アパート経営で老後に備えよう！賃貸経営するメリットや成功の7つのコツも紹介

老後に備えてアパート経営を始めるメリット

老後に備えてアパート経営をするメリットは主に以下の4つです。

年金以外の不労所得を得られる

退職後は、年金が主な収入源になります。総務省の「家計調査報告 2022年（令和4年） 平均結果の概要」によると、65歳以上の夫婦のみの無職世帯において、月額の平均消費支出は以下のとおりでした。

23万6,696円＋3万1,812円（税金などの非消費支出）＝26万8,508円

つまり、夫婦二人の老後の生活費として、毎月約27万円必要だといえます。

ただし、あくまでこれは平均ですので、ゆとりのある生活をしようと思うと、30万円以上が必要と試算されます。加えて、老後には医療費や介護費の負担も増えがちです。住宅のリフォームが必要になる場合もあるでしょう。

年金だけで生活費を捻出できない場合は貯金を取り崩すことになりますが、アパート経営をしていれば年金以外の不労所得を得られるため、生活費に余裕が生まれます。

出典：「家計調査結果」（総務省統計局）2022年（令和4年）平均結果の概要

投資のなかでも比較的リスクが少ない

株や投資信託などの投資は価格変動が激しく、企業の業績だけでなく、社会・経済の状況も大きく影響します。毎月安定した収入を得るのは難しいといえるでしょう。

大きな損失を出したり、いきなり価値が半減したりする可能性もゼロではありません。株や投資信託と比べると、不動産投資は価格変動が緩やかであり、家賃という形で毎月安定した収入を得られます。一方で、定期預金や国債よりは、収益性は高いでしょう。

つまり、資産を保有したうえで、継続的に収益を得られる不動産投資は、ハイリスク・ハイリターンの投資を避けたい老後の資産形成に向いているといえます。介護施設への入居などでまとまった費用が必要になったなど、いざとなれば売却して現金化も可能です。

相続対策になる

子どもに財産を引き継ぐ場合、現金よりも不動産の形で相続するほうが、相続税の関係上は有利です。アパートなどの不動産を相続する場合には優遇措置があるため、時価よりも評価額が低くなり、同額の現金を相続する場合と比べて相続税の支払いを少なくできる可能性があります。

また、ローンを組んでマイナスの資産である借入金を作れば、相続税評価額を下げられるという点でも、相続税対策になります。

社会に参加している実感を持てる

退職後には、他者との交流の機会が大きく減ってしまうことが懸念されます。アパート経営を行うことで経済活動への参加や、住まいに困っている方への住居供給という社会貢献ができ、管理会社の担当者などと定期的にやり取りする機会も持てます。

老後の生活に張り合いが生まれることも、見逃せないメリットだといえるでしょう。社会に参加している・社会の役に立っていると実感できることで、自己効力感が高まる効果も期待できます。

アパート経営にかかる費用

アパート経営に必要な費用についてのイメージも持っておきましょう。アパート経営に必要な費用は、大きく以下の3つに分けられます。

初期費用

アパート経営を始めるにあたっては、物件の取得費や不動産取得税、印紙税、登記費用などが必要です。

維持管理費

アパートを維持管理していくうえでは、月々の光熱費、火災保険・地震保険などの保険料がかかります。管理会社に委託する場合には、管理費も発生します。

そのほかの費用

退去後には、ハウスクリーニングやクロスの張り替えといったリフォーム費用が発生します。また、建物は経年劣化していきます。10～20年の周期で行う大規模修繕に向けて、修繕費も計画的に積み立てていく必要があります。

家賃から上記の経費を差し引いて、手元に残るお金が所得となります。

アパート経営による収入や支出について、詳しくは以下の記事も参考にしてください。

アパート賃貸経営の収入はどのくらい？収入・支出の内訳を理解して所得を最大化しよう

老後に備えたアパート経営を成功させる7つのコツ

ここからは、老後に備えてアパート経営を行うにあたって、押さえておきたい7つのポイントを解説します。

長期的なニーズが期待できる物件を選ぶ

一般的に、アパート経営は10年、20年と長く続くものです。まずは、長期にわたって賃貸需要が期待できるアパートを建てる・購入することが肝心です。周辺環境やエリアの開発計画などをリサーチし、そのうえでできるだけ長くニーズを満たせるアパート経営を行いましょう。

時代に応じた、あるいは時代を先読みしたアパートの計画も大切になってきます。今後どのような世帯が増えそうか、どういった間取りや設備の需要が高まりそうか、予想することも必要です。

一定の現金は残してローンを利用する

老後には、病気になったり、介護が必要になったりして、急にまとまった医療費が必要になることも想定されます。自己資金がないと、いざという時に非常に困ってしまうでしょう。ローンを利用して、一定の現金を残しておくことが老後の生活では重要です。

ローンの借り入れでは、基本的には団体信用生命保険に加入することになります。金融機関にもよりますが、万が一の時にはローンの残債が免除されるため、残されたご家族に返済の負担をかけずに済みます。

管理を委託して負担を軽減する

不労所得という言葉とセットになりやすい賃貸経営ですが、実際にはオーナーとしての仕事が幅広く存在します。代表的なものが、入居者の募集や共有部分の清掃、クレーム対応、契約手続きなどです。

老後の体力的な負担を軽減するには、管理会社への委託がおすすめです。委託料は家賃の5～6％程度が相場です。

空室・家賃滞納を防ぐ

空室・家賃滞納の問題が常態化すると賃貸経営は成り立ちません。複数戸があるとリスク分散はしやすいものの、空室がかなり多い場合、収入よりも支出のほうが大きくなってしまいます。

空室や家賃滞納への対策としては、家賃を自動引き落としにするほか、ニーズに合ったリフォームや定期的な修繕をすることが大事です。問題の発生時には、初期段階で手を打ち、早期に改善を図ることがカギとなります。

出口戦略を考えておく

定年後の年齢でアパート経営を行う場合には、事前に出口戦略を検討して、計画に織り込んでおくことが肝心です。例えば、何年後にいくらで譲渡するのか、後継者を立てるのか、といったことも念頭に置いておく必要があります。

配偶者や子どもにアパート経営を引き継ぎたいと考えている場合には、家族にもしっかりと情報共有をしたうえで、了承を取っておきましょう。

複数企業のプランを比較する

アパート経営とひと口にいっても、規模や方法はさまざまです。1社からの提案だけで決めずに、複数社の建築プランを比較検討することで、自分にとっての理想の形を見つけやすくなります。

また、相見積もりを取ることには、適正な投資額かどうかを判断しやすくなる、というメリットもあります。

専門家の情報やノウハウを活用する

資金計画やメンテナンスなど、多方面から知識を身に付けたうえで、不動産投資や賃貸経営に詳しい不動産会社の情報とノウハウを活用することも大事です。

市場全体の動向や物件のチェックポイントに関しての有益な情報がもらえたり、経営を始めてからの課題に対する助言も受けられたりします。さらに、賃貸管理業務の実績が豊富なところには、物件の管理についても委託可能です。

まとめ

アパート経営は、老後の資金対策の選択肢としては比較的手堅く、また資産として子どもなどに引き継げます。

ただし、安定的に家賃収入を得ていくには、知識やノウハウ、将来に向けたリスクヘッジが必要になってきます。初めてアパート経営に取り組む時には、賃貸管理へのノウハウを持つ不動産会社に相談すると安心です。管理を委託することで、身体的・精神的な負担も軽くできるでしょう。

一誠商事では、投資不動産の選定から運営までトータルでサポートが可能です。アパート賃貸管理業務の実績も豊富なため、これからアパート経営を始めようとお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。