相続した家を売る際の税金は？特例制度や売れない場合の対処法も紹介

相続した家を売る際にかかる2つの税金

相続した家を売る際にかかる税金は、大きく分けて「印紙税」と「譲渡所得税」の2つです。ここでは、印紙税と譲渡所得税の概要を解説します。

契約書作成時に発生する「印紙税」

家に限らず、不動産を売る際には、売主と買主の間で売買契約を結びます。その際に作成するのが、「売買契約書」です。この売買契約書などに課される税金を、印紙税と呼びます。

印紙税の額は、売買契約書に記載した不動産の売却金額（契約金額）によって、以下のとおり決まります。

契約金額	基本の税率（税額）	軽減後の税率（税額）
100万円超え 500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超え1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超え5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超え 1億円以下	6万円	3万円
1億円超え 5億円以下	10万円	6万円

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

軽減後の税率が適用されるのは、2027（令和9）年3月31日までの間に作成される契約書です。

印紙税は、現金で直接納める税金ではありません。収入印紙を購入し、売買契約書へ貼って消印をすることで、印紙税を納税したとみなされます。

利益が出た場合に発生する「譲渡所得税」

譲渡所得税は、不動産を売却し、利益（譲渡所得）が出た場合に課税されるものです。より細かく内訳を見ると、「所得税（復興特別所得税含む）」と「住民税」に分けられます。

譲渡所得税の額は、譲渡所得に所定の税率をかけて求めます。

譲渡所得税の税率は家の所有期間によって変わる

譲渡所得税の税率は、家を所有していた期間の長さに応じて変わります。具体的には、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の違いです。

家を売却した年の1月1日時点で、家の所有期間が5年以下だった場合は「短期譲渡所得」、家の所有期間が5年を超えていた場合は「長期譲渡所得」に該当します。家の所有期間は、相続が発生する前の持ち主（被相続人）が所有していた期間も含めて考えるのがポイントです。

以下、短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率をそれぞれ示します。

区分	所得税（復興特別所得税含む）の税率	住民税の税率	合計
短期譲渡所得	30.63％	9％	39.63％
長期譲渡所得	15.315％	5％	20.315％

参考：土地や建物を売ったとき｜国税庁

相続した家を売る際の税金を抑える特例

前章で紹介した税金のうち譲渡所得税は、特例制度を活用することで、税額を抑えられる可能性があります。ここでは、譲渡所得税に関する主な特例を見てみましょう。

なお、以下の記事でも、家を売却した際の税金に関する特例制度を紹介しています。併せて参考にしてください。

マイホーム（居住用財産）を売却した時の3つの特例とは？適用要件についても紹介！

「居住用財産の譲渡」に該当する場合

居住用財産とは、マイホームのことです。

相続後にマイホームとして使っていた家を売る場合は、「居住用財産の譲渡」に該当するため、売却による譲渡所得を最大3,000万円控除できます。

「所有期間10年超の居住用財産の譲渡」に該当する場合

家を売却した年の1月1日現在で、家の所有期間が10年を超えていた場合は、前項の最大3,000万円の特別控除に加え譲渡所得の税率も軽減されます。具体的には、以下のとおりです。

	所得税（復興特別所得税含む）の税率	住民税の税率	合計
基本の税率	15.315％	5％	20.315％
軽減後の税率	10.21％	4％	14.21％

参考：土地や建物を売ったとき｜国税庁
ただし、軽減措置が適用されるのは、譲渡所得のうち6,000万円までの部分です。

「相続から3年10ヵ月以内の譲渡」に該当する場合

相続した家を、相続開始日の翌日から3年10ヵ月以内（相続税の申告期限の翌日から3年以内）に売却した場合、納めた相続税の一部を譲渡所得の「取得費（家の取得にかかった経費）」に加算できます。これを、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。

この特例制度では、相続した家に住んでいたかどうかに関係なく、譲渡所得税を軽減できる点が特徴です。ただし、次項で紹介する、空き家の譲渡に関する特別控除とは併用できません。

「空き家の譲渡」に該当する場合

相続した家に住まず、空き家の状態として売却した場合、売却による譲渡所得を最大3,000万円控除できます。

特例の種類は異なるものの、居住用財産の特別控除と金額は同じです。この特例には、空き家の売買を促進することで、放置される空き家の発生を抑制する目的があります。

空き家の譲渡にはさまざまな要件がありますが、特に注意したいのは以下の2点です。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された住宅であること
• 耐震基準に適合していること

耐震性が十分でない場合は、耐震改修を施す、または取り壊して更地にする必要があります。

相続した家が売れない場合は？

ここまで、相続した家が売れる前提で税金について解説してきましたが、ケースによっては、売りたくてもなかなか売れない可能性もあるでしょう。本章では、相続した家が売れない場合の対処法を紹介します。

相続土地国庫帰属制度を利用する

相続した家の建物部分を取り壊し、土地については「相続土地国庫帰属制度」を利用する方法があります。相続土地国庫帰属制度は、所有者不明土地の発生を予防するため、2023（令和5）年4月から始まった比較的新しい制度です。

相続土地国庫帰属制度に関する法務大臣の承認を受けることで、相続した家の土地が売れなくても、土地を国のものにできます。ただし、土地を国に帰属させる際には、一定の費用（審査手数料と負担金）を支払わなければなりません。

相続土地国庫帰属制度についてさらに詳しくは、以下の記事をご覧ください。

［2023年4月から法改正］不動産を相続したらやるべきことが増える？不要な土地は国が引き取ってくれる？

信頼できる不動産会社に相談する

相続した家の買主を自分で見つけようとしていたなら、まずは信頼性の高い不動産会社に相談するとよいでしょう。不動産会社に依頼すると、思っていたよりも簡単に買主が見つかるかもしれません。

不動産会社を選ぶ際には、不動産売却の実績が豊富なことや、物件があるエリアに精通していることなどを重視しましょう。

まとめ

相続した家を売る際には、主に印紙税と譲渡所得税がかかります。このうち譲渡所得税は、家の所有期間によって税率が変わるとともに、以下のような特例制度もあります。

• 「居住用財産の譲渡」に関する特例
• 「所有期間10年超の居住用財産の譲渡」に関する特例
• 「相続から3年10ヵ月以内の譲渡」に関する特例
• 「空き家の譲渡」に関する特例

このような点を踏まえ、相続した家を売るタイミングなどを検討するとよいでしょう。

なお、「家を売りたいのに売れない」とお悩みの場合は、不動産会社に相談するのがおすすめです。一誠商事では、豊富な専門知識をもとに、不動産に関するさまざまな問題の解決をサポートしています。

相続した家の売却や有効活用をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。