空き家を売る4つの方法を紹介！売却で発生する費用・税金や注意したいポイントも

空き家を売る4つの方法

空き家を使用せずに放置していると、固定資産税の負担がかかるばかりです。また、倒壊の恐れなどがあるとして自治体から管理不全空き家や特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置の適用対象から外れるケースもあるため、早めの対処が必要です。
ここでは、空き家を売る代表的な方法を4つ紹介します。
なお、空き家改正法に関するポイントを詳しく知りたい方は、ぜひ以下の記事をご覧ください。

【2024年最新】空き家改正法のポイントを詳しく解説！固定資産税の増税を防ぐ4つの対策も

1.そのままの状態で売る

1つ目は、空き家をそのままの状態で売る方法です。築20年以内の物件は「中古住宅」として、土地の価格に建物の価格を加えた金額で売却できます。
一方、築20年を超えた建物の価値はほぼゼロに近くなる傾向にあるため、土地のみの価格で売る「古家付き土地」として売却することが一般的です。

2.更地にして売る

2つ目は、売主が費用を負担して空き家を解体し、更地にしたうえで売る方法です。買主にとって「物件の解体費用などを負担せずに済む」「土地の購入後すぐに家を建築できる」などのメリットがあるため、古家付き土地よりも買主が見つかりやすくなります。
自身が所有している空き家の老朽化が著しく進んでいるなどの場合には、更地にして売却することを検討するとよいでしょう。

3.リフォームして売る

3つ目は、売却する空き家の設備や内装、外壁などをリフォームして売る方法です。リフォームしてから売り出すことで、購入希望者が内見した際に良い印象を与えやすく、早期売却につながる可能性がアップします。

とはいえ、リフォーム費用は売主負担となるため、リフォーム内容や買主側のニーズなどを十分に考慮したうえで、実際に施工を依頼するかを検討しましょう。

4.不動産会社に買い取りを依頼する

前述した3つの売却方法は、主に不動産会社の仲介で見つけた買主に空き家を売る方法ですが、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。

買い取りは不動産会社に直接売却する仕組みのため、仲介とは異なり、買主を探す必要がありません。したがって、比較的早期売却を実現しやすい点が特徴です。また、売買契約成立時に仲介手数料を支払わなくても済むので、売却コストの節約にもつながります。

ただし、買い取り時の金額は仲介で売却する時の7割程度になることに留意しましょう。買い取りは、空き家を早期に売却したいケースや、遠方に住んでいて不動産会社との細かいやり取りが難しいケースに適しています。

空き家を売る際にかかる費用・税金

次に、空き家を売る際にかかる費用と税金について見ていきましょう。

費用

不動産会社に買い取りを依頼する場合を除いて、空き家の売却時に売主が負担する主な費用に仲介手数料があります。仲介手数料とは、売却が成立した場合に不動産会社へ支払う成果報酬のことです。

仲介手数料の上限は、以下のように取引価格に応じて変わります。

取引価格	仲介手数料の上限
200万円以下	取引価格×5％＋消費税
200万円超から400万円以下	（取引価格×4％＋2万円）＋消費税
400万円超	（取引価格×3％＋6万円）＋消費税

が負担する主な費用に仲介手数料があります。仲介手数料とは、売却が成立した場合に不動産会社へ支払う成果報酬のことです。
仲介手数料の上限は、以下のように取引価格に応じて変わります。

なお、法改正にともない、空き家の取引価格が800万円以下だった時に不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額は「30万円＋消費税」となっている点に注意しましょう。
また、空き家を更地にして売却する場合は、建物を解体するのに費用がかかります。建物の構造別の費用相場は以下のとおりです。

構造	解体費用相場
木造	4万円／坪
鉄骨造	6万円／坪
RC造（鉄筋コンクリート造）	7万円／坪

税金

空き家を売却して得た利益に対しては、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。

売却額－（空き家の取得費＋売却にかかった費用）×税率＝譲渡所得税

譲渡所得税を計算する際に用いる税率は、空き家の所有期間に応じて以下のように変わります。

• 所有期間5年超の場合：20.315％
• 所有期間5年以下の場合：39.63％

なお、空き家を相続した場合には、親などが生前に所有していた期間も含まれます。

また、上記のほかに、不動産売買契約書には印紙税が課されることもポイントです。例えば、契約金額が500万円超～1,000万円以下の場合、本則税率として1万円がかかります。
ただし、2014年4月1日から2027年3月31日までに作成された不動産譲渡に関する契約書には軽減措置が適用されるため、上記のケースにおける印紙税は5,000円に減額されます。

空き家を売る時に注意したいポイント

続いて、空き家を売る時に注意したいポイントについて紹介します。

活用できる特例・補助金がないかを確認しておく

空き家を売るうえで、特例や補助金を活用できるケースもあります。例えば、相続や遺贈によって取得した空き家を売る場合、一定の要件に当てはまれば、譲渡所得の金額から最高で3,000万円を控除できます。

また、自治体によっては空き家の解体に際して補助金を支給しているところもあるので、チェックしておくとよいでしょう。補助金の目安は、解体費用の2割～5割程度です。

名義変更を忘れないようにする

原則として不動産は名義人にしか売却できません。そのため、相続した空き家を売る場合は、所有権移転登記を行って空き家の名義を被相続人から相続人へと変更することが不可欠です。

相続による所有権移転登記は、相続登記とも呼ばれます。不動産の相続登記は2024年4月から義務化されており、期限までに手続きを行わないと10万円以下の過料に処される恐れがあることに注意しましょう。

以下の記事では、相続登記の義務化に関する概要や費用・手続きの流れを解説しています。

相続登記の義務化はいつから？費用・手続きの流れや、登記できない時の対処法も解説

空き家の状態を把握しておく

空き家を売却する前には、建物や地盤の状態などを確認しておきましょう。もし不具合や欠陥などがあった時に不動産会社や買主に事前に共有しておくと、売買契約成立後のトラブルを未然に回避できます。

なお、建物の耐震性が低いなどの時は、解体して更地にしたうえで売ることも検討したほうがよいでしょう。

更地にするタイミングを考慮する

不動産の固定資産税は、毎年1月1日の状態で決まります。建物が建っている時は住宅用地の軽減措置が適用されるため、土地に課される固定資産税額を抑えられます。
しかし、更地にすると軽減措置が適用されなくなるので注意しましょう。建物を解体する時には、固定資産税の負担が増えることを避けるためにも1月1日以降のタイミングで行うのがおすすめです。

空き家を売る｜不動産会社選びのポイント

空き家を売るにあたり、不動産会社を選ぶ時は以下のポイントを確認しておきましょう。

• 空き家の周辺エリアの不動産事情に精通しているか
• 不動産売却時のサポートが充実しているか

まずは、不動産会社が空き家の周辺エリアの不動産事業に精通しているかをチェックすることが大切です。地域のネットワークを持っている不動産会社なら、空き家の売却をする際もスムーズに買主を見つけてもらえる可能性が高まります。

また、不動産売買のサポートも十分か確認しておきましょう。不動産会社によっては、売却前に第三者検査機関による検査を実施しています。そのような不動産会社に売却を依頼すれば、買主に安心感を与えられ、よりスムーズに取引を進められるようになります。

まとめ

空き家を売る方法は主に4種類です。より早く手放したいのなら、空き家の状態に適した売却方法を選びましょう。また、空き家を売る際は、「名義変更を忘れないようにする」「空き家の状態を把握しておく」といったポイントを押さえておくことも重要です。

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