アパート経営で節税するには？所得税・相続税・贈与税の節税対策や効果

アパート経営で節税できる税金とは？

アパート経営をするなかでは、いくつもの税金が発生します。しかし、そのすべてを節税できるわけではないため、注意が必要です。

例えば、アパートを取得した時にかかる「不動産取得税」や、不動産を登記する時にかかる「登録免許税」は節税できません。

一方で、「所得税」や「住民税」は、正当な方法で節税効果を得られます。また、「相続税」や「贈与税」は、アパート経営を始めること自体が節税につながるでしょう。

それぞれの税金の概要は、以下のとおりです。

＜アパート経営で節税できる主な税金＞

所得税・住民税	家賃収入などにより発生した不動産所得に対してかかる税金
所相続税	亡くなった方が所有していた不動産を引き継ぐ際にかかる税金
贈与税	不動産を譲り受ける際にかかる税金

次章から、税金の種類ごとに節税対策や節税効果を見ていきましょう。

アパート経営の【所得税・住民税】の節税対策

ここでは、アパート経営における、所得税と住民税の主な節税方法を紹介します。

青色申告を選択する

確定申告の方法には、「青色申告」と「白色申告」があります。

手続きが簡単に済むのは白色申告ですが、節税対策のためには、さまざまなメリットが得られる青色申告を選びましょう。青色申告の節税効果の代表例が、総所得金額から最大65万円控除できることです。

青色申告を希望する場合は、事前に管轄の税務署へ申請書を提出しなければなりません。

なお、以下の記事では、青色申告を選択する際の確定申告の流れなどを解説しているので、併せて参考にしてください。
アパート経営に確定申告は必要？経費にできる費用や申告の流れ

参考：青色申告特別控除｜国税庁

経費を漏れなく計上する

所得税や住民税は利益に課税されるため、経費が多ければ利益が減り、かかる税金も少なくなります。

ただし、多くの経費を計上する目的で、本来必要のない支出を増やすのは本末転倒です。あくまでも、必要経費を漏れなく計上することがポイントとなります。

アパート経営における必要経費の具体例や判断基準などについては、以下の記事をご覧ください。

アパート経営の経費で落とせるもの・落とせないものを詳しく解説！判断基準も参考に

なお、確定申告の方法で青色申告を選択していれば、白色申告よりも経費に計上できる範囲が広がります。

損益通算をする

「損益通算」とは、発生した利益と損失を相殺することです。

サラリーマンがアパート経営をする場合、不動産所得とは別に給与所得があるでしょう。アパート経営が会計上赤字になった際には、そのマイナス分を給与所得と相殺できるため、課税対象となる給与所得が減って節税につながります。

サラリーマンでアパート経営を考えている方は、以下の記事も参考にしてください。

サラリーマンがアパート経営する際の条件・注意点をわかりやすく解説！

減価償却費を考慮して構造を選ぶ

「減価償却」とは、建物は経年劣化により価値が下がるという概念をもとに、建物の取得費用を一定期間で分割して経費計上する仕組みのことです。

アパート経営においても、実際に現金は支出しませんが、毎年一定額を「減価償却費」として経費に計上できます。そのため、減価償却費が大きいほうが、節税効果は高くなるでしょう。

アパートの構造のうち、最も減価償却期間が短い（＝一年当たりの減価償却費が大きい）のは木造です。ただし、減価償却期間が短ければ、経費に計上できる期間も短くなります。

また、木造アパートは一般的に火事に弱い、遮音性が低いといったデメリットも考えられるでしょう。アパートの構造を選ぶ際は、節税効果だけでなく、ニーズや家賃設定なども踏まえて総合的に検討することが大切です。

アパート経営で期待できる【相続税】の節税効果

ここでは、アパート経営による相続税の主な節税効果を紹介します。

土地や建物の購入による節税効果

同じ金額で比較した場合、一般的には現金よりも不動産のほうが、相続税評価額が低くなる特徴があります。

そのため、現金のまま相続するのではなく、アパートという資産にしてから相続すると相続税の節税効果を得られるでしょう。

なお、土地や建物を購入する際にローンを利用することも、相続税の節税効果につながります。相続税はすべての「遺産」が課税対象となり、ローン（借入金）というマイナスの遺産も含めて考えるためです。

賃貸経営による節税効果

アパート経営のように土地や建物を他人に貸すと、不動産の所有者自身が自由に住んだり、処分したりすることは難しいでしょう。

このような理由から、人に貸していない不動産よりも、人に貸している不動産のほうが相続税評価額は低くなります。

ただし、アパートの空室の割合が高い（賃貸割合が低い）と、節税効果が低くなってしまう点に注意が必要です。

小規模宅地等の特例による節税効果

アパート経営をする土地に関しては、さらに「小規模宅地の特例」での節税効果が期待できます。

小規模宅地の特例では、一定の要件を満たす土地について、相続税評価額を50～80％減額可能です。

アパート経営に供される土地は、「貸付事業用の宅地等（被相続人等の貸付事業用の宅地等）」に分類され、200平米を上限に相続税評価額が50％減額されます。

参考：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

アパート経営で期待できる【贈与税】の節税効果

最後に、アパート経営による贈与税の主な節税効果を紹介します。

贈与税も相続税と同様に、現金ではなくアパートを建築してから贈与したほうが節税につながります。

アパートの贈与時には、「暦年課税」と「相続時精算課税」が選択可能です。暦年課税とは、受けた贈与の年間合計額が110万円（基礎控除額）を超えた場合に、超えた部分に対して10～55％の贈与税が課される方法です。

一方の相続時精算課税とは、基礎控除額の110万円に加え、最大2,500万円を特別控除した金額に対して、一律20％の贈与税が課されます。相続時精算課税の制度を利用する場合は、贈与をする側・受ける側の年齢条件などを満たさなければなりません。

なお、暦年課税では、「特例贈与財産」の制度も活用できます。特例贈与財産の制度は、18歳以上の子どもや孫への贈与を対象に、特例税率を適用するものです。

参考：
No.4103 相続時精算課税の選択｜国税庁
No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

まとめ

アパート経営で節税できる税金は、所得税や住民税、相続税、贈与税などです。

所得税・住民税は、確定申告の方法などにより、課税対象となる所得金額を減らせます。また、アパート経営を始めるにあたり、現金を賃貸経営用のアパートにすることで、相続税や贈与税の節税効果につながります。

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