マンション経営で経費にできる費用・できない費用は？節税の注意点も解説

マンション経営で経費にできる費用項目

マンション経営で経費として扱えるものは、数多くあります。ここでは、経費にできる費用項目の代表例を見てみましょう。

減価償却費

マンションの購入費用は、法定耐用年数をもとに、減価償却費として毎年一定の額を経費に計上します。例えば、5,000万円でマンションを購入した場合、最初の年に5,000万円を経費計上するのではなく、金額を分割して少しずつ計上していきます。

自己資金でマンションを購入した場合、購入費用は経営を始める際に支払い済みであり、実際には毎年の支出は発生しません。しかし、減価償却費として少しずつ経費計上できるため、節税効果を得られます。

また、不動産投資ローンを利用した場合は、返済額のうち利息部分しか経費になりませんが、減価償却費により元本部分に相当する支出を経費に計上できることになります。

減価償却費は、経費のなかでも大きな割合を占めるため、会計処理を忘れないようにしましょう。

参考：No.2100 減価償却のあらまし｜国税庁

税金

マンション経営のために支払う以下のような税金も、経費に計上できます。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 固定資産税
• 都市計画税　など

なかでも固定資産税や都市計画税は、毎年支払いが生じるものです。

修繕費・修繕積立金

マンション経営を続けるためには、建物の維持管理が欠かせません。

部屋のクリーニングや設備の交換など、通常の維持管理・修繕にかかる費用は、修繕費として経費に計上できます。

また、区分マンションの場合は、大規模修繕のための「修繕積立金」を管理組合に支払い、経費に計上します。区分マンション投資について詳しくは、以下の記事をご覧ください。

区分マンション投資とは？メリット・デメリットや購入の流れ、成功のコツも紹介

参考：賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い｜国税庁

損害保険料

マンション経営では、火災・地震などが発生した場合に備え、ほとんどのケースで保険会社と契約することになるでしょう。建物のために支払う火災保険料や地震保険料などは、基本的に経費に該当します。

なお、保険料は複数年分をまとめて支払うことが多いため、経費計上する際には、その年にかかった保険料分を割り出す必要があります。

管理委託費

マンション経営の多くのケースでは、不動産会社にマンションの管理業務を委託します。その際に支払う管理委託費は、経費に計上しましょう。

不動産会社によって業務範囲やプランが異なるため、管理業務を委託する際は比較検討が大切です。

広告宣伝費

入居者募集業務を不動産会社に依頼した場合も、支払った広告宣伝費が経費になります。

ただし、入居者募集業務もまとめて管理業務として委託するのであれば、広告宣伝費は先述した管理委託費に含まれます。

不動産投資ローンの利息

減価償却費の項目でお伝えしたとおり、マンションを購入するために不動産投資ローンを利用した場合は、返済額のうちの利息部分が経費の対象となります。また、不動産投資ローン利用時に金融機関に支払う事務手数料も、経費に該当します。

不動産投資ローンについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

マンション投資における「不動産投資ローン」とは？主な審査項目や審査に通るコツも解説

司法書士や税理士への報酬

マンション経営において、登記手続きを司法書士に依頼したり、確定申告手続きを税理士に依頼したりすることは珍しくありません。司法書士や税理士へ支払う報酬は、経費として扱えます。

また、不動産投資に強い税理士を選べば、経費にできるのか迷うような支出があった場合でも、適切なアドバイスを得られます。

なお、入居者との立ち退き交渉が必要なケースなど、状況によっては弁護士をたてる場面も考えられるでしょう。弁護士への報酬も、司法書士や税理士への報酬と同様に取り扱いましょう。

その他の諸費用

ここまでに紹介した費用以外にも、マンション経営ではさまざまな支出が生じます。以下のような費用項目も、マンション経営のためのものであれば、経費の対象になる可能性が高いでしょう。

• 消耗品費
• 通信費
• 水道光熱費
• 接待交際費
• 交通費　　など

マンション経営で経費にできない費用項目

いうまでもなく、マンション経営に関係のない費用は経費として扱えません。マンション経営に関係がある場合でも、例えば税金のうち所得税や住民税、法人税は経費にできないため注意が必要です。

また、マンション経営に役立てようと、マンション管理士や宅地建物取引士（宅建士）などの関連資格の取得を検討している方もいるでしょう。資格の取得自体は有意義なことですが、あくまで個人のスキルアップが目的とみなされるため、この場合の資格取得費用は経費にできません。

そのほか、マンション経営を止める際に、マンションの売却や取り壊しにかかった費用も経費の対象外となります。

マンション経営にはどんな資格が役立つ？おすすめ資格6選と必要な知識を解説
不動産投資をやめたいと思ったら｜対処法ややめるタイミング、売却手順を紹介

マンション経営の経費に関する注意点

最後に、マンション経営の経費に関して理解しておきたい点を解説します。

家事按分の根拠を明確にする

個人でマンション経営をしていると、マンション経営のための支出とプライベートの支出を明確に分けにくい場合があります。例えば、「自宅でマンション経営に関する事務作業をしているものの、電気代や通信費の請求はプライベートでの利用分と一緒になっている」といったケースです。

このような時には、「家事按分」によって、経費分とプライベート分を分けます。自宅に対する仕事部屋の面積割合で按分するなど、税務署に説明できる合理的な根拠に基づいて行いましょう。

経費を多く計上することが目的にならないようにする

マンション経営は、かかった経費を漏れなく計上することで、所得税や住民税の節税につながります。

しかし、経費を増やそうとして必要性の低い修繕を繰り返すなどすると、節税効果以上にオーナー自身の支払いの負担も増えてしまいます。マンション経営の利益も出にくくなるため、本来の目的を見失わないようにしましょう。

マンション経営が節税につながる仕組みなどについて詳しくは、以下の記事をご覧ください。

マンション経営は節税につながる？節税の仕組みと効果、注意点をまとめて解説

まとめ

マンション経営では、減価償却費をはじめ、不動産取得税や固定資産税、修繕費・修繕積立金、損害保険料、管理委託費などを経費にできます。一方で、マンション経営に何らかの関係がある支出でも、経費として認められないケースもあります。

合理的な根拠に基づき、必要な経費を正しく計上することを心がけ、適切な会計処理をしていきましょう。

なお、経費にできる費用・できない費用に関することをはじめ、マンション経営にまつわる疑問やお悩みは、一誠商事へご相談ください。一誠商事なら経験やノウハウをもとにしたアドバイスの提供のほか、マンションの賃貸管理業務なども幅広く承ることができます。