ロードサイドの土地活用!ロードサイド店舗の仕組みやメリット・デメリット
ロードサイドの土地を所有しており、どのような土地活用をすれば良いのかを知りたい方も多いのではないでしょうか。ロードサイドの土地活用としては、飲食店やコンビニエンスストアなどの事業者に貸し出す方法があります。
今回は、ロードサイドでの土地活用方法のなかから、ロードサイド店舗をメインに紹介します。ロードサイド店舗の概要や仕組みを紹介したうえで、メリット・デメリット、注意点を解説しますので、ぜひご覧ください。
目次
ロードサイド店舗による土地活用とは?
そもそもロードサイドとは、中心市街地から少し離れた国道沿いなどの土地を指します。ロードサイドで運営する飲食店や商業施設は、「ロードサイド店舗」と呼ばれます。
ロードサイド店舗の利用客は、基本的に車で移動するため、周辺の公共交通機関などが発達していなくても、ある程度の集客を見込めることがポイントです。
以下では、ロードサイド店舗による土地活用の仕組みを、2パターン紹介します。
リースバック方式
リースバック方式とは、オーナーが建物を建築したうえで、土地と建物を事業者に貸し出す方式のことです。オーナーは、出店する事業者から「建設協力金」を受け取り、そのお金を建築資金に充てられます。
建設協力金は出店事業者から借りるかたちとなるため、毎月の賃料と相殺しながら事業者へ返済します。リースバック方式の利点は、建築資金に関するオーナーの初期投資を抑えた状態で、土地活用を始められることです。
ただし、契約終了後は貸借人の事業向けに建てられた建物が残り、転用などがしづらい傾向にあります。
事業用定期借地方式
事業用定期借地方式とは、事業者に土地を貸し出して地代を得る方法のことです。建物の建築は出店事業者の負担で行うため、オーナーは建築費用の負担などを負わずに済みます。
なお、事業用の契約期間は10年以上50年未満と借地借家法上定められており、その期間の終了後は、原則的に更地で土地が返還されます。
ロードサイド店舗で土地活用するメリット
次に、ロードサイド店舗として土地活用するメリットを見ていきましょう。
高い収益性が見込まれる
一般に、ロードサイド店舗による土地活用は、マンションやアパートといった賃貸物件の不動産投資と比較して、収益性が高いとされています。
というのも、出店事業者とは20年以上の契約を結ぶケースが多く、収益が安定しやすいためです。一方、賃貸マンション・アパートの場合は、入居者が急に退去して空室になることで、収益が減るケースもあります。
店舗として貸し出す方法以外にも、土地活用に関するさまざまなアイデアを知りたい方は、ぜひ以下の記事をご参照ください。
空いている土地で収入アップ!土地活用アイデア6選と成功させるポイント
経営管理のリスクを低減できる
ロードサイド店舗では、建物の管理区分が基本的に出店事業者側のため、オーナー側が修繕などのコスト負担を負わずに済むメリットがあります。
一方、マンション・アパートといった土地活用の場合は、入居者が退去するたびにクリーニングや修繕に関するコスト負担が発生します。
ロードサイド店舗なら、出店事業者との契約が長期になるケースも多く、テナント募集などに頭を悩ませる負担も少ないでしょう。
初期投資を抑えられる
リースバック方式の場合は、建設協力金を受け取れるため、オーナーの初期投資を抑えて土地活用を始められます。
また、事業用定期借地方式なら、建物の建設は出店事業者が行うため、建物に関するオーナーの初期投資負担をゼロにできます。賃貸物件の土地活用のように、初期投資を回収するまでに多くの時間がかかるというデメリットもありません。
ロードサイド店舗で土地活用するデメリット
続いて、ロードサイド店舗で土地活用する際のデメリットを紹介します。
活用できる土地の条件が厳しい
ロードサイド店舗として出店事業者を誘致するうえでは、土地へのアクセス性や周辺の交通量などが重要なポイントとなります。
例えば、走行する車両としてトラックが多い場合、コンビニエンスストアや定食屋などの需要が見込まれます。そのため、土地の条件としては、トラックを駐車してもらえるように、ある程度の駐車場スペースを確保できる広さが必要になるでしょう。
所有している土地の立地や広さを踏まえつつ、どのようなビジネスなら成功するかを、十分に調査することが不可欠です。
事業者が撤退するリスクがある
店舗の経営状況によっては、契約を終える前に出店事業者が撤退するリスクがあります。事業者が撤退すると、賃料収入あるいは地代収入が途絶えてしまうことはデメリットといえます。
このようなリスクに備えるため、撤退する場合の違約金や店舗の解体費用などについて、契約時にしっかりと取り決めておくことが重要です。
ロードサイドの土地活用に向いている店舗は?
続いて、ロードサイドの土地活用に向いている店舗の種類を複数紹介します。
店舗の種類 | 特徴 |
---|---|
飲食店 | ・ロードサイド店舗の種類のなかでも、店舗数が多い傾向 ・一般的な賃貸住宅の家賃よりも、賃料を高めに設定できる |
ドラッグストア | ・単身者からファミリー層まで、幅広く集客できる店舗 ・医薬品や日用品、食料品などを提供するため、安定した需要が見込まれる |
コンビニエンスストア | ・フランチャイズとして出店する事業者の多い店舗 ・広めの駐車場を用意することで、トラック運転手の集客も期待できる |
ガソリンスタンド | ・車の走行に不可欠なガソリンを提供するため、安定したニーズが見込まれる ・事業者を誘致するにあたり、道路交通量や競合店舗との距離などを調査する必要がある |
上表のほか、ファミリーレストランやファストフード店、ホームセンター、カーディーラーなどの店舗も、ロードサイドの土地活用として向いています。
ロードサイドの土地を活用する際の注意点
ここからは、ロードサイドの土地を活用する際の注意点を確認していきましょう。
周辺ニーズを踏まえて事業者を誘致する
所有しているロードサイドの土地の周辺ニーズを踏まえたうえで、長期的に賃料もしくは地代を支払ってくれる出店事業者を誘致することが大切です。
将来的に競合となる店舗が出店したとしても、安定的な収益を上げられる事業者であるかをチェックしておきましょう。出店事業者の収益が落ちると、賃料の減額交渉などをされる可能性もあります。
場所によって土地活用の制限がある
所有している土地に建てられる建物の種類や規模は、建築基準法と都市計画法によって定められています。出店事業者をスムーズに誘致するためにも、どのような建物が建てられるのかを事前に調べておくことが重要です。
不動産会社のサポートを受ける
ロードサイド店舗による土地活用をしたい場合、まずは不動産会社に相談するとよいでしょう。土地活用として向いている方式や店舗の種類などを、的確にアドバイスしてくれるので、安定した収入源を確保することにもつながります。
所有する土地に適した事業者へ貸し出すためにも、周辺エリアを熟知した信頼の置ける不動産会社を選ぶ必要があります。
まとめ
ロードサイド店舗で土地活用に取り組むことで、高い収益性が見込まれるほか、経営管理のリスクを低減できたり、初期投資を抑えられたりするメリットがあります。ただし、活用できる土地の条件が厳しいことや、事業者が撤退するリスクがあることには留意が必要です。
ロードサイドで安定的な土地活用を継続させたいという方は、ぜひ茨城県南・県央~東京エリアで13店舗を展開する一誠商事までご相談ください。不動産会社として50年以上の実績がある当社が、独自のネットワークを使い、ロードサイド店舗の土地活用にふさわしい土地であるかをしっかりと調査いたします。
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記事の監修者:一誠商事編集部
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