アパートやマンションなどの賃貸経営を始めるうえで、利回りについて知りたい方も多いのではないでしょうか。安定的な不動産投資を実現するには、利回りの種類や計算方法を把握することが大切です。
今回は、賃貸経営における利回りの概要や種類別の計算方法、注意点、高い利回りを得るコツなどを紹介します。賃貸経営を始めたいと考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。
目次
賃貸経営の利回りとは？
賃貸経営における利回りとは、アパート経営やマンション経営などの投資額に対して見込める利益の割合を指します。一般的には、年間の利益率が対象となります。安定的な賃貸経営を実現するには、指標となる利回りの把握が不可欠といえるでしょう。
なお、利回りの種類は計算方法によって、「表面利回り」や「実質利回り」などの種類に分かれます。
アパート経営を始めたいという初心者の方は、ぜひ以下の記事をご参照ください。
アパート経営は初心者でも成功する？起こり得るリスクへの対策を紹介
平均利回りは4～7％程度
賃貸経営における平均利回りの具体例として、アパート経営のケースを紹介します。アパート経営の実質利回りの理想は4～7％程度、最低基準は3％程度とされています。
また、表面利回りの理想は8％程度、最低基準は5％程度です。ただし、利回りは物件の立地や投資額、家賃などで変わるため、この平均利回りはあくまで一つの基準です。
賃貸経営の利回り｜種類別の計算方法を紹介
次に、賃貸経営の利回りの種類と、それぞれの計算方法について詳しく見ていきましょう。
表面利回り
表面利回りとは、投資額に対する年間家賃収入の割合のことです。物件のおおよその収益性をチェックできる特徴がある一方、固定資産税といった細かなコストは含まれていない点には留意しておきましょう。
表面利回りの計算方法は以下のとおりです。
表面利回りの計算方法
年間家賃収入 ÷ 投資額 × 100（％）＝表面利回り
例えば、4,000万円で購入した物件の家賃収入が300万円の場合、表面利回りは7.5％という計算になります。
想定利回り
想定利回りは、入居率を100％と想定した場合の投資額に対する年間家賃収入の割合を指します。部屋の稼働率などが考慮されている表面利回りよりも、高い利回りになることが特徴です。
細かなリスクを踏まえた利回りを把握したい時には参考にしづらいものの、投資不動産を簡単に比較する際は便利に使えるでしょう。
想定利回りの計算方法は以下のとおりです。
想定利回りの計算方法
入居率100％の年間家賃収入 ÷ 投資額 × 100（％）＝ 想定利回り
実質利回り
実質利回りとは、年間経費や不動産購入時の諸経費などを踏まえて算出する利回りのことです。実際に賃貸経営をするうえで、特に重要な利回りといえるでしょう。
実質利回りの計算方法は以下のとおりです。
実質利回りの計算方法
（年間家賃収入－年間経費）÷ 諸費用を含む投資額 × 100（％） = 実質利回り
ちなみに、年間経費の具体例には固定資産税や損害保険料、修繕費などが含まれます。アパート経営の経費にできるもの・できないものについては、ぜひ以下の記事をチェックしてみてください。
アパート経営の経費で落とせるもの・落とせないものを詳しく解説！判断基準も参考に
賃貸経営の利回りに関する注意点
続いて、賃貸経営の利回りをチェックするうえで、気を付けたい注意点を3つ紹介します。
実質利回りを把握しておく
前述のとおり、賃貸経営の実体に最も近いのは実質利回りです。そのため、実際に賃貸経営をするなら、実質利回りを計算しておき、現実的な収益性を確認しておくことが大切です。
不明点があれば、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。年間経費や諸費用も含めた実質利回りの計算や、必要な情報の提供をしてくれるかもしれません。
金利が上昇した場合を想定しておく
アパートやマンションの建築、あるいは既存物件の購入に際しては、金融機関から融資を受けることが一般的です。ローンの金利の種類は、選択した期間中は金利が一律の「固定金利」と、一定期間ごとに金利が見直される「変動金利」の2つのタイプがあることに留意しておかなければなりません。
例えば、変動金利のローンを選んだ場合、借入期間中にローンの金利が上昇すると、返済額の負担が増してしまいます。そのため、金利が上昇しても無理なく返済できるようにしっかりと計画を立てておく必要があります。
アパートローンの詳細や審査基準などは、以下の記事をご覧ください。
アパートローンとは？審査基準や利用する際の注意点をまとめて解説
家賃収入がダウンしたケースを考慮しておく
アパートやマンションは築年数を重ねることで、空室の可能性が上がりやすくなることに注意しておきましょう。周辺の物件に対する競争力強化のため、家賃設定を下げざるを得ないこともあります。
家賃収入がダウンしても滞りなく賃貸経営を継続できるように、綿密な収支計画を立てておくことが重要です。
賃貸経営で高い利回りを得るためのコツ3選
ここからは、賃貸経営で高い利回りを得るためのコツを3つ解説します。
入居率の高い物件にする
常に満室状態を維持できれば家賃収入が上がり、高い利回りを得られるでしょう。そのため、入居者に選ばれる魅力的な物件にすることが大切です。
入居率をアップさせるのに有効な対策として、以下が挙げられます。
- オートロック・無料インターネットなど人気の設備を導入する
- 外壁・エントランスを定期的にメンテナンスする
- 広告を使って入居者を積極的に募集する
- リノーベーションして付加価値を高める
上記のような対策に取り組むことで賃貸物件としての魅力を高められ、高い入居率をキープしやすくなるでしょう。
自分に合った管理形態を選ぶ
一口に賃貸経営といっても、管理形態は大きく3つに分かれるため、自身にあったものを選んで収入を得ることが重要です。3つの管理形態ごとの特徴は以下のとおりです。
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| 自主管理 | オーナー自身ですべての管理業務を行う |
| 管理委託 | 管理業務のすべて、もしくは一部を管理業者へ委託する |
| サブリース | サブリース業者にアパートを一括借り上げしてもらい、管理業務を委託する |
自身の負担を抑えて賃貸経営をしたい場合は、すべての管理業務をオーナーが行う「自主管理」ではなく、専門のノウハウを持つ業者へ委託できる「管理委託」や「サブリース」の利用をおすすめします。
信頼できる不動産会社に相談する
安定的に家賃収入を得て、高い利回りを維持するには、パートナーとなる不動産会社選びが重要です。そのため、実績などをしっかりと確認したうえで、信頼の置ける不動産会社に相談する必要があります。
特に、周辺エリアに関する知識が豊富な不動産会社に相談すれば、入居者のニーズなどを踏まえたうえで、賃貸経営に関する最適な提案をしてもらえるでしょう。
不動産投資会社の具体的な選び方については、ぜひ以下の記事をご覧ください。
まとめ
賃貸経営の利回りをチェックする際は、「実質利回りを把握する」「金利が上昇した際のシミュレーションをする」といったポイントを押さえておきましょう。また、高い利回りを得るには、入居率の高い物件になるように管理したり、自身に合った管理形態を選んだりすることが重要です。
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