不動産を兄弟で相続！実家や土地を分ける方法や注意点は？

兄弟がいる場合の不動産相続

両親が亡くなって相続人が兄弟の場合、相続財産は兄弟が共有している状態で引き継ぎます。共有の持分割合は法定相続割合となるため、兄弟が2人なら2分の1ずつ、兄弟が3人なら3分の1ずつ財産を共有していることになり、これは不動産でも同じです。

しかし、土地や家屋などの不動産を兄弟で共有していると、以下のような問題が起こります。

• 2次相続や3次相続で共有者がどんどん増える可能性がある
• 共有する不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要になる

もう誰も住んでいない実家や管理できない土地などを売却しようと思っても、共有者の誰か1人でも反対すれば売却はできません。

兄弟の子どもの代の2次相続、兄弟の孫の代の3次相続によって共有者が増えた場合、共有者全員の同意を得ることはさらに難しくなるでしょう。結果、不動産を売却できなくなってしまう可能性もあります。

共有者を増やさないためにも、不動産相続は共有したままではなく、兄弟間で話し合いのうえ適切な分け方をすることが大切です。

相続不動産を兄弟で分ける5つの方法

相続不動産を兄弟で分ける方法としては、以下の5つがあります。

• 遺産分割協議
• 相続放棄
• 代償分割
• 換価分割
• 分筆による現物分割

それぞれ詳しく解説していきましょう。

遺産分割協議

遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分け方を話し合って決めるものです。遺言がないまま親が亡くなった時や、遺言の内容に問題がある場合などに任意で行われ、期限は特にありません。相続人同士の都合に合わせて進めやすい方法といえます。

ただし、相続税が発生する場合は、相続税の納税期限が相続開始を知った日の翌日より10ヵ月以内と定められているため、遺産分割協議も10ヵ月以内に終わらせましょう。

遺産分割協議で合意した内容は、遺産分割協議書にまとめる必要があります。遺産分割協議書は、相続した土地の名義変更などに必要な正式な書類であるため、司法書士や行政書士などの専門家に作成を依頼しましょう。費用の目安は遺産総額の0.5％～1％ほどです。

相続放棄

相続放棄とは、相続の権利や義務を一切受け継がず、放棄するというものです。亡くなった親に借金があったり被相続人の財産負債が大きかったりした時に、相続放棄を選択すれば一切の債務を免れることができます。

いわゆる負の遺産相続においてよく選択される方法ですが、さまざまな事情で兄弟1人に遺産を寄せたい場合にも選ばれる方法です。メリットとしては以下のようなものが挙げられるでしょう。

• 手続きが簡便
• 費用が安い
• 単独で行える

相続放棄の手続きは「相続放棄の申述書」を作成して家庭裁判所に提出するだけで、費用も3,000円程度で済みます。遺産分割協議のように何度も話し合いを繰り返す必要もありません。ただし、相続放棄は相続の開始を知った時から3ヵ月以内に行わなければならないため、期限に注意しましょう。

代償分割

代償分割とは、一部の兄弟が多くの財産を相続し不公平が生じた場合に、ほかの兄弟に相応のお金（代償金）を支払って調整するものです。

例えば、2,000万円の価値がある不動産を兄弟2人で相続したとします。兄が不動産を取得した場合、兄は弟に1,000万円の代償金を支払うというのが代償分割のやり方です。

お金を支払う人に相応の現金がないと実行できませんが、比較的公平に財産を分割できるため、兄弟間の不平・不満を小さくしてスムーズに相続が完了するでしょう。

代償分割は、長男が実家の不動産を継ぐ場合や、事業承継で事業にかかわる財産をまとめて後継者に継がせたい場合などによく利用されます。

換価分割

換価分割は、相続不動産を売却し、得た現金を兄弟で分け合うというものです。もう住んでいない実家や遠方の土地など、不要な不動産を相続した場合によく選ばれます。

代償分割では不動産の評価額に関して争いが発生することもありますが、換価分割はシンプルに売却額を分割するため、兄弟間で最も不公平がない方法です。相続人の誰にも資力がない場合においても、選択しやすい方法といえるでしょう。

ただし、兄弟のうち誰かが住みたい場合や、必要としている不動産の場合は売却できないため、兄弟間での認識の確認が必要です。

分筆による現物分割

分筆とは「土地を切る」（1つの土地を複数の土地に分けて登記する）ことを意味します。
分筆による現物分割とは、不動産を物理的に分け合う方法のことで、主に利用価値のある広い土地を分割する時に選択されます。

例えば、「都市部の利便性の高い土地を相続し、売るのがもったいない」などであれば、兄弟で分筆するという選択肢を検討してもいいでしょう。また、「100坪の広い土地を相続した」などの場合も、兄弟2人で分筆しても50坪ずつになるため、十分利用価値があるといえます。

このように、利用価値のある土地を分筆すれば、相続人それぞれで土地を活用することができます。ただし、分筆によって土地の価値が落ちるリスクがあることも覚えておきましょう。

「換価分割」や「分筆による現物分割」するなら知っておいてほしい注意点

相続不動産を兄弟で分ける際に、「換価分割」や「分筆による現物分割」を検討しているのであれば、いくつか把握しておかなければならない注意点があります。簡単に解説していきましょう。

相続不動産を換価分割する場合

相続不動産を売却して現金を分け合う換価分割をする場合、以下の点を念頭に置いておきましょう。

• 最低売却価格を決めておく
• 窓口役を決めておき、謝礼も考える
• 譲渡所得が発生する可能性がある

換価分割の場合、相続不動産を共有状態で売却します。この時、兄弟間で売却価格の判断が異なることも珍しくありません。共有者全員の同意がないと売却できないため、あらかじめ最低売却価格を決めておきましょう。

最低売却価格を決める方法としては、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を参考にするのがおすすめです。

また、売却にともない、不動産会社や司法書士などとやり取りをする人物を窓口役として1人決めておきましょう。外部関係者が「誰に連絡すればいいのかわからない」ということがなくなり、スムーズに売却を進められます。

ただし、窓口役は手間や苦労が多く、損をしやすい役回りでもあります。あとで揉めないためにも、きちんと謝礼を考えておくことが大切です。

さらに、売却により譲渡所得が発生した場合、税金の支払いが必要になることもあります。税金が課されるかどうかは、譲渡所得の金額や相続した不動産の所有期間などによって変わるため、その点も注意しましょう。

相続不動産を分筆する場合

相続した不動産（土地）の分筆は単純なものではなく、以下のようにいくつか注意が必要です。

• 境界確定が必須
• 接道義務を満たす必要がある
• 切り方によっては平等にならない可能性がある

土地の分筆登記を行う場合は境界確定が必須です。土地の境界には「民々境界」（隣接する民間が所有している民有地との境界）と、「官民境界」（道路や水路など役所が所有している官有地との境界）があります。

それぞれ隣接する土地の所有者や都道府県（市区町村）との合意が必要なため、合意が得られなかったり所有者が多かったりすると、時間やコストがかかることもあります。

また、分筆の際には接道義務にも注意を払いましょう。接道義務とは、幅4m以上の道路に間口が2m以上接していないと建物が建てられないというものです。分筆するならそれぞれの土地がきちんと接道義務を満たすようにしなければなりません。

上記のようなことを考慮して分筆した結果、土地の価格が変わったり使い勝手が悪くなったり、公平でなくなったりしてしまうこともあり得ます。分筆する際は土地家屋調査士に依頼し、兄弟間で慎重に検討しながら進めましょう。

不動産相続でお困りの方は不動産会社にご相談ください

不動産の相続にはさまざまな方法があります。売却も検討しているのであれば、どのくらいの価格になるのか知ってから相続方法を決めたいというケースもあるでしょう。

一誠商事は、創業51年の茨城県南・県央から東京エリアまで独自のネットワークを展開する地域密着型の不動産会社です。相続の専門である「相続支援コンサルタント」が不動産相続に関するお困りごと全般に丁寧に対応させていただきます。

また、不動産の無料査定も可能です。気になる方は、一誠商事にぜひお気軽にご相談ください。

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まとめ

不動産を兄弟で相続した時に、不平・不満から揉め事が起こるケースは少なくありません。円満に相続を完了するためにも、互いに譲り合い、今回紹介した相続方法のなかから、それぞれにとって一番良いと思える方法を選択しましょう。

一誠商事には、不動産相続の相談に対して適切なアドバイスを行う専門家が在籍しています。不動産相続に関してお悩みの方、兄弟間で意見が合わず困っている方、相続の流れや手続きを知りたい方は、まずはお気軽にお問い合わせください。