マンションを売りたい方必見！売却ステップや費用、高く売るためのポイント

7ステップ！マンション売却の流れ

さっそく、マンションの売却方法について、主な流れを7つのステップに分けて見ていきましょう。なお、今回は一般的な方法である「不動産会社に仲介を依頼するケース」を取り上げています。

1.売却準備

まずは、マンションの売却にかかる諸費用や税金について確認しておきましょう。また、住宅ローンを利用している場合は、売却の際に一括返済する必要があるため、事前に残債額もチェックしておくのがおすすめです。

併せて、登記簿謄本や住民票、物件購入時の売買契約書や重要事項説明書など、売却時の必要書類もそろえておくと、よりスムーズに手続きを進めやすくなります。

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2.物件の査定を依頼する

不動産会社に物件の査定を依頼し、物件の価値を確かめましょう。査定は、マンションの適正な売り出し価格を決める際に重要な判断基準となります。

査定方法には簡易査定や訪問査定などの種類があり、それぞれ特徴や精度の高さが異なります。なかでも訪問査定は、実際の物件をより詳しく確認できて精度が高くなるため、おすすめです。

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3.媒介契約の締結

不動産会社に仲介を依頼する場合は、査定後に媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産の売買において仲介をしてもらうために不動産会社・売主の間で結ぶ契約のことです。

媒介契約には、複数の不動産会社に依頼できる「一般媒介契約」、1社のみと契約する「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。専任媒介契約と専属専任媒介契約の主な違いは、売主が自分で買主を探して取引することが許されるかどうかです。契約内容や書類をしっかり確認し、自身に合った方法を選びましょう。

4.販売活動

媒介契約を結んだら、販売活動に進みます。販売活動は不動産会社がメインとなって動くため、売主が対応を求められるシーンはほとんどありません。

ただし、購入希望者から内覧を希望された場合は、対応が必要になる点に留意しましょう。内覧当日に向けては清掃や整理整頓を行い、購入希望者からの印象を良くすることが大切です。

5.売買契約の締結

売主と購入希望者の条件が互いに合ったら、売買契約を締結します。締結当日は、物件の重要事項や契約内容の説明、必要書類への記名と押印のほか、手付金の受け取りなどを行います。

6.決済・引渡し

売買契約を締結したら、決済に進みます。決済は売主・買主・不動産会社・司法書士が同席し執り行うのが一般的です。売買契約の締結と決済が完了したら、物件の引渡しとなります。

7.確定申告

マンションを売却した結果、利益（売却益）が生じた場合は、「譲渡所得」に該当するため確定申告を行いましょう。また、売却益がなくても特例制度などを利用するのであれば、やはり確定申告が必要です。

申請は、マンションを売却した年の翌年、2月～3月に忘れずに行いましょう。

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マンション売却時に発生する費用

マンションを売却する際は、事前にどのような費用や税金が発生するのか把握しておくことも大切です。マンション売却時に発生する主な費用としては、以下のものが挙げられます。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 不動産売買契約書作成にともなう印紙代
• 登録免許税や司法書士への報酬などの登記費用
• 売却によって利益が生じた際の譲渡所得税
• 各種証明書の発行手数料
• ローン返済時の手数料　など

上記のほか、売却前にハウスクリーニングを行う場合はクリーニング費用、売却予定のマンションに自身が住んでいる場合は引っ越し費用などがかかります。

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少しでも高くマンションを売りたい！押さえたい3つのポイント

ここからは、「せっかくなら少しでも高くマンションを売りたい」と考えている方に向けて、押さえておきたい3つのポイントを解説します。

複数の不動産会社の査定を受け比較検討する

売却前にマンションの査定を受ける際は、複数の不動産会社で査定してもらうことが大切です。不動産会社によって査定額が大きく異なるケースは少なからずあり、比較検討することでより高く売却できる不動産会社を見つけやすくなります。

ただし、依頼先は2～3社程度にするのがおすすめです。比較する件数が多いと判断が難しくなるおそれがあります。

また、不動産会社からの査定結果を比較検討する際は、査定額の高さだけに注目しないことも重要です。過度に高い査定額の場合、実際の売却において値下げを要求されるおそれがあります。

マンション売却において仲介を担う不動産会社を選択する際は、査定額と併せて信頼性の有無や会社ごとの強み、担当者の対応の良さなどを総合的にチェックするとよいでしょう。

マンションの売買が活発な時期を見極める

マンションが高く売れるかどうかは、売却するタイミングも大きく影響します。中古マンション市場の場合、2月～3月頃は物件の需要が高く、売買活動も活発になる傾向にあります。これは、4月の新生活に向けてマンション購入を検討する人が増えるためです。

不動産会社と契約してから売買契約の締結までには、3ヵ月～半年程度かかるのが一般的です。そのため、売買が活発なタイミングに合わせて売却できるよう、10月から、遅くても12月頃までには活動を始めるのがおすすめです。

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内覧に備え物件の第一印象を良くする工夫を行う

マンションの売却活動の際は、購入検討者からの内覧の希望には可能な限り応えるとともに、物件の第一印象を良くする工夫をすると高値での売却が期待できます。

第一印象を良くするための工夫としては、内覧前や掲載写真撮影前は掃除・片付けを念入りに行うこと、必要に応じてリフォームを実施することなどが効果的です。

売却のためにリフォームを考えている場合は、まずは不動産会社に相談するのも一案です。プロの視点から改善ポイントの有無を教えてもらえるため、リフォームが必要かどうかの判断に役立つでしょう。

マンションを売却する際の3つの注意点

続いて、マンションを売却する際の注意点について解説します。

媒介契約および契約内容に関する理解を深めておくこと

マンション売却において、売買契約や不動産会社との媒介契約を結ぶ際は、内容をしっかり理解したうえで締結を決断することが重要です。

例えば、マンション売却の媒介契約を結ぶ場合、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があり、それぞれ内容が異なります。

意に沿わない契約を締結してしまわないよう、疑問点があればその場で担当者に確認し、きちんと理解を深めてから手続きを進めることが大切です。

売り出し価格は適正範囲で設定すること

マンションの売り出し価格を決める際は、不動産会社からの査定額に加えて、相場価格なども参考に適正な範囲を見極めるよう心がけましょう。価格が高すぎるとマンションが売れ残ってしまうリスクがあり、低すぎる場合も売却時に損をしてしまうリスクが高まるためです。

売却相場を把握するには、周辺の駅や路線、最寄り駅からの距離、築年数などの条件に加えて、似た条件を持つマンションの過去の売却価格などを確認するとよいでしょう。

瑕疵がある場合は正直かつ正確に伝えること

マンションに何らかの瑕疵（欠陥）がある場合は、売買契約を締結する前にきちんと購入者に伝えておくことが大切です。もし物件の引渡しから一定期間内に契約書に記載のない不具合や瑕疵が見つかった場合、契約不適合とみなされるおそれがあるためです。

契約不適合の場合、契約解除だけでなく損害賠償請求の対象となる可能性があるので注意が必要です。契約不適合のリスクを抑えるためにも、瑕疵が見つかっている場合は事前にその事実を伝えましょう。

瑕疵の有無を確認するためには、売買契約前の住宅診断（インスペクション）の利用を検討するのもおすすめです。

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まとめ

マンションの売却は一般的に、不動産会社へ依頼後、売却活動を経て売買契約を締結、収益を得た場合は確定申告を行うのが一連の流れとなります。売却の際は不動産会社の選定や契約内容をしっかり重視するとともに、適切な価格を設定することが大切です。

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