不動産小口化商品のメリット・デメリットは？投資する際のポイントも解説

不動産小口化商品とは？契約形態の種類も

不動産小口化商品とは、冒頭でも述べたように1つの不動産を1口数万～100万円単位の少額に分割した投資商品です。

不動産小口化商品は、契約形態の違いによって大きく3つの種類に分けられます。以下では、それぞれの契約形態の特徴について解説します。

任意組合型

複数の投資家が「任意組合契約」を結んで組合を組成し、不動産を共同で購入して事業を行う契約形態です。家賃（賃料）収入や不動産売却による収益は、業務執行を担う事業者によって投資家に分配されます。

加えて、任意組合型では通常の不動産投資と同様に実際の不動産を所有することと同等の扱いとなる点も特徴の一つです。不動産は現金よりも相続税や贈与税の評価額が下がることから、節税対策が目的の方にも適しています。

匿名組合型

不動産の運用や管理を担う事業者に出資し、事業を通じて発生した収益の分配を得る契約形態です。分配金は、出資した割合に応じて変動します。

匿名組合型は、正確には「不動産事業」への共同出資です。そのため、投資家に不動産の所有権はない点に留意する必要があります。また匿名組合型は不動産クラウドファンディングに多い契約形態で、投資初心者の方やより少額で不動産に投資したい方に適しています。

賃貸型

対象となる不動産の持分を購入したあとに事業者と賃貸借契約を締結する契約形態です。不動産の運用や管理は事業者に任せられるため、手間をかけずに賃貸収入を得られるのが大きな特徴といえます。

賃貸型は任意組合型と同様に不動産の所有権を得られます。ただし任意組合型と比べると購入・投資可能な物件数が少なく、個人を対象とした商品の選択肢が限られる点を押さえておきましょう。

不動産小口化商品に投資する3つのメリット

ここからは、不動産小口化商品に投資するメリットを3つ解説します。

少額から投資を行える

大きなメリットの一つとして、少額でも不動産投資を行える点が挙げられます。通常の不動産投資では、不動産を購入する際に多くの自己資金を用意するか、不動産投資ローンを組む必要があります。

一方、不動産小口化商品であれば、購入価格が数千万～数億円する不動産でも、1口100万円ほどから投資できるケースが少なくありません。

加えて、少額のため分散投資がしやすい点もメリットです。複数の不動産小口化商品に投資をすればリスクの分散が可能です。

少額で不動産投資を始めたいとお考えの方は、以下の記事も併せてご覧ください。

少額から始める不動産投資！おすすめの投資法4選と少額投資のメリット・デメリットを解説

プロの視点で選ばれた優良物件に投資できる

不動産投資において最も重要なのは、投資をする不動産の選定です。しかし専門知識がないと、どれが優良物件なのかを見極めるのは難しいと言わざるを得ません。

その点、不動産小口化商品では、安定した賃貸収入が期待できる不動産や将来的な売却益が見込める不動産、市場に出ていない優良物件などを運用元の事業会社のプロが選定してくれます。そのため、投資初心者や不慣れな人でも挑戦しやすいのが特徴です。

加えて、大型マンションや商業施設など、個人では購入が難しい規模の不動産への投資が可能な点も不動産小口化商品のメリットの一つといえるでしょう。

管理や運用の負担がない

不動産小口化商品では、投資した不動産の管理や運用を事業会社や管理会社が行うケースが一般的です。したがって、一般的な不動産投資で生じる入居者の募集や建物の清掃・メンテナンスなどの手間がかかりません。

本業があって不動産の管理に手が回らない方や、管理にともなう細かい業務に負担を感じる方でも手軽に投資できます。

不動産小口化商品に投資する3つのデメリット

ここからは、不動産小口化商品に投資するデメリットを3つ解説します。

利回りが低い傾向にある

現物の不動産と比較すると、不動産小口化商品の利回りは低い傾向にある点に注意が必要です。運用や管理の負担がない代わりに、収益から管理費や手数料などが差し引かれるためです。

加えて、商品によって利回りの定義が異なる場合がある点にも注意しましょう。例えば、匿名組合型では年間の収益から諸経費を引いた「実質利回り」が提示されるのが一般的であるのに対して、任意組合型では諸経費を含まない「表面利回り」で表示される場合があります。したがって、商品を選ぶ際は事前に条件をしっかり確認することが大切です。

融資を利用できない

不動産小口化商品に投資する際には、原則として自己資金の用意が必要になります。

現物で不動産投資を行う場合は、金融機関のローンを活用して不動産を購入することが可能です。しかし不動産小口化商品に投資する時には基本的にローンを活用できないため、融資を利用して投資を行いたい方にとってはデメリットと感じる可能性があります。

申し込み倍率が高く購入できない場合がある

不動産小口化商品は、購入・投資希望者数に対して流通している物件（商品）の数が少ないために、申し込み倍率が高く購入や投資を希望しても叶わないケースがあります。申し込みは多くの場合先着順となるため、気になる不動産小口化商品に投資するにはこまめな情報チェックが欠かせません。

不動産小口化商品を購入し投資する際のポイント

不動産小口化商品に投資する際には、以下のポイントを押さえるとよいでしょう。

• 人気のある地域の不動産を検討する
• 運用期間に注目する
• 専門家に相談しながら商品を選ぶ

不動産小口化商品に限らず、不動産投資では都心エリアなど、人口が多く人気の高い土地やその周辺エリアに注目しましょう。より安定した収益が期待できます。

また、不動産小口化商品は商品によって運用期間が10年～30年と異なるのが特徴です。短期投資希望、もしくは長期保有を計画中など、自身の目的に合った運用期間の商品を選ぶことが大切です。

どの商品を選んだらよいのかで悩む場合は、不動産特定共同事業者に該当する不動産投資会社や、ファイナンシャル・プランナー、税理士などに相談しながら決めるとよいでしょう。専門家に相談することで適切なアドバイスを受けられるだけでなく、リスクの高い商品を避けやすくなります。

以下の記事では、会社員が不動産投資を始めるメリットについて紹介しています。不動産投資に興味のある会社員の方は、ぜひご覧ください。

サラリーマンが不動産投資を始めるメリットとは？成功のポイントや始める流れも紹介

まとめ

不動産小口化商品と一言にいっても、任意組合型や匿名組合型、賃貸型などの種類があり、不動産の所有権の有無などが異なります。そのため、事前にそれぞれの契約形態の違いを把握することが大切です。

また、不動産小口化商品には少額から投資を始められる、プロの視点で選定された優良物件に投資できる、管理や運用の負担がないといったメリットがあります。一方で、利回りが低い傾向にある、融資を利用できない、申し込み倍率が高く希望する商品に投資できない可能性があるなどの点には注意しましょう。

実際に不動産小口化商品を選ぶ際には専門家に相談しつつ、自身の目的に合った運用期間かどうかをチェックするよう心がけるのがおすすめです。

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