新築アパート投資のメリット・デメリット！費用目安・向いている人・注意点

新築アパート投資とは？利回りの目安も

新築アパート投資とは、購入した新築アパート、もしくは所有している土地に新築したアパートを貸して入居者から家賃収入を得る不動産投資手法です。

長期にわたって安定した収益が見込める一方で、リスクは比較的抑えられるため、ローリスク・ミドルリターンの投資とされています。新築アパート投資の実質的な利回りは、3～8％が一般的です。

なお、中古アパートに投資する場合には初期費用を抑えられる利点があるものの、新築アパートに比べると空室率が高まりやすいなどのリスクがあることに留意が必要です。

賃貸経営の利回りや、種類別の計算方法について知りたい人は、ぜひ以下の記事をご参照ください。

賃貸経営の利回りとは？種類別の計算方法や、高い利回りを得るコツなども解説

新築アパート投資を行うメリット

次に、新築アパート投資を行うメリットを確認しましょう。

空室リスクが少ない

新築アパートは空室リスクが少ないため、利益を確保しやすいメリットがあります。その理由として、アパートの外観や内装が新しく、入居者から選ばれやすいことが挙げられます。

新たに建築する場合は、入居者からのニーズが高い間取りやデザインを反映することも可能です。また、土地を取得してアパートを建てる場合は、賃貸ニーズの高い立地を選ぶなど、空室リスクを減らすための対策を講じられます。

ランニングコストを抑えやすい

新築アパートの場合、建物の維持費や修繕費が中古アパートよりもかからないことが特徴です。一般に、新築後10年ほどは大規模な設備修繕などのコストがかからないとされているため、ランニングコストを抑えることにつながるでしょう。

一方、中古アパートの場合は目には見えない構造部などに不具合が生じているケースが多く、補修の度合いによっては大きなコストがかかるので注意が必要です。

金融機関の融資審査に通りやすい

新築アパート投資には、不動産投資ローンの審査で有利になりやすいメリットもあります。金融機関で不動産投資ローンに関する審査を受ける際は、個人属性に加えて、物件の収益性なども確認されます。

過去の収益が基準となる中古アパートに対して、新築アパートでは立地などから想定される将来的な収益をもとに審査が行われる点が特徴です。そのため、中古アパートよりも収益性が高いと判断され、より審査に通りやすくなる傾向にあります。

また、新築アパートの場合、経年劣化にともなって物件の資産価値が下がるまでの期間が長いため、返済期間を長期で設定できることが一般的です。月々の返済負担が小さくなって滞納リスクが軽減される分、中古アパートよりもローンが借りやすくなります。

将来的な売却を目指しやすい

不動産投資を成功させるには、出口戦略としての売却タイミングを練ることも重要です。アパートを将来的に売却して利益を確定させる際、新築アパートなら資産価値が落ちづらい傾向にあるため、より高値で購入してくれる買主が見つかりやすくなります。

新築アパート投資を行うデメリット

続いて、新築アパート投資を行うデメリットを紹介します。

投資金の回収に時間を要する

新築アパート投資では投資額が大きくなる分、回収するまでに時間を要します。また、アパートの建築からスタートする場合、建物の設計や入居者募集などを含めて、収益化するまでに1年ほどかかることが一般的です。

ローンの返済期間を長めに設定できる分、投資回収にかかる期間は木造アパートで約20年、RC造（鉄筋コンクリート造）で約30年とされています。

入居率の予測を立てづらい

新築アパート投資では、実際の入居率に関するデータがありません。そのため、入居率を事前に予測しにくい点がデメリットです。

新築アパート投資を成功させるには、入居者からの需要がある立地か、空室は発生しにくいか、などを見極める必要があります。安定したアパート経営を行いたいのなら、周辺の土地情報などに精通している不動産会社に相談するのがおすすめです。

また、アパート経営においては、一定期間が経つごとに賃料が下落するリスクがあることも留意しておきましょう。

新築アパート投資にかかる費用の目安

ここからは、新築アパート投資にかかる費用の目安をパターンごとに解説します。

土地を所有している場合

土地を持っている場合は、アパートの建築に際して以下のような費用がかかります。

費用	内容
本体工事費	建物の基礎や躯体、外装・内装などの工事にかかる費用
付帯工事費 （別途工事費）	外構工事や地盤改良工事、造成工事などにかかる費用
諸費用	不動産取得税や印紙税、火災保険料などを含めた費用

上表のとおり、本体工事費や付帯工事費などがそれぞれかかるので留意しておきましょう。なお、アパートの構造別にかかる建築費の相場は以下のとおりです。

アパート構造	建築費用相場
木造	77～100万円／坪
軽量鉄骨造	80～100万円／坪
重量鉄骨造	90～120万円／坪
鉄筋コンクリート造	90～120万円／坪

アパート経営の初期費用や維持費用については、ぜひ以下の記事をご覧ください。

アパート経営の初期費用や維持費用はいくら？必要な自己資金とローンについて

土地を所有していない場合

土地を所有していない場合は、前述した本体工事費や諸費用などのほかに、土地の購入費用が別途必要になります。
アパートの建築では、広大な土地が必要とは限りません。むしろ、用途地域ごとに指定されている建ぺい率・容積率によって、建てられる建物の大きさが制限されることに留意が必要です。

新築アパート投資に向いている人の特徴

新築アパート投資に向いているのは、以下のような特徴を備えている人です。

• 所有している土地を活用したい人
• 長期的に安定した収入を得たい人
• 中程度の規模で不動産投資に取り組みたい人

もともと土地を所有している人が新築アパート投資を行う場合は、土地の取得などにかかる初期費用を抑えられるため、運用開始や元本回収までに要する期間を短くできるでしょう。

また、アパートを新築する際は、中古物件よりも長い耐用年数が見込まれるので、長期的に安定した収入を得たい人にも向いています。

さらに、新築アパート投資は、戸建て投資よりも規模が大きく、ビル経営よりは規模が小さい中程度の不動産投資方法です。投資における費用や、リスクを抑えながら取り組みたい人にも向いているでしょう。

新築アパート投資を始める際の注意点

新築アパート投資を始める際は、以下の点に注意が必要です。

• 賃貸需要を十分に調査する
• 綿密な資金計画を立てる
• 出口戦略を練る

新築アパート投資をスタートするにあたり、賃貸需要が見込める立地であるかを十分に調査することは大切です。例えば、所有している土地で賃貸需要が期待できない場合は、新築アパート投資ではなく別の活用方法を検討したほうがよいでしょう。

綿密な資金計画を立てることも、新築アパート投資では重要です。特に、完成済み、もしくは完成予定の新築アパートと土地がセット売りされている建売物件の場合、入居率にも影響する建物の設計などにオーナーは関与できません。

そのため、事前にどの程度の入居率が期待できるのかを確かめるとともに、投資額を回収するまでにどのくらいの期間がかかるのかなどを含めた資金計画をしっかりと立てておくことが大切です。

また、将来的な不動産の売却を視野に入れているなら、新築アパート投資を始めてどのくらいのタイミングで売却するのか、出口戦略を練る必要もあります。

まとめ

新築アパート投資は、空室リスクが低いほか、金融機関からローンを借りやすいなどのメリットがある投資手法です。新築アパート投資に向いている人の特徴や注意点を十分に把握したうえで、実際に取り組むかを検討するとよいでしょう。

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