土地を売却する際、価格の決め方に悩んでしまう方は多いのではないでしょうか。売主の心情からするとなるべく高く売りたいところではあるものの、売り出し価格が相場とかけ離れていると買い手が見つかりにくくなってしまう点に注意が必要です。
この記事では土地の売買価格の決め方を、基準となる4つの価格とともに解説します。あわせて、土地を高値で売却するポイントも紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
なお、土地を売却する際の手順や費用などの基礎知識については、以下の記事で紹介しています。
理想的な土地の売り方を！売却の手順やコツ、費用・税金もまとめて解説
目次
土地の「価格」の種類と調べ方
土地の売買価格を考えるうえで参考にすべき主な基準（価格）は、以下の4つです。
- 実勢価格（時価）
- 公示価格（公示地価）
- 固定資産税評価額
- 相続税評価額
一つの土地に異なる価格が4つ存在することから、「一物四価」と呼ばれます。ここでは、一物四価の内容を詳しく見ていきましょう。
実勢価格（時価）
実勢価格とは、土地の実際の売買価格のことで、時価とも呼ばれます。近隣の土地の取引価格などを参考に、売主と買主の合意によって決まるのが特徴です。
実勢価格を知る際には、「不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）」が役立ちます。不動産情報ライブラリは国土交通省が不動産取引価格情報提供制度に基づき運用しているサイトで、実際の成約事例を調べることが可能です。
参考：不動産取引価格情報提供制度｜国土交通省
参考：不動産情報ライブラリ｜国土交通省
公示価格（公示地価）
公示価格は全国の「標準地」をもとに定められた価格で、毎年国土交通省が公表しているものです。
1地点につき2名の不動産鑑定士が現地調査をし、取引事例などを分析したうえで土地を評価。そして国土交通省が地点間や地域間のバランスなどを加味して価格を設定します。
なお、公示価格と似ているものに「基準地価」があります。基準地価は、「基準地」をもとに定められた価格で、都道府県が公表するものです。1地点ごとに1名以上の不動産鑑定士が現地調査をし、都道府県が価格を決定します。一物四価に基準地価を含め、「一物五価」と呼ばれることもあります。
公示価格や基準地価は、実勢価格と同様に国土交通省の「不動産情報ライブラリ」から検索可能です。また、公示価格は毎年3月、基準地価は毎年9月の公表時期に、新聞やテレビなどでも報道されることがあるため、参考にするとよいでしょう。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、固定資産評価基準をもとに、各市区町村が個別に定める価格です。3年ごとに見直され、固定資産税や都市計画税、不動産取得税などの算定基準として用いられます。
土地の固定資産税評価額は公示価格の7割程度が目安です。正確な固定資産税評価額を知りたい時は、以下のいずれかの方法で調べましょう。
- 固定資産税課税明細書を確認する
- 固定資産評価証明書を取り寄せる
- 固定資産課税台帳を閲覧する
紛失していなければ、毎年自治体から送られてくる固定資産税課税明細書を確認する方法が簡単です。
相続税評価額
相続税や贈与税を計算する際の基準になるのが、国税庁が毎年公表している相続税評価額です。
相続税評価額は、道路に面する宅地1㎡あたりの価格（路線価）を基準に、公示地価の8割程度を目安として設定されます。路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に「評価倍率」をかけて求める点が特徴です。
相続税や贈与税を計算する時には、国税庁の「路線価図・評価倍率表」をもとに、自身で計算して相続税評価額を求める必要があります。
土地の売買価格の決め方は？
土地の売買価格は、売主が自由に決められます。
ただし、相場よりも高い価格を設定すると売れにくくなり、低い価格を設定すると損をしてしまうでしょう。自由に売買価格を設定できるとはいえ、「適正価格」を見極めることが大切です。
適正価格の目安は、3ヵ月程度で売れる金額です。ただし「3ヵ月程度で売れる価格」を見極めるのは難しいため、多くのケースでは不動産会社に査定を依頼し、査定価格をもとに売買価格を設定します。
なお、「相場より高くても買い手が見つかる可能性がある」「価格にこだわらず早急に売却したい」などの事情があれば、適正価格よりも高い、あるいは低い価格での売却も可能です。
土地の売買価格と成約価格の違い
土地の売買価格（※ここでは売り出し価格を意味します）と成約価格は、イコールではありません。成約価格とは、売主と買主の話が付いて売買契約を結んだ時の価格のことです。
土地の売買では買主から値引き交渉を持ちかけられるケースが一般的であり、売買価格（売り出し価格）と成約価格に差が生じるのは珍しいことではありません。
土地を高値で売買するためのポイント
最後に、できるだけ高い価格で土地の売買契約を成立させるためのポイントを紹介します。本記事で紹介しきれないポイントについては、以下の記事で解説しているので、併せて参考にしてください。
土地を高く売るために守りたいポイント7選！土地を売る際の注意点も
土地の価格が高騰している時に売り出す
土地の価格は変動するため、少しでも高く売りたいのなら売り出すタイミングが重要です。土地の売却を検討した時には実勢価格を調べるなどして、土地価格の相場の推移を把握しておきましょう。
周辺の土地価格が高騰しているタイミングで売りに出せば、自分の土地も同様に高値で売却できる可能性が高まります。
分筆または隣地を購入しておく
分筆（ぶんぴつ）とは、土地を登記簿上で分けることです。広い土地の場合は使いやすい広さに分筆すると需要が高まり、より高値で売れる可能性があります。
また、分筆とは逆に、狭い土地の場合は隣地を購入してまとめて売り出す方法も効果的です。ただし、分筆や隣地を購入しても高く売れると限らないため、事前に不動産会社に相談したうえで慎重に判断しましょう。
土地の売買に強い不動産会社を選ぶ
不動産会社選びを誤ると、不適切な査定価格を提示されるかもしれません。土地を売却したい時には、その土地が属するエリアに詳しく、かつ売買実績が豊富な不動産会社を選びましょう。
適正な査定価格を得られれば、そのまま売り出し価格として設定できます。極端に安く売り出してしまうリスクも減るため、売主は損をしにくくなるでしょう。
不動産会社の査定を受ける際のコツ
土地の査定方法には、大きく分けて「訪問査定」と「机上査定」があります。
訪問査定は、不動産会社の担当者が現地を訪問して、土地を詳しく調べたうえで査定価格を算出するものです。それに対して机上査定では、実際に土地は見ずに、対象となる土地の情報や過去の取引事例などをもとに査定する点に違いがあります。
机上査定のほうが手軽に依頼できるものの、売却を本気で検討しているのであれば、より現実的な査定価格を把握できる訪問査定がおすすめです。
まとめ
土地の売買価格は、実勢価格・公示価格・固定資産税評価額・相続税評価額を参考にするなどして、売主が自由に決められます。ただし、「なかなか売れない」「大きく損する」といった状況を回避するためには、適正価格を考慮した価格の設定が大切です。
土地を高値で売却するためには、土地の売買に強い不動産会社を選ぶこともポイントです。茨城県南・県央～東京エリアの土地売却なら、地域密着の不動産会社「一誠商事」にお任せください。
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記事の監修者：一誠商事編集部
一誠商事株式会社が運営する情報サイト編集部。
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