アパートローンとは？審査基準や利用する際の注意点をまとめて解説

アパートローンとは？

まずは、アパートローンの内容から、住宅ローンとの違いも併せて解説します。

アパートローンは投資用不動産のために利用するローン

アパートローンとは、自身が住むために建てる住居以外の不動産を購入したり建築したりする際に利用できるローンのことです。一棟丸ごとではなく、一室のみ購入する場合にも利用できます。

目的がマイホームの取得でなく投資であれば足り、アパート経営に関するローンの借り換えやリフォーム資金など、不動産の購入以外の目的でも利用可能です。

住宅ローンとの違い

アパートローンと住宅ローンには、以下のような違いがあります。

• 審査項目
• 金利
• 利用可能な税制措置
• 連帯保証人の要否　など

一般的な住宅ローンを利用する際は、勤務先や収入など、借入金の返済と収入のバランスを重視した項目が審査される傾向にあります。一方のアパートローンでは、さらにアパートの担保価値や収益性なども含めた審査が実施される点が違いの一つといえるでしょう。

金利は、どちらの種類のローンでも固定型と変動型から選択できます。ただし、アパートローンは住宅ローンよりも借入期間が短めで、金利も高めの設定になっていることに注意が必要です。

また、住宅ローンを利用する際は税制上の優遇措置を適用できますが、事業目的であるアパートローンにそのような税制措置は存在しません。

住宅ローンの借入にあたっては保証会社を利用するケースもあるため、連帯保証人がいなくてもローンの利用が可能です。一方のアパートローンは、貸し倒れリスク対策として連帯保証人を設定するケースが多いでしょう。保証会社を利用することも可能ですが、金利に上乗せされるケースもあるため注意が必要です。

アパートローンの審査基準となる要素5つ

アパートローンの審査を無事通過するには、審査に影響する要素を理解しておくことが大切です。以下では、とりわけ重要な5つの要素を解説します。

アパートの収益性

アパートの収益性は、物件の築年数や立地などが大きく関係してきます。

物件が新築かどうかは、高い賃料の設定しやすさとも関連するため、利回りの良い物件として判断される要素の一つになります。ただし、建物価格が高額過ぎると利回りの低い物件と判断されるケースもあるため、適正な工事費で建築することも大切です。

立地条件が良好な物件は、売却しやすい傾向にあります。売却しやすい物件も資産性が高いと評価されがちであるため、審査を通過する可能性に期待できるでしょう。

頭金の有無

どの金融機関もアパートローンの融資体制は厳しくなっており、頭金なしで融資を受けるのは非常に厳しい状況です。

2015年以降、相続税対策を目的としたアパート経営が増加したことで、金融庁はアパートローンの過剰融資に対する監視を強化しました。その背景には、世帯数および人口減少の影響による、空室率の上昇への懸念があります。

なお、頭金として求められる金額は、建築費の1割ほどが一般的です。

属性

審査の際には、融資を受ける本人の属性も確認されます。金融機関によって確認内容はさまざまですが、以下のような要素はどの金融機関でも確認される可能性が高いでしょう。

• 年収や自己資金
• 勤続年数
• 税金の支払い状況
• ローンの利用状況
• クレジットカードの利用状況　など

上記の要素が優良な人ほど、審査に通りやすいと考えられます。
税金の支払い状況やクレジットカードの利用状況などは、自身が日頃から注意深く管理することで有利になる可能性が高いでしょう。

不動産経営の実績

アパート経営が初めての人とそうでない人が融資を希望した場合、経営実績のある人のほうが有利といえます。そのため、融資を申し込む際には、不動産経営の経験があること、良好な返済実績があることを証明するとよいでしょう。

ただし、実績があったとしても、不良物件を所有している場合は審査が通りにくくなるので注意が必要です。

また、経営の実績がなくても、ほかの要素が良好で条件を満たしていれば審査を通過する可能性は高まります。

資産状況

アパートローンを利用する際には、建築するアパートと土地を担保に融資を受けることになります。

融資を受ける人が、ほかにも不動産を所有している場合、審査で有利になる可能性があるでしょう。アパート経営が立ち行かなくなったとしても、ほかの資産を売却するなどしてローンを返済できるためです。

ただ、たとえほかの資産がなくても、審査で不利になるとは限りません。重要なのは、担保となる土地や建物の資産価値が認められることです。特に、担保評価が高い物件ほど、審査に通る可能性は高まります。

アパートローンの融資までの流れ

アパートローンを利用して不動産を取得する際には、融資の相談をしたのち、以下のような流れで審査が行われます。

1. 融資の相談をする
2. 仮審査
3. 融資の申し込み
4. 審査
5. 融資決定（契約）
6. 融資実行

審査期間の目安は、約1ヵ月と考えておくとよいでしょう。融資決定の通知があった際には、実際の融資額や返済期間、金利などを確認します。また、融資が行われる際には、所有権移転や抵当権設定などの手続きも併せて行うのが一般的です。

アパートローンを低金利で利用するためのポイント

アパートローンを低金利で利用する場合には、以下のようなポイントを押さえておきましょう。

• 変動金利を選択しつつ金融政策の変化次第で見直す
• 自身の資産状況など属性を引き上げてから利用する
• 精度の高い事業計画書を提出する

これまで実施されてきた低金利政策を考慮した場合、変動金利のほうが低金利で融資を受けられる可能性は高いといえます。ただし、経済状況によって金融政策も変化することも念頭に置いて決めることが大切です。
融資を受ける際には属性も注意深く確認されるため、自身の属性を引き上げてからの申し込みを検討するとよいでしょう。特に、資産状況は注目される要素の一つであり、現状よりも貯金を殖やしてから融資を受ける方法も有効と考えられます。
低金利で融資を受けようとすると、金融機関から信頼を獲得できなければなりません。そのためには、現実的な数値による精度の高い事業計画書を提出するのも効果的です。
上記のように、可能な限りの対策を講じることで、低金利による融資の実現に一歩近づくでしょう。

アパートローンを利用する際の注意点

アパートローンを利用する場合には、以下のような注意点があることを理解して利用する必要があります。

• 住宅ローン控除のような節税制度はない
• 元本返済額は経費にならない
• 適切な返済比率で計画を立てる
• 連帯保証人が必要

マイホームを購入した際には住宅ローン控除を適用できますが、事業目的のアパートローンにはこのような節税制度はありません。そのため、マイホームを購入する際と同様の税金対策は講じられないことに注意が必要です。
また、返済した元本も、経費としては扱えません。融資を受けた際に、融資額が収入として課税されないことを考えると理解しやすいのではないでしょうか。なお、利子は経費として扱えるため、所得税の節税対策に有効です。
借入金の返済額は、無理のない金額を設定することが大切です。設定金額を減価償却費以内にすることで、無理のない資金計画を実現できるでしょう。
アパートローンを利用する際には、多くの場合、連帯保証人の同意が必要になります。子どもや配偶者など、推定相続人に任せるのが一般的です。

まとめ

不動産投資を目的としているアパートローンは、投資用の不動産を購入する時だけでなく、リフォームや借り換えの際にも利用することが可能です。

審査の際には、アパートの収益性や資産状況、不動産経営の実績など、住宅ローンの審査とは異なる要素にも注目されることを理解しておく必要があるでしょう。

属性の引き上げや精度の高い事業計画書を作成するなどの対策を講じることで、低金利による借り入れにつなげられる可能性が高まります。

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