不動産投資物件の選び方のポイントは3つ！物件選びの具体的な流れも解説

不動産投資物件の選び方のポイントは3つ

不動産投資の物件は、次の3つの観点から選ぶことが大切です。

• 投資対象として適切か
• 安定した賃貸需要があるか
• 適切なメンテナンスがされているか

それぞれ詳しく解説していきます。

投資対象として適切か

物件に投資の価値があるかを見極めるために、利回り（投資金額に対する収益の割合のこと）のチェックは必ず行い、収益性を評価しましょう。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、物件サイトに載っているのは多くが表面利回りです。

表面利回り：年間家賃収入÷物件の購入金額
実質利回り：（年間家賃収入－年間の支出額）÷（物件の購入金額＋購入時の諸経費）

表面利回りのほうが計算は簡単です。しかし、実質利回りのほうが実際のキャッシュフローに近いため、必ず実質利回りも計算しましょう。

利回りが低すぎる物件は赤字になるリスクがあるため、避けるのがおすすめです。ただし、利回りが高すぎる物件もおすすめできません。

利回りが高い物件は、地方にある、築年数が相当経過している、過去に事件があったなど何かしらの理由がある可能性が高く、空室が多い傾向があるからです。

利回りは高いほどいいわけではなく、相場や物件の属性と比べて高すぎないか・低すぎないかをしっかり確認しましょう。目安として、物件の価格が相場どおりで入居率が50％を上回っていれば、黒字になる可能性が高いでしょう。

安定した賃貸需要が見込まれるか

計算上の利回りが高くても、実際に物件に対する需要がなければ賃料を得ることができません。投資用の物件選びでは、安定した賃貸需要が見込めるかどうかもしっかりチェックしましょう。

具体的には、エリアの需要と物件のスペック（間取りや設備など）がマッチしているか、物件周辺の生活関連施設が充実しているかなどです。また、駅から近いか、遠い場合は駐車場があるか、交通の利便性は高いかといった点も確認してください。

大学の近隣や都心部といったエリアは単身者からのニーズが高く、単身者向けの物件は空きが出てもすぐに次が決まりやすいのがメリットです。

一方、閑静な住宅地はファミリー向けに適しています。ファミリー向け物件は検討時間が長くなりやすいものの、入居が決まれば長期的に居住するケースが多く、安定した需要が見込めるでしょう。

このように、将来にわたって需要が見込めるかどうかの見極めも肝心です。

加えて、周辺の競合（類似）物件と比較して家賃を低めに設定できれば、入居者にとっては魅力的な物件となるでしょう。

適切にメンテナンスされているか

物件のメンテナンス状況は、購入後のコストに影響します。しっかり手入れされていない物件は、たとえ取得費用が安くても修繕費が高くついて利回りが下がってしまうでしょう。特に、築20～30年の中古物件は修繕費用が高額になりやすく、注意が必要です。

内装のリフォームや外壁の修繕、設備の交換などが適切に行われた物件であれば、すぐに住めて、手間と費用を省けます。また、リノベーションされた物件は新築物件よりも価格が低く設定されていることが多く、取得費用も抑えられる可能性が高いでしょう。

ただし、築年数が経っている物件は、新耐震基準を満たしているかの確認が必要です。

初めて不動産投資する方には、初期費用の算段をつけやすい新築物件のほうがハードルは低いでしょう。新築物件は、中古物件よりも銀行からの融資を受けやすいというメリットもあります。

4STEP！不動産投資物件選びの具体的な流れ

ここからは、不動産投資物件を選ぶ際の具体的な流れを4つのステップで説明していきます。

投資目的を明確にする

投資の目的に応じて、ふさわしい物件も変わります。

生活費や老後の蓄えとして「長期的に安定した収入を得る」ことがメインの目的であれば、利回りは多少低くても、長期的に安定した需要の見込める物件がふさわしいでしょう。耐久性があり、賃料が変動しにくく、空室が出にくいといった特徴を持つ物件がおすすめです。具体的には、都市部へのアクセスが良好なマンションが挙げられます。

ちなみに、会社員のように安定した収入がある方は融資を受けやすく、少ない資金で投資効果を上げ、収益性を高めることが可能です。まずは区分所有から始めて、2戸、3戸と徐々に物件を増やしていくという戦略も立てやすいでしょう。

一方で、「相続税の節税対策」がメインという方もいるでしょう。不動産の評価額は実勢価格（実際に売買された価格）の8割くらいになるよう計算されています。そのため、現金よりも不動産のほうが相続税を圧縮できるのです。

都市部の利便性の良い不動産は、実勢価格と評価額の価格差がより大きくなります。そのため、郊外の不動産よりも節税効果は高くなるといえるでしょう。

ちなみに、以前はタワーマンションが節税に有効といわれていましたが（いわゆる「タワマン節税」）、平成29年の税制改正でタワーマンションに対する固定資産税の評価の見直しが行われ、現在では節税効果はやや薄くなっています。

予算を決める

あらかじめ予算をしっかり決めておくことが大前提です。そのうえで、無理のない資金で購入できる物件を選ぶようにしましょう。

予算が少なめの場合には、区分マンションや戸建て賃貸、中古の一棟アパートなどが候補になります。また、地方のマンションは都市部と比べて購入費用が安く済むため、最初にエリアを絞ってから物件を選ぶのもよいでしょう。

まとまった額の費用が用意できる場合は、一棟売りのマンションも選択肢に入ります。初期費用は高くなりますが、節税効果が高く、アパートよりも耐用年数が長いため安定した収入が期待できるでしょう。

情報収集を行う

次に、不動産投資や物件に関する情報収集を行いましょう。幅広く情報収集を行うほど、自分に合った物件に出会える可能性が高まります。不動産投資に関する無料セミナーを開催している会社もあるので、活用してもいいでしょう。

物件の情報収集先は、インターネットや不動産会社、新聞、タウン誌などさまざまですが、おすすめなのは豊富な物件情報を把握している不動産会社です。売主の意向で不動産のポータルサイトなどに掲載されていない良物件の情報も、不動産会社に相談すれば直接紹介してもらえます。

相談する不動産会社は、口コミや実績などをチェックし、信頼できるところを選ぶようにしましょう。また、物件購入までではなく購入後も相談にのってくれるなど、フォロー体制が整っているかどうかも確認してください。

不動産会社を決めたら、予算や投資する目的をしっかり伝えて、賃貸需要や建築的観点からも問題がなく、投資目的を満たせる物件を紹介してもらいましょう。

現地確認をする

たとえ遠方でも、現地確認は必ず行いましょう。物件が建築中だとしても、周辺の環境確認は大切です。

写真やテキストだけではわからない、物件そのものや入居者の生活の様子、共用部の管理状態、周辺エリアの雰囲気などを、できるかぎり自分の目で確認しましょう。

また、駅からの距離や設備など、賃貸需要につながる条件が事前情報と相違ないかもチェックしてください。

一人暮らしの女性の入居も想定している場合は、オートロックの有無や駅からの道の治安、大通りからの距離といった安全面のチェックも重要です。夜道の明るさや交通量も女性が気になるポイントなので、可能であれば昼と夜に分けて確認するといいでしょう。

実際に現地で物件やその周辺を見て気に入れば、収益やリスクをしっかりと検討したうえで、購入のステップに進んでください。

不動産投資物件を少しでも安く手に入れるなら？

最後に、不動産投資のための物件を少しでも安く手に入れるコツを紹介します。

売主物件を選ぶ

不動産会社に仲介してもらって購入するのではなく、ハウスメーカーや不動産会社が売主となっている物件（売主物件）を直接購入すれば、仲介手数料がかかりません。

不動産会社に仲介してもらって物件を購入する場合、仲介手数料が発生します。400万円超の物件の場合、物件価格の3％＋6万円＋消費税が仲介手数料となり、物件価格が高くなると痛い出費になりますが、売主物件ならその心配はいりません。

それだけではなく、直接の取引になるためレスポンスが早い、物件について詳しく説明してもらえるなどのメリットもあります。

価格交渉する

多くの物件は、売り出し当初は高値に設定されているものです。同じエリアの類似物件の相場を調べて適正価格を確認し、交渉できそうな場合は価格交渉してみるのもいいでしょう。

特に、販売開始から時間が経過している中古物件や、なんらかの理由で早く売却した物件の場合、価格交渉に応じてもらえる可能性が高くなるでしょう。

まとめ

不動産投資は物件選びが重要です。利回りや賃貸需要、メンテナンス状況などをしっかり確認し、目的に合った物件を購入しましょう。

創業50年を超える一誠商事では、不動産投資に関する総合的なコンサルティングを行っております。

不動産投資が初めての方でも、不動産の選び方からしっかりサポートするので、不動産投資に興味がある方、不動産投資のための物件を探しているという方は、どうぞお気軽にお問い合わせください。