自宅を相続したら税金はかかる？相続税を減額できる特例とその適用条件

自宅の相続は特例の適用により税金がかからないケースも多い

通常、亡くなった人の財産を相続した際には相続税が課せられます。しかし、自宅を相続した場合は「小規模宅地等の特例」の適用によって、税金を大幅に軽減できます。

この特例は、相続税を算出する際に使用する土地の評価額を最大80％まで減額する制度です。

また、相続税には、あるラインまでは税金が課せられないという基礎控除も設けられています。基礎控除と特例の両方が適用されることで相続税がかからないケースもあり、課税されるはずの半数以上の人は相続税が発生しないともいわれます。

自宅の相続にかかる税金を抑えられる「小規模宅地等の特例」とは？

そもそも、このような制度が設けられた理由は何なのでしょうか。ここでは、制度ができた背景や、宅地4種の限度面積と減額率について解説します。

小規模宅地等の特例ができた背景

被相続人が自宅で事業をしていた場合、親族は自宅だけでなく事業も引き継ぐケースがあります。しかし、相続税が高額になり過ぎて支払いが厳しくなれば、相続した土地や自宅を手放すことも検討しなければなりません。

自宅を手放すことになれば、生活の基盤ともいえる事業まで失うことになります。このような状況を回避するために、特例が創設されました。

限度面積・減額率

宅地の用途は4つに分類されており、それぞれに条件が設けられているため確認しておくことが大切です。

• 特定居住用宅地（自宅）
• 特定事業用宅地
• 特定同族会社事業用宅地
• 不動産貸付用宅地

上記4つには、限度面積と減額率が設けられています。

	限度面積	減額率
特定居住用宅地（自宅）	330㎡まで	80％
特定事業用宅地	400㎡まで	80％
特定同族会社事業用宅地	400㎡まで	80％
不動産貸付用宅地	200㎡まで	50％

小規模宅地等の特例の対象となる宅地の種類と適用条件

特例を適用する前提条件として、事業を営んでいたこと、もしくは自宅として住んでいたことが挙げられます。

特定居住用宅地（自宅）

「特定居住用宅地（自宅）」には、被相続人が自宅として使用していた宅地などが該当します。自宅を相続した場合は、基本的にこちらが適用となるケースが多いでしょう。

1.配偶者が取得する場合
条件なし。

2.同居していた親族が取得する場合
相続開始以降も継続して住み、相続税の申告期限までその宅地を保持していることで適用される（単身赴任など、自身が住んでいなくても家族が住んでいれば認定される）。

3.同居していない親族が取得する場合
相続開始前3年以内に日本国内にマイホーム（本人および配偶者が所有する家）がない人（家なき子）が、相続税の申告期限までその宅地を持ち続けていれば適用される。

3つめのケースにおいては、このほかにもさまざまな条件が設けられており、前述の2つよりも適用条件が厳しめです。

特定事業用宅地

「特定事業用宅地」には、個人事業として使用していた宅地など以下の2種類が該当します。なお、貸付用は含まれません。

1.被相続人が店舗などとして使用していた宅地
事業継承者である親族が取得し、相続税の申告期限まで宅地を所有して事業を続けている場合に対象となる。

2.被相続人と同一の生計だった親族が事業用に使用している宅地
親族が事業に使用していた宅地を取得し、相続税を申告する期限まで宅地を所有して事業を続けている場合に対象となる。

特定同族会社事業用宅地

亡くなった人または亡くなった人と同じ生計だった親族が、50％以上の株式を所有している法人の事業用に使用していた宅地は、この特例に該当します。

適用される条件は、相続人が相続税の申告期限まで役員の職にあり、該当する宅地を所有していることです。

不動産貸付用宅地

亡くなった人または亡くなった人と同一の生計だった親族が事業用に使用していた宅地は、この特例に該当します。対象となる事業としては、駐車場業や不動産貸付事業などです。

なお、同族会社や親族などに貸していた場合は、特例が適用できない可能性があります。適用できるか否かは、相当の対価による貸し付けであるかどうかが争点となるようです。

小規模宅地等の特例の対象にならないケース

相続の状況によっては、特例の対象外になるケースもあります。

• 二世帯住宅を区分登記して各々が生計を立てている場合は、特定居住用宅地（自宅）の対象外
• 建物がない青空駐車場は、特定事業用宅地の対象外
• 相続後に事業替えを実施した場合は、被相続人の事業継続という条件を満たさないため対象外

ただし、共有登記の二世帯住宅は対象となります。状況によって細かく条件が設けられているため、確認する際には注意が必要です。

小規模宅地等の特例によって減額を受ける際の手続きと必要書類を確認しよう

特例による減額を受けるためには、遺産分割の方法が確定したうえで相続税の申告手続きを行わなければなりません。申告の際には、以下の書類を提出する必要があります。

• 相続税申告書
• 戸籍謄本
• 遺言書の写しもしくは遺産分割協議書の写し
• 相続人全員の印鑑証明書

これらは、宅地の種類に関係なくすべての手続きに必要です。申告する際は、相続を知った日から10ヵ月以内に行う必要があります。

特定居住用宅地（自宅）等の必要書類

この特例では、相続人の立場によって必要書類が異なります。

1.被相続人と同居のケース
2.家なき子(同居していない親族で、相続開始前3年以内に日本国内にマイホーム（本人および配偶者が所有する家）がない人)のケース
3.二世帯住宅に住んでいるケース

被相続人と同居のケース

亡くなった人と一緒に住んでいた場合は、住民票の写し、またはマイナンバーカードが必要です。

家なき子のケース

家なき子のケースでは、マイナンバーカードか相続開始前3年以内に住んでいた住所が分かる書類を用意する必要があります。また、その住所の住宅が以下であることを証明できる書類が必要です。

• 自身が所有しているものでない
• 自身の配偶者が所有しているものでない
• 三親等内の親族が所有しているものでない
• 自身と特別の関係がある一定の法人の所有でない

二世帯住宅に住んでいるケース

二世帯住宅の場合は、マイナンバーカードか住民票の写しが必要です。また、被相続人が老人ホームで生活している最中に亡くなった場合は、その状況を証明する書類なども用意する必要があります。

特定事業用宅地等の必要書類

個人商店などを事業として営んでいた土地の場合は、特段用意しなければならない書類はなく、共通の書類のみで問題ありません。

ただし、親族が株式会社など法人の経営を行い、法人名義の建物がある場合は「特定同族会社事業用宅地」に該当します。そのため、次に解説する書類が必要です。

特定同族会社事業用宅地等の必要書類

この特例を受ける場合は、以下のような書類を用意する必要があります。

• 法人の定款の写し
• 登記事項証明書
• 株主名簿

株主名簿が必要な理由は、対象法人の株式について、その過半数が同族による所有で占められていることを証明するためです。なお、法人の定款においては、相続した時点で効力を有しているものに限られることを覚えておきましょう。

貸付事業用宅地等の必要書類

この特例を受ける場合、被相続人が相続発生日まで3年を超えて特定貸付事業を行っていたことを証明するための必要書類を用意しなければなりません。例えば、確定申告書や賃貸借契約書などを用意するのが望ましいでしょう。

ただし、事業内容が駐車場やマンションなどであれば、特段用意しなければならない書類はありません。

まとめ

通常、自宅を相続した場合には相続税が発生します。ただし、基礎控除や小規模宅地等の特例によって、相続税を軽減したり相続税が発生しないようにしたりすることが可能です。

適用を受けるためには条件を確認し、書類などを不備なく用意する必要があります。状況によっては適用を受けられない可能性もあるため、事前に注意深く確認することが大切です。

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