マンション経営は節税につながる？節税の仕組みと効果、注意点をまとめて解説

マンション経営で節税できる条件は？

「節税とは具体的にどういう行為なのか」と疑問に思う方もいるでしょう。
「節税」は、法律で定められている範囲内で経費計算などを行い、支払いが必要な税金の額を最小限に抑えることを指します。

マンション経営で節税できるのは、主に「所得税」「住民税」「相続税」「固定資産税」「都市計画税」などです。ただ、節税が可能かどうかは、以下の条件に該当するかどうかで異なります。

• マンション経営とは別に会社員としての給与所得など別の所得があり、マンション経営による収支がマイナス
• 遺産の総額が相続税の基礎控除額（3,000万円＋法廷相続人の数×600万円）を超えている

2つめの条件は、相続税の基礎控除額を相続した財産が上回っていると相続税が発生することに由来します。もし基礎控除額以下の場合、相続税はかからず、原則として申告も不要です。

マンション経営が節税につながる仕組み【所得税・住民税編】

所得税・住民税の面からマンション経営が節税につながる仕組みを解説します。

損益通算による節税効果

マンション経営による不動産所得がマイナスかつ会社員の給与などほかの所得がある場合、「損益通算」が活用できるため、所得税の節税が期待できます。

損益通算とは、赤字が出た分を黒字の所得から引いて相殺することです。
会社員の給与所得（定期所得）と経費や控除額を差し引いた不動産所得を合算して申告を行うことで、定期所得に生じる所得税を抑えられます。

損益通算を行うことで徴収済みの所得税の還付を受けられるほか、翌年の住民税の節税にもつながるでしょう。

経費計上による節税効果

マンション経営でかかる費用を「経費」として計上すると、その分所得から差し引くことができるため、節税が期待できます。

マンション経営で計上できる経費

マンション経営で計上できる経費は、以下のとおりです。

• マンションの管理費、修繕費
• 大規模修繕への積立金
• 管理会社への委託費用
• ローン支払いの利息分
• 各種税金、印紙代
• 火災保険や地震保険などの損害保険料
• 入居者募集時の広告宣伝費 など

ローン支払いで計上できる経費は、あくまで利息分のみのため、返済総額ではない点に留意しましょう。そのほか、税理士に依頼している場合は税理士への報酬なども経費として計上できます。

アパート経営での経費について知りたい方は、以下の記事も併せてご確認ください。

アパート経営の経費の落とせるもの・落とせないものを詳しく解説！判断基準も参考に

青色申告による節税効果

確定申告には、「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間の所得に対する納税額を申告する手続きのことです。青色申告は事前に税務署への届出が必要で、その届出をしていないと自動的に白色申告になります。

青色申告で確定申告を行うと、所得税や住民税の節税につながるさまざまな優遇措置を受けられます。

青色申告で受けられる優遇措置は、以下のとおりです。

• 所得の55万円控除
• 専従者の給与所得を経費として計上できる
• 純損失の繰越が可能
• 貸倒引当金を経費として計上できる など

所得の55万円控除は、電子帳簿保存もしくはe-Tax(国税電子申告・納税システム)を用いると65万円になる点も魅力です。

青色申告を行うには、マンション経営を始めてから2ヵ月以内に「所得税の青色申告承認申請書」を管轄の税務署へ提出する必要があります。また、複式簿記による記帳が求められる点にも留意しましょう。

マンション経営が節税につながる仕組み【相続税編】

続いて、相続税の面からマンション経営が節税につながる仕組みを解説します。

土地の相続による節税効果

マンション経営を始める際、現金で土地を購入し相続することで節税につながります。
現金の場合、全額が相続税評価額として課税の対象となる反面、土地は「路線価方式」を用いて評価を行います。

路線価方式は路線価が定められている地域の評価方法で、路線価は路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額です。

路線価方式による土地の相続税評価額は、公示地価の約8割になるとされています。そのため、現金と比べると相続税を抑えられるのです。

また、相続税は相続時点での土地の利用形態を基準に計算します。その際土地にマンションを建てて、「貸家建付地（貸家の敷地の用に供されている宅地）」に該当するようにしておくと、さらに評価額を下げることに役立つでしょう。

建物の相続による節税効果

土地と同様に、マンション経営を始める際に物件を購入することで相続税の節税が期待できます。

相続税を決める際、マンションの場合「小規模宅地の特例」と「借家権割合による評価」などの軽減措置の対象となる場合があります。これらの対象となると、いずれも現金で全額相続するよりも相続税評価額を下げることが可能です。

現金で区分所有マンションを購入する場合も、実勢価格と比べると相続税評価額が低くなる傾向にあるため、節税に効果的といえます。

マンション経営が節税につながる仕組み【固定資産税・都市計画税編】

更地を所有している場合は、マンション経営を始めることで固定資産税や都市計画税の節税も実現できます。

つまり、建物が建っていない土地にマンションなどの建物を建てると、軽減措置の対象となり固定資産税・都市計画税が軽減されるのです。

例えば、先述した軽減措置の一つ「小規模宅地の特例」に該当する場合、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1まで軽減されます。

ただし、土地自体の固定資産税は軽減される反面、建てたマンション部分の固定資産税が新たに加算される点に留意しましょう。

したがって、より高い節税効果が期待できるのは、更地のなかでも地価が高いエリアに該当する土地を持っている場合といえるでしょう。

マンション経営で節税を行う際の注意点

最後に、マンション経営を通して節税を行う際の注意点を解説します。

以下の記事では、アパート経営におけるリスクを紹介しています。アパート経営にも興味がある方は、併せてご覧ください。

アパート経営は初心者でも成功する？起こり得るリスクへの対策を紹介

必ず確定申告を行うこと

節税には、先述のとおり経費を計上し課税対象となる所得を減らす必要があり、そのためには確定申告が不可欠です。

また、年収2,000万円以上、もしくは給与以外の所得が20万円を超える場合は確定申告が義務付けられています。

赤字経営のリスクを把握しておくこと

マンション経営では、節税だけを目的にしないよう注意が必要です。節税のみを目的に経営を進めてしまうと、赤字経営に陥り経営そのものが成り立たない恐れがあるため、注意しましょう。

赤字経営に陥ると、現金がなくなることからローンの利子や修繕費が払えないなどの資産自体を減らすリスクもあります。

したがって、マンション経営を行う際は、主な目的が節税であっても安定した家賃収入が確保でき、健全な経営が進められる物件を選ぶことが重要です。

値下がりしにくい物件を選ぶこと

主に相続税の節税対策として区分所有マンションなどを購入する場合は、「値下がりしにくい物件かどうか」を重視することも大切です。

マンションを相続した有形資産として残すのであれば、立地や周辺環境、建物の品質など将来的にマイナスになる要素がないかしっかり見極めましょう。

区分マンションの購入ではなくマンションを新たに建築する場合は、依頼する建築会社を吟味し、長期的に競争力がある物件を建てることが値下がりリスク対策につながります。

まとめ

マンション経営を行うことで、所得税や住民税、相続税をはじめ、さまざまな税金の節税が期待できます。ただし、税金の種類によってそれぞれ節税の仕組みは異なります。

なかには青色申告など申請が必要なものや、小規模宅地の特例など特定の条件を満たす必要があるケースも少なくない点に留意しましょう。

併せて、マンション経営を始める際はただ節税のみを目的とするのではなく、赤字経営のリスクを把握しつつ健全な経営や価値の維持が可能かどうかを見極めることが大切です。

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