ワンルームマンション投資で稼ぐからくりは?節税の仕組みや失敗原因も
ワンルームマンション投資に興味があるものの、「本当に稼げるのか?」「節税できるのか?」などと疑問に思っている方もいるでしょう。ワンルームマンション投資で利益を出すには、「からくり」を理解しておくことが大切です。
この記事では、ワンルームマンション投資のからくりについて、「利益創出・節税・失敗」の3つの観点から解説します。
目次
ワンルームマンション投資の利益創出のからくり
ワンルームマンション投資で利益を得る方法は、大きく分けて「インカムゲイン(運用益)」と「キャピタルゲイン(売却益)」の2つがあります。
ここでは、それぞれの内容を確認していきましょう。
インカムゲイン:家賃収入で利益を出す
インカムゲインとは、資産を保有し続けることで得られる利益です。ワンルームマンション投資などの不動産投資においては、不動産を賃貸に出して得られる「家賃収入」を指します。
家賃収入は入居者がいる限り毎月得られるものであり、その額も急激には変動しません。したがって、インカムゲインは長期的かつ安定した収入源になります。
キャピタルゲインと比べると、ローリスク・ローリターンである点も、インカムゲインの特徴です。
キャピタルゲイン:売却して利益を出す
キャピタルゲインとは、所有する資産を購入時より高く売ることで得られる「売買差益」です。ワンルームマンション投資では、インカムゲインではなく、最初からキャピタルゲインを狙う(=安く買って高く売る)投資方法もあります。
キャピタルゲインは、インカムゲインと比べてハイリターンを期待できる一方、「売買差損(キャピタルロス)」が発生するリスクも高まります。
購入する物件や売却時期を十分に吟味しないと、購入時よりも物件の価値が下がって安値で売却せざるを得なくなり、損失を被ってしまいかねない点に注意が必要です。
ワンルームマンション投資が節税になるからくり
続いて、ワンルームマンション投資が節税につながるからくりを解説します。
マンション経営は節税につながる?節税の仕組みと効果、注意点をまとめて解説
損益通算による節税
ワンルームマンション投資では、「損益通算」が可能です。損益通算とは、不動産所得などの赤字を、給与所得などの黒字と相殺できる制度を指します。
ワンルームマンション投資における不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引いた所得です。つまり、必要経費が家賃収入を上回ると、不動産所得は赤字になります。
損益通算の仕組みによって課税所得が減れば、所得税・住民税の節税になるでしょう。
参考:損益通算|国税庁
参考:不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)|国税庁
経費計上による節税
ワンルームマンション投資の必要経費は、以下のようにさまざまな種類があります。
- 減価償却費
- 管理費
- 管理委託料
- 修繕費
- 広告宣伝費
- 保険料
- 税金 など
これらの経費を適切に計上すると、ワンルームマンション投資の課税所得を減らせて節税が可能です。
ワンルームマンション投資で経費にできる費用・できない費用を知りたい方は、ぜひ以下の記事も参考にしてください。
マンション経営で経費にできる費用・できない費用は?節税の注意点も解説
減価償却による節税
減価償却とは、マンションをはじめとする資産の取得費用を毎年分割して経費計上していくことです。減価償却費を多く計上するほど課税所得が減少し、高い節税効果が期待できます。
減価償却費を何年にわたって経費計上できるかは、以下のように物件の法定耐用年数によって異なります。
マンションの構造例 | 法定耐用年数 |
---|---|
鉄骨鉄筋コンクリート造 | 47年 |
鉄筋コンクリート造 | 47年 |
重量鉄骨造 | 34年 |
法定耐用年数は、対象資産を使用できる期間として、国が画一的に定めているものです。あくまでも会計処理のために設定されているものなので、実際の物件の寿命・劣化状況などとは関係ありません。
ワンルームマンション投資で失敗するからくり
ワンルームマンション投資を始めるなら、あらかじめ失敗のからくりを知っておきましょう。失敗する理由を把握したうえで適切な対策を講じることが、ワンルームマンション投資を成功させるコツです。
ワンルーム投資が「やめとけ」といわれる理由は?失敗原因や投資成功のポイントを解説
マンション経営におけるリスクとは?リスクを避け成功につなげるための対策方法も
物件選びで失敗
ワンルームマンション投資は、一棟投資よりも少ない資金で始められることもあり、十分な比較検討をせずに物件を選んでしまうケースがあります。
例えば、「利回り」に注目して物件を選んだとしましょう。しかし、一口に利回りといっても、以下のような種類があります。
- 表面利回り:投資額に対して得られる家賃収入の割合で、経費を考慮しないもの
- 実質利回り:投資額に対して得られる家賃収入の割合で、経費を考慮するもの
物件広告に記載されているのは、経費が考慮されていない表面利回りであることが多い傾向です。そのため、実際にワンルームマンション投資を始めてみると、「想定よりも収益が少ない」といった状況に陥るかもしれません。
賃貸経営の利回りについてさらに詳しくは、以下の記事をご覧ください。
賃貸経営の利回りとは?種類別の計算方法や、高い利回りを得るコツなども解説
収支計画や融資計画で失敗
適切な収支計画・融資計画を立てられていないことも、ワンルームマンション投資に失敗する原因です。収支計画に関しては、物件の購入にかかる初期費用と運用時のランニングコストを正確に把握し、購入前に収益性をシミュレーションしておくことが重要です。
ランニングコストについて詳しくは、以下の記事をご覧ください。
不動産投資のランニングコストはいくら?コストを抑えるコツ6選と注意点も解説
また、ワンルームマンション投資で利用できる「不動産投資ローン」は、一般的な住宅ローンと比べて金利が高い傾向にあるため、そのなかでも低金利の商品を検討するとよいでしょう。ローンを組む際には、変動金利と固定金利の違いを理解しておくことも大切です。
- 変動金利:借入期間中に金利が見直されるタイプ
- 固定金利:借入期間中の金利が変わらないタイプ
なお、不動産投資ローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。
マンション投資における「不動産投資ローン」とは?主な審査項目や審査に通るコツも解説
悪徳業者による失敗
投資用のワンルームマンションを取り扱う不動産会社のなかには、残念ながら悪質なところも存在します。悪徳業者の巧みな営業トークや収益性が高いように見せかけた収支シミュレーションにより、儲からない物件を買わされてしまう可能性も否めません。
悪徳業者と取引をしてしまうと、以下のようなことが起こり得ます。
- 不当に割高な価格で物件を購入させられ、投資金額をなかなか回収できなくなる
- 偽装入居や退去予定を隠ぺいされ、物件の引き渡し直後から空室状態となる
- 大規模修繕の計画を知らされず、物件の引き渡し直後に多額の費用が発生する
- サブリース契約と抱き合わせて高額のローンを組まされる
こうしたリスクを避けたうえでワンルームマンション投資を成功させたいのなら、以下のような条件を満たす、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
- ワンルームマンションを含め、投資用物件の豊富な売買・管理実績がある
- デメリットやリスクを隠さず丁寧に説明してくれる
- インターネット上の評判が良い
まとめ
ワンルームマンション投資で得られる利益には、インカムゲインにあたる家賃収入や、キャピタルゲインにあたる売買差益があります。また、損益通算や適切な経費計上によって、節税することも可能です。
一方で、物件・事業者選びや収支・融資計画の立案などにおいては、ワンルームマンション投資が失敗するリスクも潜んでいます。ワンルームマンション投資を成功させるには、さまざまな「からくり」を把握したうえで適切な対策を講じることがポイントです。
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