不動産投資ファンドとは？種類や現物不動産投資と比べたメリット・デメリット

不動産投資ファンドとは

不動産投資ファンド（または不動産ファンド）とは、運用会社が複数の投資家から集めた資金を用いて不動産に投資し、得られた収益を投資家に還元する仕組みです。

投資ファンド（またはファンド）は、日本語の「投資信託」とほぼ同義です。したがって、単に不動産投資ファンドといった場合は、「不動産投資信託（REIT）」を指すことが多い傾向にあります。

不動産投資ファンドでは、投資家に代わって運用会社が不動産を管理・運用します。また、不動産投資ファンドによって得ることができる収益は、大きく分けて以下の2つです。

• インカムゲイン：対象不動産を貸し出すことで得られる家賃収入
• キャピタルゲイン：対象不動産を売却することで得られる利益

インカムゲインを重視する商品もあれば、キャピタルゲインを重視する商品もあり、運営会社の説明をよく理解することが大切です。

不動産投資とは？初心者向けに種類・メリット・リスクをまとめて解説

不動産投資ファンドの種類と特徴

不動産投資ファンドには、先述した不動産投資信託（REIT）のほか、「不動産特定共同事業」と呼ばれるものもあります。ここでは、両者の特徴を見てみましょう。

不動産投資信託（REIT）

REIT（Real Estate Investment Trust：リート）は、アメリカで始まった金融商品です。日本の不動産を対象とするREITは、J-REIT（※J＝Japan）と呼ばれます。

REITのうち、証券取引所を通じて取引できる商品は、不特定多数の投資家から資金を集める「公募ファンド」です。

一方で、法人や機関投資家など、資金を集める投資家を限定した「私募ファンド（プライベートファンド）」もあります。私募ファンドでは、1億円単位の投資額になることも多く、ハイリスク・ハイリターンの運用を目指す傾向です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は、「不動産小口化商品」と呼ばれる商品を購入することで、不動産会社などが実施する事業により発生した収益を持分に応じて得られる仕組みです。

より細かく分けると、以下の3種類があります。

種類	特徴
任意組合型	任意組合契約に基づき、複数の投資家が共同で事業主体となります。不動産の所有権が投資家に属する点では、現物不動産投資に近いといえます。
匿名組合型	投資家と事業者が匿名組合契約を結びます。不動産の所有権は事業者にあり、あくまでも事業主体は事業者であるため、登記簿上などにおける投資家の匿名性が保たれます。
賃貸型	投資家と事業者が賃貸借契約を結んだうえで、事業者は投資家から権利を借りて不動産事業を行います。

不動産小口化商品についてさらに詳しくは、以下の記事をご覧ください。

不動産小口化商品のメリット・デメリットは？投資する際のポイントも解説

不動産投資ファンドのメリット

ここでは、不動産投資ファンドのメリットを紹介します。

少額の資金で投資を始められる

現物不動産投資では、不動産を購入・建築する際に多額の初期費用がかかります。

一方の不動産投資ファンドでは、商品によっては1万円程度から投資を始めることが可能です。不動産投資を気軽に始められる点が、不動産投資ファンドのメリットでしょう。

なお、以下の記事では、少額の資金で始められる不動産投資方法を紹介しています。

少額から始める不動産投資！おすすめの投資法4選と少額投資のメリット・デメリットを解説

分散投資がしやすい

少額の資金で投資を始められることは、分散投資のしやすさにもつながります。分散投資は、空室リスクや資産価値の変動リスクなどを軽減するうえで重要です。

不動産投資ファンドでは、例えば「10万円ずつ10種類の不動産ファンドに投資する」といったことができます。

また、そもそもJ-REITには、一つの銘柄に複数の不動産が含まれています。難しく考えなくても、J-REITを購入すれば自動的に分散投資が可能です。

比較的手間がかからない

現物不動産投資の場合は、物件のオーナーとして不動産を管理しなければなりません。

一方の不動産投資ファンドは、投資家に代わって専門家が物件を運用するため、手間を軽減できます。各種手続きをインターネット上で済ませられる商品もあり、手軽さが魅力です。

不動産投資のやり方｜物件購入・管理運用・確定申告の流れを紹介

不動産投資ファンドのデメリット

不動産投資ファンドには魅力的なメリットがある反面、注意すべきデメリットもあります。

金融機関から融資を受けられない

不動産投資ファンドでは、一つの物件を共同所有することになるため、ローンを利用できません。

一方の現物不動産投資では、ローンを利用すれば自己資金以上の投資ができるため、少ない元手でも大きな収益を目指せます。これを、「てこ（レバレッジ）の原理」に例えて「レバレッジ効果」といいます。

マンション投資における「不動産投資ローン」とは？主な審査項目や審査に通るコツも解説

需要に対する商品数が少ない

不動産投資クラウドファンディングなどの不動産小口化商品には、商品数が限られるデメリットがあります。

先着制の場合は応募が殺到してすぐに募集が締め切られる、抽選制の場合は倍率が高く当たらないなど、買いたい商品を買えないケースも珍しくありません。

不動産以外の要素によるリスクがある

不動産投資ファンドには、現物不動産投資同様に、空室リスクなど不動産そのものに関するリスクがある点にも注意する必要があります。例えば投資している不動産の借り手が見つからなければ家賃収入は発生しないので、得られる分配金も少なくなる可能性があります。

さらに、不動産投資ファンドでは、元本割れリスクや運用会社の倒産リスクなどにも気を付けなければなりません。そのため不動産投資ファンドを始める際には、どのようなリスクがあるのかを事前に把握したうえで、運用会社や商品を慎重に選択することが大切です。

不動産投資ファンドと現物不動産投資、どちらを選ぶべき？

同じ不動産投資でも、不動産投資ファンドと現物不動産投資にはさまざまな違いがあります。

不動産投資ファンドは少額から始められるからといって、十分に検討せずに商品を選んでしまうと、収益を上げるどころか損失が発生するかもしれません。メリットやデメリットを理解し、自分に合う投資手法を選ぶことが重要です。

また、現物不動産投資の場合は、物件の選び方はもちろん、不動産投資会社選びも成功のカギとなります。現物不動産投資については、以下の各記事も併せて参考にしてください。

不動産投資の最初の一棟はどれが良い？物件の特徴や選ぶときのポイントを紹介

不動産投資会社の選び方は？会社選びが重要な理由とともに解説

まとめ

不動産投資ファンドは、「不動産投資信託（REIT）」と「不動産特定共同事業」の2種類に大別されます。

現物不動産投資と比べると、少額の資金で投資を始められ、分散投資もしやすい点が不動産投資ファンドのメリットです。一方で、金融機関から融資を受けられずにレバレッジ効果を狙えない、元本割れリスク・運用会社の倒産リスクなどにも気を付けなければならないといったデメリットもあります。

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