「将来に向けて資産を増やしたい」「自身の収入に不安がある」などの目的で、不動産投資を始める方が増えています。
一方で、不動産投資に難しいイメージがあり、なかなか手を出せない方もいるでしょう。不動産投資を始める際には、どのような投資方法があるかを把握するとともに、良い点と注意すべき点の両方を理解しておくことが大切です。
この記事では、不動産投資に興味がある方へ向けて、不動産投資の概要や種類、メリット、リスクなどを幅広く解説するので、ぜひ参考にしてください。
目次
不動産投資とは？利益を得る仕組み
不動産投資とは、マンションやアパート、戸建て住宅といった不動産を購入し、運用して利益を得ることを指します。投資用不動産の購入にはまとまった資金が必要となるため、ローンを活用するケースが多いでしょう。
不動産の運用で得られる利益には、「インカムゲイン（Income Gain）」と「キャピタルゲイン（Capital Gain）」があります。
インカムゲインは、購入した不動産を賃貸に出し、入居者や利用者から得る家賃収入などの利益です。一方のキャピタルゲインは、購入した不動産を購入時よりも高い金額で売却することで得る、購入と売却の差額の利益です。
不動産投資は、サラリーマンをはじめ、年齢や性別を問わず多くの方から注目されています。以下の記事では、サラリーマンが不動産投資を始めるメリットやポイントなどを紹介しているので、併せて参考にしてください。
サラリーマンが不動産投資を始めるメリットとは？成功のポイントや始める流れも紹介
不動産投資の代表的な種類・方法4つ
不動産投資には数多くの種類があります。今回は、代表的な4つの種類に絞り、主な特徴や手法を解説します。
マンションやアパートの一棟経営
一棟経営とは、マンションやアパートを一棟単位で購入し、建物のオーナーとなって賃貸経営をする方法です。一棟丸ごと購入するため、初期費用は高額になります。また、建物全体の管理が必要となり、維持管理費もかかりやすいのが特徴です。
一方で、入居率を高められれば、貸し出せる部屋数が多い分大きな利益が期待できるでしょう。
なお、アパートの一棟経営については、以下の記事でも解説しています。
一棟アパートの投資はどのような人に向いている？ほかの不動産投資との違いも
区分マンション経営
マンションを一室単位で購入して賃貸経営をする方法は、「区分マンション経営」や「ワンルーム投資」などと呼ばれます。
区分マンション経営は、一棟経営と比べて初期費用が少ないため、不動産投資初心者からの人気が高い傾向です。
ただし、貸し出せる部屋数が1室なので、入居者がいなければ家賃収入は途絶えてしまいます。その他の注意点や、経営を成功させるポイントについては、以下の記事で解説しています。
ワンルーム投資が「やめとけ」といわれる理由は？失敗原因や投資成功のポイントを解説
戸建て経営
マンションやアパートではなく、戸建て住宅を購入して賃貸経営をする方法です。戸建て住宅はファミリー層からの需要が見込めるため、入居期間の長期化が期待でき、家賃収入も安定しやすいでしょう。
また、築年数が経った戸建て住宅を購入し、リフォームやリノベーションをして高く売却するという、キャピタルゲインを狙った投資方法もあります。
駐車場経営
所有する土地を月極駐車場またはコインパーキングとして整備し、運営するのが駐車場経営です。
月極駐車場の場合は、希望者と契約を結び、毎月一定額の賃料を受け取ります。一方のコインパーキングの場合は、不特定多数の利用者から、駐車時間に応じて利用料を受け取ります。
駐車場経営は、初期費用が比較的安く抑えられることや、狭い土地でも経営が可能なことなどが特徴ですが、マンション経営と比べると利益には限りがあるでしょう。
駐車場の経営方式や、駐車場経営のメリット・デメリットなどの詳細は、以下の記事を参考にしてください。
土地を駐車場にするメリット・デメリットは？種類別の特徴や経営成功のコツ
不動産投資の主なメリット
不動産投資のメリットは、どの種類・方法を選択するかによっても異なります。そのため、ここではマンションやアパートの一棟経営を念頭に、不動産投資の代表的なメリットを紹介します。
長期的に安定した収入を見込みやすい
不動産投資の収入源は入居者の家賃であるため、入居者が定着すれば収入も安定します。特に一棟経営は、すべての入居者が一斉に退去する可能性は低く、収入が急激に減るとは考えにくいでしょう。
賃貸管理を不動産会社に任せれば、手間をかけずに長期的な不労所得を得られます。
節税効果が期待できる
不動産の運用初期は、所得税や住民税の節税効果が期待できます。なぜなら、運用初期には、不動産取得税や登記費用などの経費がたくさんかかり、収支が赤字になるケースが多いためです。
基本的に、税額は課税所得の額によって変動します。不動産所得で発生した赤字は、給与所得と相殺（＝損益通算）できるため、全体の課税所得が減ります。その結果、税額も減るという仕組みです。
不動産投資の知っておくべきリスク
不動産投資には、デメリットといえるリスクが存在します。例えば、先述した区分マンション経営の「入居者がいなければ家賃収入が途絶える」という内容は、空室リスクに該当します。
ここでは、そのほかに知っておくべきリスクを見てみましょう。
家賃が下がることがある
建物が老朽化すると、不動産価値も下がります。価値に見合った家賃設定でないと、入居者を確保しにくくなるため、家賃を下げざるを得ない状況になるかもしれません。
定期的なメンテナンスやリフォームなどで、家賃下落リスクを回避することが大切です。
老朽化や自然災害により修繕が必要になることがある
築年数が古い物件を購入すると、すぐに大規模な修繕が必要になる可能性があります。また、購入時は築年数が浅くても、長期的に経営を続けていけば、いずれはまとまった修繕費用がかかるでしょう。さらに、予期せぬ自然災害に見舞われるリスクも考えておかなければなりません。
その他、不動産投資には、金利の変動によりローンの返済額が増加する「金利上昇リスク」や、入居者による「家賃滞納リスク」なども存在します。
不動産投資を始めるには？
不動産投資を始めるなら、まずは不動産投資に関する知識を身に付けることが大切です。投資の目的・目標を明確にし、必要な情報を集めていきましょう。
また、不動産投資はお金を借りて始めるケースが多いとはいえ、自己資金をできるだけ確保しておく必要があります。自己資金が多いか少ないかによって、後々の経営にも影響が出るためです。
不動産投資の準備が整ったら、不動産会社と相談しながら、条件に合う不動産を探すとよいでしょう。
まとめ
不動産投資では、投資用不動産を購入し、運用によるインカムゲインや、売却によるキャピタルゲインを得ます。具体的には、マンションやアパートを一棟・一室単位で購入し、賃貸に出して家賃収入を得たり、戸建て住宅を購入してリフォーム後に高く売却したりといった方法があります。
選択する手法によっては、長期的に安定した収入を見込めるとともに、節税効果も得られます。一方で、どのような手法を選んだ場合でも、不動産投資にはリスクがともなうものです。
そのため、不動産投資に関する基礎知識を身に付けるとともに、信頼できる不動産会社と相談しながら進めると安心です。
一誠商事では、不動産投資を始めてみたい方はもちろん、すでに不動産投資をしていて失敗してしまった方など、さまざまな立場からのご相談を承っています。不動産投資のお手伝いは、トータルサポートが可能な一誠商事にお任せください。
事前の対策から相続後の対応まで、
様々な相続問題をサポートします。
土地や建物など、分けることが難しい「不動産」の相続財産について、
不動産の知識を豊富に有した当社が、不動産相続をご支援
させていただきます。ぜひお気軽にご相談ください。
記事の監修者：一誠商事編集部
一誠商事株式会社が運営する情報サイト編集部。
不動産売買・賃貸経営・土地活用・不動産相続から快適な暮らしや住まいのことまで、不動産に関する幅広いお役立ち情報を発信しています。
創業50年、茨城県南・県央エリアで
地域密着型の不動産会社
一誠商事は、創業50年を迎えた地域密着型の不動産会社です。賃貸・管理・売買・保険・リフォームを取り扱っており、お客様のお悩み事をワンストップで解決いたします。
所有しているアパート・マンションの空室が多くて困っている、空き家の管理を依頼したい、自宅を売却したい、住み替えを検討している等、不動産に関することならなんでもご相談ください。
