ワンルーム投資をやめたい！理由や売却タイミング、やめられないときの対処法

ワンルーム投資をやめたい理由は？

まずは、ワンルームオーナーが投資を「やめたい」と思う代表的な理由を紹介します。

利回りが低い

ワンルーム投資は、マンションやアパートの一棟投資と比べて「利回り」が低い特徴があります。利回りとは、投資金額に対して得られる利益の割合です。

マンションやアパートの一室のみを貸し出すワンルーム投資で得られる家賃収入は限定的であり、投資金額を回収するまでに長い時間がかかってしまいます。そのため「思ったよりも稼げない」と、ワンルーム投資をやめたくなる方もいるようです。

なお、賃貸経営の利回りについて詳しくは、以下の記事をお読みください。

賃貸経営の利回りとは？種類別の計算方法や、高い利回りを得るコツなども解説

収支が赤字になっている

ワンルーム投資では、複数の部屋を運用する一棟投資とは異なり、リスクを分散できません。投資物件が空室になれば、家賃収入はゼロになってしまいます。

また、ワンルーム投資でも、固定資産税や修繕費などさまざまなランニングコストがかかります。収支計画の見通しが甘いと赤字の状態が続いたり、さらには赤字が深刻化したりするでしょう。

収支が赤字の状態だと、先行きが不安になってワンルーム投資をやめたくなるかもしれません。

不動産投資のランニングコストはいくら？コストを抑えるコツ6選と注意点も解説

アパート経営が赤字になる原因は？損益通算や空室対策などの対処法も

面倒・手間がかかる

比較的初期費用を抑えられることから、気軽にワンルーム投資を始める方もいます。しかし、入居者の募集や賃貸借契約の締結、物件の管理、確定申告の手続きなどを「想像以上に面倒だ」と感じるケースも少なくないでしょう。

上記のような業務は、不動産会社や税理士などに委託することも可能です。ただし、その分費用がかかってしまい、ワンルーム投資の収支に影響をおよぼします。

ワンルーム投資をやめるのに適したタイミング

ワンルーム投資の「やめ時」はいったいいつなのかが分からずにお悩みの方もいるのではないでしょうか。ここでは、ワンルーム投資をやめる理想的なタイミングを紹介します。

投資用不動産を売却する時期はどう見極める？売却のポイントも併せて解説

ローンを完済した・できる時

ワンルーム投資をやめるタイミングの一つは、ローン完済時です。すでにローンを完済しているケースはもちろん、物件を売却したお金でローンを完済可能なケースも含みます。

物件の売却価格がローン残債を上回っていれば、返済のために自己資金を持ち出すことなく、ワンルーム投資をやめられるでしょう。

赤字が続いている時

突発的な支出が偶然重なった時や、空室期間が長くなってきた場合などは、適切な対策により収支を改善できる余地があります。

しかし、赤字の状態が長く続いて回復傾向にないのであれば、いわゆる「損切り」も必要になるでしょう。物件の資産価値は基本的に年々低下するため、築年数が経つほど売却価格が安くなってしまいかねません。そのため、赤字が続いている時には早めに売却を決断することが大切です。

ワンルーム投資は「やめたくてもやめられない」場合もある

タイミングを見計らってワンルーム投資をやめようと思っても、物件を手放せなければやめられません。

投資用物件の価値には、築年数や立地などの条件のほか、収益性も大きく影響します。赤字経営の状態だと、収益性が低いと判断されて買い手が付きにくいでしょう。買い手が見つかるまでに、損失が膨らんでしまうリスクもあります。

ワンルーム投資を始める際には「どのタイミングで売却すると収益を最大化できるか」という出口戦略を立てておかないと、こうした状況に陥りやすいため注意が必要です。

ワンルーム投資をやめられない時の対処法

最後に、「ワンルーム投資をやめたいが、すぐにはやめられそうにない」場合の対処法を解説します。

空室対策に力を入れる

思ったよりも稼げないからといって売却を検討しても、売却益ではローン残債を完済できない可能性があります。投資用物件を少しでも高く売却するためには、まず収支を改善する方法の模索が大切です。なかでも重要なのは空室対策であり、以下のような方法を試してみるとよいでしょう。

• 入居者の募集方法の見直し
• 人気の設備の導入
• 印象を左右する部分のリフォーム
• ペットの飼育の許可　　　　など

ただし、設備の導入やリフォームにはお金がかかるため、不動産会社に相談して慎重に判断することが大切です。

また、リフォームなど空室対策でかかる費用は、内容によっては国や地方自治体の補助金制度を活用できる場合もあります。詳しくは、以下の記事をお読みください。

アパート・マンションの賃貸経営で使える補助金一覧！利用手順や注意点も

家賃の値上げを図る

ワンルーム投資の収支を改善するためには、家賃を値上げする方法も有効です。毎月の家賃を1,000円上げるだけで、物件を数十万円以上高く売却できることもあります。

ただし、家賃の値上げは入居者の退去を招き、家賃収入が失われる要因となりかねません。そのため、家賃の値上げを要求する時には、「もともとの家賃が相場よりも低い」「近年地価が上がった」など、入居者が納得できる理由を示すことが大切です。

また現在空室の時には、家賃を値上げする代わりに礼金を減額するなど募集条件を緩和すると、入居者が決まりやすくなる可能性があります。

ローンの借り換えを検討する

前提として、ローンの返済がままならなくなっているのであれば、早めに借入先の金融機関に相談しましょう。

一方で、毎月の返済はできているものの負担を減らしたい場合は、より金利が低いローンへ借り換えをする方法もあります。ただし、ローンの借り換えを受け入れていない金融機関もあるため、注意が必要です。

金融機関ごとのローンの金利の傾向については、以下の記事を参考にしてください。

アパートローンの金利相場を比較！低金利で融資を受けるには？

定期的に売却査定をする

不動産の価値は、常に変動しています。特に、ワンルーム投資などに用いられるマンションの値動きは速く、数ヵ月で1割以上価格が変わるといわれるほどです。

したがって、「自分の物件の価値は低い」と先入観を持っていると、売却の機会を失ってしまうかもしれません。定期的に売却査定をすれば、物件の売却価格がローン残債を上回るタイミングを見逃さずに済むでしょう。

まとめ

「思ったよりも利回りが低い」「赤字経営の状態が続いている」などの理由から、ワンルーム投資をやめたくなる方もいるかもしれません。

実際にワンルーム投資をやめる場合は、条件や収益性が良好なタイミングで進めることが重要です。また、物件を売却できなければ、ワンルーム投資をやめたくてもやめられない可能性がある点に注意が必要です。

現状を踏まえて適切な判断をするためにも、ワンルーム投資をやめたいと思ったら、まずは信頼できる不動産会社に相談しましょう。

「一誠商事」では、ワンルーム投資などの不動産投資を始めたい方はもちろん、実際に不動産投資を始めていてお悩みを抱えている方のご相談も受け付けています。

豊富な知識とノウハウにより、収支改善のご提案やローンの見直しのお手伝いなど、総合的な不動産投資のコンサルティングが可能です。ぜひお気軽にお問い合わせください。