不動産投資の自己資金の目安はいくら？金額別の物件例や資金を抑える方法も解説

不動産投資の自己資金の目安は「物件価格の15～30％」

不動産投資では、購入する収益物件を担保にして金融機関から融資を受けることが可能です。その際、用意すべき自己資金は物件価格の約15～30％を目安にします。

例えば、5,000万円の収益物件を購入する場合は、750～1,500万円を自己資金として用意し、残りの3,500～4,250万円を融資でまかなう形です。

なお、収益物件の購入を目的に組める「不動産投資ローン」は、居住用物件を購入する際に利用できる「住宅ローン」とは別の融資制度です。不動産投資ローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション投資における「不動産投資ローン」とは？主な審査項目や審査に通るコツも解説

不動産投資で用意する自己資金の内訳

不動産投資で用意する自己資金の内訳は、頭金と諸費用です。頭金とは、収益物件の購入に必要な費用のうち、ローンの借入額を除いたお金を指します。収益物件を購入する際には、物件価格の10～20％ほどの現金を頭金として用意することが一般的です。

一方、収益物件を購入するにあたって必要となる各種費用を総称して「諸費用」と呼びます。

諸費用の主な内訳は、以下のとおりです。

費用項目	概要
仲介手数料	収益物件の購入を仲介してくれた不動産会社へ払う報酬
火災保険料・地震保険料	災害に備えて建物にかける保険
司法書士報酬	収益物件の所有権移転登記などの手続きを司法書士に依頼した時に発生する報酬
印紙税	不動産売買契約書などの課税文書に課される税金（購入した収入印紙を契約書に貼る形で納付する）
登録免許税	収益物件の所有権移転登記などの手続きを行う際に課される税金
固定資産税・都市計画税	毎年1月1日時点における不動産所有者に課される税金
不動産取得税	収益物件を取得した際に課される税金

物件価格を基準に必要な諸費用の割合を見ると、新築物件では4～7％ほど、中古物件では7～10％ほどが目安です。

【自己資金額別】不動産投資できる物件例は？

次に、不動産投資を始めるにあたって選択できる収益物件の種類を自己資金額別に紹介します。

自己資金	投資できる収益物件の例
100万円	格安の中古区分マンションなど
500万円	中古一棟アパートなど
1,000万円	中古・新築一棟アパートなど
2,000万円	中古一棟マンション、中古収益ビルなど
3,000万円	中古収益ビルなど

上表のとおり、自己資金の額に応じて購入できる収益物件の種類は異なります。

区分マンション投資は1戸単位で購入した分譲マンションを賃貸物件として貸し出して賃料収入を得る投資手法で、比較的少額から始められる点が特徴です。

用意できる自己資金が500万円を超えると、アパートを一棟まるごと購入し、賃料収入を得る不動産投資を始められる可能性があります。さらに、自己資金が2,000万円を超えると収益ビルを購入し、店舗やオフィスとして貸し出して賃料収入を得る運用方法も視野に入れられます。

なお、不動産投資を自己資金300万円、もしくは500万円で始める方法の詳細を知りたい方は、ぜひ以下の記事をご参照ください。

不動産投資を自己資金300万円で始める！主な投資の種類や成功に導くポイントも解説

自己資金500万円で不動産投資する方法は？物件選びのポイントや始める際の注意点も

自己資金を抑えて不動産投資を行う方法

続いて、自己資金を抑えて不動産投資を行う方法を4つ紹介します。

資産価値の高い物件を選定する

前述のとおり、不動産投資ローンを組む際は、購入する収益物件を担保にして融資を受けられます。収益物件の資産価値が高いほど担保価値が評価され、より借入額を増やせる傾向にあるため、自己資金を抑えることが可能です。

資産価値が高い収益物件の特徴としては、「駅から近く利便性の高いエリアにある」「築年数が浅い」などが挙げられます。賃貸需要が期待できる収益物件は安定して賃料収入を得られるだけでなく、相応の売却益が見込めるため、金融機関からも高く評価されます。

物件取得の諸費用を抑える

収益物件の購入時にかかる諸費用のうち、仲介手数料を抑える方法があります。

そもそも収益物件を購入する方法は、以下の2とおりです。

購入方法	概要
仲介	不動産仲介会社を通じて売主から収益物件を購入する方法。売買契約が成立した時には成功報酬として仲介手数料が発生する
売主直販	売主である不動産会社から直接収益物件を購入する方法で、仲介手数料が発生しない

諸費用を少しでも抑えたいのなら、仲介手数料の発生しない売主直販の収益物件を選ぶのも選択肢の一つです。

また、司法書士に登記手続きを依頼した時にかかる費用は司法書士事務所によって異なります。法令の改正により、報酬基準が自由化されたためです。所有権移転登記にかかる司法書士の報酬も3～10万円と事務所ごとに幅があるため、低価格で依頼できるところを選ぶのも一つの手です。

個人属性をチェックしておく

金融機関から不動産投資ローンを借りる時には、年収など個人属性の確認が不可欠です。金融機関では、融資申し込み者の年収や勤務先、借入状況などを踏まえて、融資の可否を決定しているためです。

例えば、年収700万円程度の場合は50％以上の金融機関で融資を受けられる可能性があります。年収が1,000万円を超えると、80％以上の金融機関で融資を受けられるでしょう。

なお、自己資金を少額に抑えて不動産投資を始めるには、金融機関から融資を受けることが不可欠といえます。

信頼性の高い不動産会社に相談する

不動産投資においては、収益物件選びや賃貸事業の運営などが重要となってきます。そのため、不動産投資を成功させたいのなら、信頼の置けるパートナーとして伴走してくれる不動産会社に相談することが大切です。

不動産会社を選ぶ際は、自身が投資予定の地域情報に精通しているかを確認するとよいでしょう。また、賃貸管理の実績が豊富な不動産会社に依頼すれば、入居率が安定するなど投資効果をより上げられる可能性が高まります。

自己資金なしで不動産投資はできる？知っておきたい注意点

収益物件の購入費用を全額不動産投資ローンでまかなう「フルローン」を活用すると、自己資金なしでも不動産投資が始められます。ただし、フルローンを組む場合には事前に注意点を知っておくことが大切です。

ここでは、自己資金なしで不動産投資する時の注意点を解説します。

フルローンの融資審査は厳しい

フルローンを組むと収益物件の購入に必要な頭金を用意せずに済むため、手元に自己資金を残せるメリットがあります。

ただし、一定の自己資金を用意して不動産投資ローンを組む時と比べると、審査が厳しいことに注意が必要です。基本的にフルローンを組む際には「年収が高いなど個人属性が優良か」「購入を予定している収益物件の担保価値は高いか」といった条件を厳しくチェックされます。したがって金融機関が設定している条件をクリアできなければ、フルローンを借りることは難しいと言わざるを得ません。

なお、フルローンの場合も、収益物件の購入価格以外に発生する諸費用については自己資金から支払う必要があります。

月々の返済金額が高くなる

収益物件の購入価格をすべてローンでまかなうと、月々の返済金額が高くなることにも注意しましょう。また、金利が元本に上乗せされるので、返済総額も膨らんでしまいます。

返済負担を抑えるには、収益性が高い物件であるかを確認しておくことが必須です。さらに、返済期間が長引いた場合、売りたくても売れないなど不動産としての出口戦略が限られてくることにも留意が必要です。

修繕・メンテナンス費用の資金計画を立てておく

不動産投資をするうえで、収益物件の修繕・メンテナンスにかかる資金計画をしっかりと立てておくことはとても重要です。例えば、総部屋数10戸（1LDK～2DK）の木造アパートを所有している場合、5～10年目に約90万円、11～15年目に約640万円の修繕費がかかるとされています。

フルローンを組んで収益物件を購入する際には、月々の返済費用に加え、修繕・メンテナンス費用の支出も考慮したうえで自己資金を確保することが大切です。

まとめ

不動産投資を始める際の自己資金の目安は、収益物件購入価格の15～30％ほどです。フルローンを組めば自己資金不要で不動産投資を始められますが、月々の返済負担が増えてしまう点には注意が必要です。

不動産投資を成功させるポイントは、収益物件の選定や物件の管理にあります。不動産投資を成功させたいのなら、信頼のおける不動産会社に相談することをおすすめします。

茨城県南・県央～東京エリアで13店舗を展開している一誠商事では、不動産投資に関する幅広いご相談に対応しています。周辺ニーズを踏まえた最適な収益物件のご提案が可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。