理想的な土地の売り方を！売却の手順やコツ、費用・税金もまとめて解説

土地を売却する際の流れを確認しよう

土地を売る時のおおまかな流れは以下のとおりです。

• 準備
• 査定
• 販売活動
• 契約
• 決済・引き渡し
• 確定申告

①の準備では、境界線などを含む土地の状況把握、相場の確認、希望条件の整理、費用や税金の確認、必要書類の準備などを行います。

隣接地との境界線の有無や、土地が更地なのか建物があるのかなど、まずは土地の情報を整理します。そのうえで、周辺にある同条件の土地の価格を調べて相場を確認し、どのくらいの価格で売り出したいか希望条件を整理してください。

情報と希望がまとまったら、費用と税金を確認し、必要な書類の準備をします。

②の査定は、不動産会社に依頼します。そのため、まずは信頼できる不動産会社を探しましょう。複数の不動産会社に査定を依頼するのもおすすめです。

不動産会社と媒介契約を結んだら、査定額を参考に売り出し価格を決め、③の販売活動を開始します。チラシの配布やサイトへの情報掲載は主に不動産会社が行うので、土地に放置された不用品を撤去したり雑草を抜いたりなど、必要に応じて土地の整備を行いましょう。

土地の購入希望者と価格や条件で折り合いが付いたら、④契約を交わして⑤決済・引き渡しをします。土地の売却が完了した翌年は、3月15日までに⑥の確定申告を忘れずに行いましょう。

土地を売る際にかかる費用と税金

土地を売る際には、さまざまな費用や税金がかかります。

主な費用とおおまかな金額は以下のとおりです。

• 仲介手数料：不動産会社に支払う費用。取引物件価格×3％＋6万円＋消費税（売却額が400万円超の場合。上限は法律で決められている）
• 解体費用：建物の解体費用。おおよそ150万円ほど（建物による）
• 確定測量費用：隣地との境界明示のための測量費用。相場は40～50万円ほど
• 繰り上げ返済手数料：残っているローンを一括返済するための手数料。5,000円～3万円前後

また、土地売却で発生する税金には以下のようなものがあります。

• 印紙税：売買契約書に貼付して納税する。1～6万円ほど（対象の土地によって異なる）
• 抵当権抹消の登録免許税：不動産1つにつき1,000円（土地に抵当権が設定されている場合。専門家に依頼した場合は依頼料も発生）
• 譲渡所得に課せられる税金：土地を売却して得た利益に課せられる所得税および住民税。収益の20～40％ほど

土地を売る際の節税方法は？

土地を売った際に生じる税金については、要件を満たすことで控除を受けられ、節税ができます。

例えば、住んでいた住居（マイホーム）を取り壊して土地を売却する場合、3,000万円の特別控除を受けられます。土地と建物を10年以上所有していた場合は、「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」も併用が可能です。ただし、この控除はマイホームを売却した時に受けられるものであり、土地のみの売却では適用されません。

また、相続した空き家を取り壊して土地を売却する場合は、相続空き家の3,000万円特別控除が適用されます。

いずれも、譲渡費用を漏らさず計上するように注意しましょう。

詳しい内容や要件は国税庁のホームページに記載されていますが、税理士などの専門家に相談して詳しく聞くのもおすすめです。

土地の売却方法は「不動産仲介」か「土地買取」

土地を売る時は、主に「不動産仲介」か「土地買取」の2つから選ぶことになります。

「不動産仲介」は不動産会社を通して土地を売却する方法です。もう一つの「土地買取」は、不動産会社に土地の買い取りをお願いする方法です。

2つの大きな違いは、売却が完了するまでの時間と売却額です。

不動産仲介の場合、売買契約締結までに3ヵ月から6ヵ月かかるといわれています。対して土地買取は条件さえまとまればすぐに売買契約を結ぶことが可能です。当然、仲介手数料もかかりません。

ただし、土地買取の場合は売却額が市場価格の7～8割程度になってしまいます。場合によっては8割を超えることもありますが、不動産会社の利益確保のため、どれほど高値で売却できても市場価格の9割程度となることを覚えておきましょう。

【状況別】土地の売り方6パターン

一口に土地売却といっても、土地の状況・状態によって方法が異なります。ここでは6パターンの土地の売却について解説します。

相続した土地

相続した土地を売却するためには、まず土地の名義を相続人に変更しましょう。土地の所有者名義が被相続人のままでは、売却できません。

手続きには、戸籍謄本や除籍謄本、住民票などが必要です。自分で手続きすることもできますが、手間も時間もかかるため、相続案件を扱う司法書士のような専門家に依頼するといいでしょう。

賃貸中の土地

賃貸中の土地の売却も可能ですが、入居者を無理矢理退去させることはできません。入居者が立ち退いたあとに売却するか、借地したまま売却することになります。

賃貸中の土地が定期借地契約であれば、期限になれば契約が終了するため入居者の退去のあとに売却できます。一方、普通借地契約の場合は借地人の合意がなければ解約できず、借地したまま売却することになります。その場合、売却額が低くなることを理解しておきましょう。

共有名義の土地

共有名義の土地を売る場合は、自分の持ち分の土地のみを売るか、共有者全員の同意を得て売ることになります。

ただし、自分の持ち分のみの場合、分割された土地を買う人は少ないため、売れる可能性は低くなってしまいます。共有者の同意を得ての売却も手続きに時間がかかることがあるので、共有者に買い取ってもらうことを検討してもいいでしょう。

家が建っている土地

家が建っている場合は、古家付きのまま売るか、取り壊して更地にしてから売るか、どちらかになります。

古家付きだと固定資産税や解体費用などの面でメリットがありますが、買い手はつきにくくなるでしょう。また、値引きされやすいといったデメリットもあります。

更地にすれば解体費用はかかりますが、古家付きよりも早めに売れやすくなります。

農地

農地は国の方針で勝手に売却できません。農地の種類によっては農業委員会から売却の許可を得る、あるいは届け出をする必要があるので、まずは農業委員会で農地の種類を確認しましょう。

また、農地を宅地として利用する場合には、原則として許可や申請が必要です。

山林

山林は、購入を検討している方がそもそも少ない状況です。そのため、不動産会社に仲介を依頼するだけではなく、山林売買用のマッチングサイトの利用をおすすめします。

山林を売り買いするための専用サイトを利用すれば、購入したい人が検索してマッチングする可能性も見込めるでしょう。

少しでも高く土地を売るために押さえたい3つのポイント

最後に、土地を少しでも高く売るためのポイントを3つ解説します。

土地を整備する

同じ条件の土地でも、きれいに整備された土地とそうでない土地では、査定額に違いが生じることがあります。雑草が生えていたり、建物が老朽化していたり、ゴミや不要品が置いてあったりすると、不動産会社からも購入希望者からも良い印象はもってもらえません。

土地の印象が悪いと、買い手がなかなかつかないだけではなく、値引き交渉されるなどのリスクがあります。

少しでも高く土地を売りたいのであれば、土地をしっかり管理してできる限りきれいに整備しましょう。

相場を確認しておく

ある程度相場を理解しておかないと、査定で提示された価格が適正かどうか判断するのは難しいでしょう。事前に自身で相場を調べておけば、相場より安く売却してしまうリスクは低くなります。

土地の相場を調べるには、公的な地価情報である国土交通省の「土地総合情報システム」や過去の取引データである「不動産取引価格情報検索」、不動産情報サイトなどが役立ちます。

土地売却に強みのある不動産会社を選ぶ

不動産会社に仲介を依頼しているけれどもなかなか土地が売れないという時は、不動産会社を変更するのも方法の一つです。

不動産会社はその会社ならではの特色をもつこともあり、なかには土地売却が苦手な不動産会社も存在します。過去の取引実績が少ない、3ヵ月たっても売れる見込みがないなどの場合は、あらためて土地売却に強みのある不動産会社との契約を検討するのもいいでしょう。

まとめ

土地を売る際には、事前に流れや費用、税金、方法などを確認しておくことで、スムーズかつ理想的に話をすすめることができます。

創業50年を超える一誠商事では、土地の売却について悩む方に、目的に応じて適切なアドバイスをいたします。条件によっては一誠商事が直接買い取ることも可能ですので、どうぞご相談ください。

ほかにも不動産に関するお悩みや困りごとがあれば、地域密着型の一誠商事に気軽にご相談・お問い合わせください。