種地を活用する際の注意点
雑種地の土地活用を考える際に注意すべきポイントもあります。
- 現況地目を把握する
- 市街化区域内かどうか確認しておく
- 変更登記を必要とする場合がある
それぞれ見ていきましょう。
現況の地目を把握する
固定資産税の評価は、その土地の実際の用途に基づいて行われます。現在の土地の用途で判断された分類を「現況地目」といい、役所が実施する現地調査で決まります。
現況地目が登記簿上の地目とは異なる場合がある点に留意しましょう。例えば、登記簿では「田」や「畑」と記載されていても、現況地目は雑種地かもしれません。
現況地目が何であるかは、固定資産税納税通知書で確認できます。土地活用を考える際に、登記簿上の地目と併せて事前に確認しておくことが大切です。
市街化区域内かどうか確認しておく
自治体のホームページなどで、これから活用したい土地が「市街化区域」と「市街化調整区域」のどちらにあるかを確認しておきましょう。市街化調整区域とは、建物の乱開発を防ぐために「あえて開発を進めないエリア」のことです。
土地が市街化調整区域にある場合は、原則として新たな建物は建てられません。行政から開発許可を得られた場合に限り可能となります。
市街化調整区域の土地活用は難しい？建物の有無別の活用方法を紹介
変更登記が必要な場合がある
雑種地の活用にあたり、地目を変える場合は変更登記が必要です。例えば、家やマンションを建てるために、地目を「宅地」に変える場合が該当します。
地目の変更登記は法務局で申請します。手続きには数万円の費用がかかる点と、土地の現行調査や審査のため、ある程度の時間を要する点に注意が必要です。変更登記が必要かどうかは、早めに検討しておくことをおすすめします。
雑種地の土地活用は不動産会社に相談しよう
雑種地を活用するには、地目や税金などについて正しく理解しておくことが大切です。加えて、都市計画法や建築基準法をはじめとする各種法令や、登記など行政の手続きに関する知識も求められます。土地活用に必要なすべてのことを、オーナーが一人で行うのは難しいかもしれません。
そこでスムーズな土地活用のためには、専門知識のある不動産会社に相談するのがおすすめです。その際には、できる限り地域に明るい不動産会社を選びましょう。土地の状況や周辺のニーズに基づき、より具体的な提案も期待できます。
まとめ
雑種地は土地の用途を示す地目の一つです。駐車場やトランクルームの経営などに活用すれば、新たな収益源になる可能性があります。
雑種地を活用するには、その土地ごとの状況やニーズを把握するとともに、登記内容についても確認しておくことが重要です。地域に詳しい不動産会社に相談して、具体的な検討を進めましょう。
一誠商事は、茨城県内と東京エリアに独自のネットワークをもつ、地域密着の不動産会社です。雑種地に限らず、さまざまな土地活用のお手伝いをしていますので、どうぞお気軽にご相談ください。
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記事の監修者：一誠商事編集部
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