収益物件の「オーナーチェンジ物件」とは？メリット・デメリットや購入時のポイントとは

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、賃借人が入居している状態のまま売買の対象にされる収益物件のことです。

賃貸借契約を継続したまま物件の所有者（オーナー）が変わる（チェンジ）ため、その名で呼ばれています。

オーナーチェンジによって、物件を購入したオーナーは賃借人が支払う賃料を受け取る権利を取得します。

一方、賃借人が退去する際の敷金返還義務も同時に引き継ぐことになるのが特徴です。

敷金とは、退去時の原状回復や家賃滞納などのトラブルに備えて、賃借人からオーナーに預けられるお金です。賃借人が退去時に部屋を原状回復した場合、敷金は全額返還します。

なお、オーナーチェンジ物件も投資用不動産であるため、通常の住宅ローンは利用できない点は押さえておきましょう。

収益物件についてより詳しく調べたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。

収益物件とは？種類や特徴、選び方まで不動産投資の基礎を解説！

オーナーチェンジ物件を購入するメリット3選

収益物件として注目を集めているオーナーチェンジ物件には、さまざまなメリットがあります。

ここでは、オーナーチェンジ物件の購入で得られる3つのメリットを紹介します。

空室リスクが少ない

オーナーチェンジ物件は、基本的に賃借人がすでに入居している状態で売買されるため、一般的な投資用物件と比べて空室リスクを抑えられます。

一般的な投資用物件の場合、購入後に原状回復やリフォームを行い、仲介会社などを通じた入居者募集が必要です。これらの作業にはある程度の日数がかかるだけでなく、まとまった金額の費用もかかります。

一方、オーナーチェンジ物件の場合はすでに賃借人が住んでいるため、入居準備や入居者募集の手間・費用がかかりません。

家賃収入をすぐに得られる

オーナーチェンジ物件には、基本的に物件購入後の空室期間がなく、すぐに家賃収入が発生するのも大きなメリットです。

一般的な投資用物件の場合、実際に家賃収入を得られるまでに数ヵ月かかることもあります。

一方、オーナーチェンジ物件の場合、入居者が居住している場合は、購入した月から家賃収入を得られます。

未完成の新築物件や入居者募集を始めて間もない物件と比較すると、オーナーチェンジ物件はキャッシュフローの面で有利といえるでしょう。

アパート賃貸経営による収入について、詳しくは以下の記事で紹介しています。

アパート賃貸経営の収入はどのくらい？収入・支出の内訳を理解して所得を最大化しよう

物件の購入費用を抑えやすい

オーナーチェンジ物件は、空室物件よりも安く購入できる場合があります。これは、両者の価格の算出方法が異なるためです。

空室物件の場合、価格の算出方法は、近隣の類似物件の価格をもとにした「取引事例比較法」です。

一方、オーナーチェンジ物件は、収益の見込みから算出する「収益還元法」で価格が決定されます。

収益還元法では、高く設定された売却価格は利回りを下げ、投資物件としての魅力を減らす傾向があります。そのため、空室物件よりも価格は低くなるのが一般的です。

オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点

オーナーチェンジ物件を購入する時には、メリットだけではなく注意点も把握しておくことが大切です。3つの注意点について詳しく見ておきましょう。

居住中の部屋の状態を把握できない

注意点の一つとして、賃借人が居住している部屋の状態をチェックできないことが挙げられます。

原則として、賃借人が居住している部屋の中を見ることはできません。そのため、室内の設備や内装が劣化している場合でも、賃借人が退去するまで判明しない可能性があります。

また、外観や書面上でしか建物を把握できないことから、実際に見ないとわかりにくい物件の構造や室内の瑕疵を確認できない場合がある点にも注意が必要です。

現在の入居者の条件変更が難しい

オーナーチェンジ物件を購入する場合、賃借人と旧オーナーとの間で交わしている賃貸借契約を引き継ぐことになります。そのため、基本的に賃料や契約期間などの条件を変更することは困難です。

賃借人との交渉は可能ですが、入居者は現在の条件で住み続けることを希望するケースが多く、応じてくれる可能性は低いでしょう。

条件の変更を希望する場合は、退去時や契約更新時など、入居者の状況が変化するタイミングで交渉するのが一般的です。

すぐに修繕が必要になる場合がある

オーナーチェンジ物件は中古物件です。そのため、築年数が経過しているほど修繕を要する箇所が出てくる可能性があります。例えば、故障した設備、劣化した外壁や屋根などが挙げられます。

前オーナーの管理状況によっては、購入後すぐに修繕が必要になる場合もあるでしょう。

修繕費用は物件購入者の負担となります。事前に十分な調査を行い、修繕費用を予算に組み込んでおくことが重要です。

オーナーチェンジ物件を購入する際のポイント

オーナーチェンジ物件の購入を検討する際に、押さえておきたいポイントをいくつか紹介します。

物件の状態は自分で確認する

オーナーチェンジ物件を購入する際には、物件の状態を必ずご自身で確認することをおすすめします。

建物の共用部分の清掃状況や設備の動作状況など、広告写真と実際の建物の状態が異なる可能性もあります。

物件の所在地が遠方にある場合でも、できるだけ現地に足を運んで管理状況を確認するのが重要なポイントです。

また、もし空室がある場合には、部屋のなかを見せてもらいましょう。

レントロールを調べる

オーナーチェンジ物件の購入時には、将来の収支を予測するためにレントロールを確認しましょう。

レントロールとは、所有する物件の賃貸状況をまとめた書類です。具体的には以下のような情報が記載されています。

• 部屋ごとの家賃
• 敷金
• 契約期間
• 入居者の属性

何度も更新し長く入居している賃借人が多い物件は住み心地が良く、優良な物件である可能性が高いと考えられます。

レントロールは物件の価値を判断する重要な資料であるため、売主や管理会社から詳細な情報を提供してもらい、しっかりと分析しましょう。

修繕した履歴をチェックする

オーナーチェンジ物件の購入前には、過去の修繕履歴を売主や物件の管理会社に確認しましょう。

特に、大規模修繕は多額の費用を要するため、適切に実施してきているか確認する必要があります。

大規模修繕は建物の耐震性や防水性を向上させ、長持ちさせるために必要な工事です。建物の資産価値を維持することにつながるため、実施状況の確認は重要です。

過去の修繕履歴を確認することで、建物の状態を把握し、将来必要な修繕費用を予測できます。

敷金の精算処理を実施する

オーナーチェンジによって、敷金の返還義務は買主（新オーナー）に引き継がれます。

しかし、新オーナーは、実際には今の借主から敷金を預かっていません。そのため、物件の引渡時に「敷金の精算」と呼ばれる処理を行うのが一般的です。

敷金の精算とは、敷金に相当する額を売買代金から減額することで、敷金の承継を行う処理方法です。

敷金の精算処理を忘れたとしても、賃借人からの敷金返還の請求には応じなければならず、損失につながります。事前に売主と協議し、円滑に進めましょう。

まとめ

オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態で売買される収益物件です。空室リスクが少なく、購入後すぐに家賃収入を得られる可能性が高いというメリットがあります。

オーナーチェンジ物件の購入の際には、物件の状態やレントロール、過去の修繕履歴をよく確認することが大切です。

一誠商事では、不動産運営に関する疑問への対応はもちろん、賃貸管理や確定申告など幅広く、総合的な不動産投資コンサルティングを行っています。不動産投資に興味のある方はぜひお問い合わせください。