一棟アパートの投資はどのような人に向いている？ほかの不動産投資との違いも

一棟アパート投資の魅力3つ

不動産投資といえば、アパートや区分マンション、戸建て物件など、多様な対象が挙げられます。一棟アパート投資とは、賃貸アパートを一棟丸ごと新築または購入して経営することです。

ここでは、一棟アパート投資の魅力を紹介します。

運用の自由度に幅がある

区分マンションを経営する場合、オーナーとしての権利がおよぶ領域は、所有している部屋のみとなります。そのため、建物全体の経営判断を持つことはありません。

対する一棟アパート投資では、オーナーとして建物全体の経営判断を行うことができます。例えば、大規模修繕などのタイミングを自身で検討・決定できる点などにメリットがあります。ほかにも、賃料アップや入居率を高めるための対策なども自身で決断できるので、経営の自由度は高くなります。

得られる利益が大きい

一棟アパート投資は、得られる利益の大きさも魅力です。

例えば、ワンルームマンションを1室運用するのとアパート一棟を運用するのとでは、得られる収入が大きく異なります。年間で計算すると、収入金額の差はさらに広がるでしょう。

区分マンションの場合、一棟アパートよりもロットが小さいため、それが家賃収入にも反映されてしまうのです。

節税効果が大きい

一棟マンションは鉄筋コンクリート造が多く、耐用年数が長くなります。他方でアパートは木造が多い傾向にあり、耐用年数はマンションよりも短くなりがちです。木造アパートの耐用年数は22年なのに対し、鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年とされています。

耐用年数が短いほど、1年分の減価償却費が大きくなるため、所得税や住民税に対する節税効果も高まります。

一棟アパートによる投資とほかの不動産投資との違い

前述したように、不動産投資には、一棟アパート、一棟マンション、区分マンション、戸建て物件などがあります。ここでは、一棟アパートとの違いを紹介します。

一棟マンションによる投資

アパートとマンションの違いとしては、構造や部屋数などが挙げられます。一般的に、アパートは木造で2～3階建て程度、マンションや鉄骨造や鉄筋コンクリート造で4階建て以上です。

上記を踏まえると、マンションのほうがロットは大きくなると考えられます。その分、資産拡大もしやすい傾向にあります。

節税効果に関しては、木造であるアパートに軍配が上がります。これは、減価償却期間が「木造＜（多くの）鉄骨造＜鉄筋コンクリート造＜鉄骨鉄筋コンクリート造」となるためです。利回りや流動性においては、立地やニーズなどの影響もあるため、どちらが良いと断定するのは困難です。

区分マンションによる投資

物件を購入する際のプロセスでいえば、一棟アパートでも区分マンションでも大きな違いはありません。同じ規模の資産を構築することを考えれば、ロットの小さい区分マンションのほうが難しくなります。

節税対策の効果としては、構造上どうしても減価償却期間が長くなるマンションのほうが不利です。1室のみなので管理しやすい状況ではありますが、一棟アパートでも管理会社に委託するといった方法は取れるため、個別判断となります。

一方、災害時などのリスクへの備えに関しては、複数戸所有してリスクを分散できる区分マンションのほうがよいでしょう。

戸建て物件による投資

戸建て物件を購入した場合、リフォーム費用を節約するために業者に依頼せず自身で対応するケースもあります。また、物件を購入する際には自身で情報網を切り拓いていく必要があるため、資産拡大の手間を考えるとアパート経営のほうが効率的といえるでしょう。

他方、物件によっては利回りが50％を超えるケースもあるのが戸建て経営の特徴の一つです。また、ロットが小さいことから、流動性も高いといえます。

一棟アパート投資に向いている人

不動産投資は、物件の種類によって手間や得られる利益が異なります。数ある不動産投資のなかでも、一棟アパートの投資に向いているのはどのような人なのでしょうか。ここでは、一棟アパートの投資に向いている人の特徴を紹介します。

本業が忙しくて運用への時間を確保しづらい人

FXや株などの資産形成も一般的に行われていますが、常に状況を確認し続けなければなりません。これでは時間を確保できない人は運用する余裕がないと考えられます。

また、戸建て物件においても、自身でリフォームするなどの手間がかかるかもしれません。とはいえ、区分マンションで資産拡大をするとなれば、複数回の取引を実施することになります。

以上に対し、アパート投資経営であれば、忙しくて時間の取れない人でも管理会社に任せることで、手間をかけずに運用が可能です。

年収が1,200万円以上の人

年収が1,200万円以上の人は、一般的に課税所得が900万円以上になると考えられます。この場合、所得税と住民税の税率は33％～45％です。

収入が多く所得税率が高くなる人は、課税所得の圧縮によって節税効果を高めることにつながります。節税効果が期待できる最低年収として、1,200万円がボーダーラインだと覚えておくとよいでしょう。

金融資産が3,000万円以上ある人

一棟アパート投資では、銀行からの融資で購入するケースが一般的といえます。融資を受ける際の審査では、金融資産に余裕のある人のほうが通りやすくなるのです。

アパート経営では、急なリフォームや大規模修繕など、多額の出費が求められるシーンもあります。そのような状況に耐えうる資産力でなければ、安定的にアパートを経営するのは難しいかもしれません。

一棟アパートの投資は新築と中古どちらが良い？

新築アパートへの投資では、入居者が付きやすいことや初期の賃料を高く設定できること、長期の融資を受けやすいこと、といったメリットがあります。
一方で、利回りが低かったり新たな入居付けが必要だったりと、不安定な要素もあることはデメリットになります。

中古アパートへの投資では、減価償却による節税がしやすいことや、賃料が下がりづらいこと、利回りが高いことといったメリットがあります。ただし、修繕費が高額になりがちなことや新築よりも賃料が安いこと、購入者の年収などの属性によっては融資が厳しい状況になることがデメリットとして挙げられるでしょう。

以上を踏まえると、新築物件にも中古物件にもメリット・デメリットがあります。自身の経営目的などと照らし合わせ、より適した選択をすることが大切です。

一棟アパート投資を始める際の流れ

一棟アパート投資を始める際は、以下の流れで進めていきます。

1. 投資目的の確認
2. 情報収集
3. 現地調査
4. 買付申込書の提出
5. 金融機関に融資の申し込み
6. 売買契約

近年ではインターネットで検索して業者に問い合わせるケースも多いようです。インターネットでの検索は便利な反面、情報が更新されていない可能性や詳細までは把握できないこともあるため、注意しましょう。

買付申込書を提出する不動産会社を選ぶ際は、業歴や実績がわかる優良業者を選ぶことが大切です。

一誠商事は創業51年を迎え、茨城県南・県央から東京エリアに独自のネットワークを展開しており、2023年7月時点で管理戸数は約24,500戸（関東エリアトップクラス）を誇ります。

投資不動産の選定から、融資や運営までトータルでサポートが可能です。不動産投資を始めてみようとお考えの方は、まずはお気軽にご相談ください。

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一棟アパート投資を行う際の注意点

一棟アパートに限ったことではありませんが、不動産投資を始める際には利回り以外の要素にも目を向けることが大切です。周辺エリアの調査を行い、エリアのニーズにマッチした物件を購入しなければ、思うように利益が得られない可能性が高くなります。

修繕やリノベーションによって、ニーズにマッチするよう価値向上を目指すことも可能ですが、その分費用が必要です。

このような状況では、希望しても2棟目の購入が実現できない可能性も高まります。そのため、投資計画やリサーチは徹底することが大切です。

まとめ

一棟アパート投資には、運用における自由度の高さや節税効果などの魅力があります。ほかの物件タイプにも運用する際の魅力はありますが、本業が忙しい方や年収が1,200万円を超える方は、一棟アパート投資を検討してみてはいかがでしょうか。

一誠商事では、不動産投資のご相談を承っております。初めての投資の方やこれまで思うような投資の実践ができなかった方は、お気軽にご相談ください。