【離婚で家を売却】ローン返済中に確認するポイントとは？売却のタイミング・方法・流れ

【離婚で家を売却】ローン返済中に確認するポイント3つ

まずは、離婚でローン返済中の家を売却する際に、確認しておきたいポイントを3つ紹介します。

家の名義人

家を売却できるのは、登記上の名義人のみとなっています。そのため、家を売却する際は、名義人が誰なのかを確認しておく必要があります。

家の名義人は、法務局で登記簿謄本を取得すれば確認が可能です。登記簿謄本とは、建物や土地の所有者に関する情報を記載している公的書類のことで、登記事項証明書とも呼ばれます。

なお、共有名義にしている場合は、夫と妻それぞれの持ち分割合が記載されています。仮に、夫の持ち分割合が4分の3と妻より多い場合でも、双方が売却に合意しなければ手続きができません。

ローンの残債額

住宅ローンの残債額がいくらなのかを確認しておくことも大切です。残債額を確認することで、家を売却してローンが残るのか、ローンを完済できるのかを判断できます。

ローンの残債額を確認するには、金融機関から年に1回送られる「残高証明書」をチェックする方法や、ローン契約時にもらう「返済予定表」をチェックする方法があります。

インターネットバンキングなどを利用している場合は、金融機関のWebサイトでも確認が可能です。

契約内容

家を売却しても住宅ローンが完済できない場合の返済義務については、契約内容をチェックしておく必要があります。

返済義務の有無は、以下のように契約内容によって違いがあります。

契約内容	返済義務の有無
連帯保証人の場合	債務者がローンを返済できなくなった時に返済義務が生じる
連帯債務者の場合	2人に同等の返済義務がある
連帯保証人・連帯債務者でない場合	ローンの返済義務は生じない

上表のとおり、連帯保証人や連帯債務者として名を連ねているかによって、返済義務の有無が変わってきます。

離婚でローン中の家を売却するタイミング

離婚で家を売却するタイミングは、離婚前もしくは離婚後のどちらかが挙げられるでしょう。通常、家の売却には3ヵ月から半年程度かかるとされています。

離婚相手と連絡を取り合う必要もあるため、なるべく早めに売却したいのなら、離婚前から手続きを進めておくとよいでしょう。

しかし、納得のいく形でじっくりと売却したいのであれば、離婚後に手続きするという選択肢もあります。

なお、一般的に家が売れやすい築年数は、木造戸建てが築20年以内、鉄筋コンクリート造のマンションが築25年以内とされています。

離婚でローン中の家を売却する具体的な方法

次に、ローン中の家を売却する4つの具体的な方法を紹介します。

仲介

仲介とは、不動産会社に仲介してもらい、第三者の買主へ売却する方法です。仲介手数料は発生するものの、高く売れそうなタイミングを見極めて売れる利点があります。

不動産会社が広告活動なども行ってくれ、通常後述する「買い取り」より高額での売却が可能です。仲介の方法で家を売却する際にかかる期間として、マンションで3ヵ月、一戸建てで半年程度かかることが一般的です。

購入時よりも高く売れる家の特徴に関しては、以下の記事をお読みください。

買った時より高く売れる家の特徴とは？売却時のポイントも確認しよう

買い取り

買い取りとは、不動産会社に家を直接売却する方法です。仲介に比べて早い期間での売却が可能で、内覧対応などが不要なことが特徴です。

また、広告活動を行わずに済むため、近所の方に知られることなく家を売却できることもポイントとなります。

ただし、売却価格は仲介の7～8割程度が相場とされている点には留意が必要です。なぜ仲介よりも売却価格が下がりやすいかというと、再販に向けて付加価値を付けるリノベーションなどの費用を不動産会社が負担するからです。

任意売却

不動産を売却するには、ローンを借り入れている金融機関の抵当権を解除してもらうことが必要です。そのため、住宅ローンの残債が売却額を上回る「オーバーローン」の場合、通常は売却できません。

しかし、金融機関から任意売却の了承を得ると、抵当権を解除してもらい、売却することが可能となります。ただし、任意売却を選んだ場合、個人信用情報に「延滞」と記録されるため、しばらくローンを組んだり、カードを作ったりすることが難しくなる点は注意が必要です。

リースバック

リースバックは、家を不動産会社に売却後、賃貸契約を結んで住み続けられる方法です。利用するには、住宅ローンを完済していることが前提となるため、ローン残額が少ない時に一括返済した場合などに使えます。

離婚後もどちらか一方が家に残りたい場合は、リースバックを検討するのがおすすめです。なお、売却して資金を短期間で入手できるといったメリットがある一方、売却価格が相場より下がるケースもあるため、留意しましょう。

リースバックの活用例に関しては、以下の記事をご参照ください。

売却後も住み慣れた我が家で……「ハウス・リースバック」の活用例

離婚でローン中の家を売却する際の流れ

続いて、離婚でローン中の家を売却する際のおおよその流れについて見ていきましょう。

1．不動産会社に査定を依頼する

まずは、不動産会社に家の査定を依頼します。査定方法には、不動産会社が蓄積しているデータをもとに査定額を算出する「机上査定」と、実際に現地の不動産を見て査定額を算出する「訪問査定」があります。
より正確な査定額を知りたい場合は、現地調査してもらえる訪問査定を選ぶとよいでしょう。地域密着型の不動産会社であれば、豊富な仲介データをもとに、適切にサポートしてもらえる可能性が高まります。

2．売却額を決める

次に、査定結果をもとに売却額を決めていきます。売却額が住宅ローンの残債を大きく下回る場合は、金融機関と相談する必要があります。

住宅ローンを完済したいからといって、査定額から逸脱した売却額を設定すると買い手が付きづらいので注意しましょう。査定額を一つの目安として、適切な売却額を決める方法がおすすめです。

3．売買契約を締結する

売却額を決めたら、不動産会社と媒介契約を締結します。不動産会社は独自のネットワークやインターネット、情報誌などを活用して販売活動を実施してくれるため、買主が見つかる可能性を高められます。

家の購入を希望する買い手が見つかり次第、売買契約を取り交わしましょう。売買契約の締結後は、契約書類のやり取りや決済を行い、物件を引渡せば完了となります。

まとめ

離婚でローン中の家を売却する際、まずは家の名義人やローンの残債額を確認しましょう。実際に売却する方法として、仲介や買い取り、リースバックなどがあります。2人で話し合って選ぶことが大切です。

一誠商事の無料査定サービスでは、机上査定と訪問査定のどちらかを自由にお選びいただけます。売却に際しては、地域密着の不動産会社として築いた独自のネットワークを活かし、的確なサポートが可能です。
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