金利上昇が不動産投資に与えるリスク・影響を解説！リスクを抑えた投資のコツも

不動産投資をするなら金利の上昇に要注意

不動産投資では、金利の動向が投資収益に大きな影響を与えます。特に金利上昇時にはローン返済の負担が増すため、適切な対策を講じることが重要です。

不動産投資ローンを利用する際、金利タイプには大きく分けて2種類があります。それぞれの特徴を理解し、自身の投資スタイルに合った選択をしましょう。

不動産投資ローンを利用する際、金利タイプには大きく分けて2種類があります。それぞれの特徴を理解し、自身の投資スタイルに合った選択をしましょう。

金利タイプ	概要
変動金利	基準金利の変動にともない、半年に1回のペースで適用金利が見直されるタイプ
固定金利	借入期間中は金利が変動しないタイプ

一般に、ローンを組む際は金利が低い傾向にある「変動金利タイプ」を利用するケースが多く見られます。しかし、このタイプは金利が上昇した場合の影響を受けやすいとされているので、注意が必要です。
マンション投資における不動産投資ローンの詳細や審査項目などについては、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション投資における「不動産投資ローン」とは？主な審査項目や審査に通るコツも解説

金利が上昇する原因

ローンを受ける際の金利は、金融市場における資金の需給バランスによって変動します。資金を借りたい人と貸したい人のバランスで、金利が上下する仕組みです。金利が変化する要因として挙げられるのは、景気、物価、為替相場の3つです。

例えば、好景気になった場合、個人消費の増大にともない、企業が設備投資などに注力するので資金需要が増し、結果的に金利が上昇するとされています。

また、インフレが進むと、金利を引き上げて市場の過熱を抑えようとする動きが出てきますし、円安になると海外からの輸入コストが上昇して物価上昇を招くため、それに対応して金利が上がることがあります。

なお、2024年3月に、日本銀行はマイナス金利政策を解除し、政策金利の利上げを実施しています。政策金利の利上げが続けば、金融機関の基準金利が引き上げられ、不動産投資ローンの適用金利に影響する可能性もあるでしょう。

金利上昇が不動産投資に与えるリスク・影響

次に、金利上昇が不動産投資に与えるさまざまな影響やリスクについて、詳しく解説します。

ローン返済の負担が増える

金利が上昇すると、毎月のローン返済額が増額し、投資家の負担が増えます。不動産投資ローンは、個人が居住物件を取得する際に利用する「住宅ローン」に比べて金利が高めに設定されており、金利上昇の影響を受けやすい点に注意が必要です。

金利が少しでも上昇すると、ローン返済の負担が大きく増えるおそれがあるので留意しておきましょう。例えば、金利が1％上昇するだけで、毎月の返済額が数万円単位で増えるケースもあります。金利が上昇した場合を想定して、綿密な返済シミュレーションを行うことが大切です。

不動産価格の下落を招く

一般に、金利が上昇すると、不動産価格は下落しやすくなります。これは前述のとおり、金利が上昇するとローンの基準金利も上がる傾向にあり、借入コストの増加から不動産を購入する人が減るためです。

ただし、金利の上昇を見越した駆け込み購入などにより、不動産の価格が一時的に上昇するケースもあることに注意しましょう。投資におけるリスクを減らすには、不動産価格の動向を細かくチェックすることが不可欠です。

金利上昇リスクを抑えて不動産投資を行うコツ6つ

ここからは、金利上昇リスクを抑えて不動産投資を行うためのコツを6つ紹介します。

固定金利タイプのローンを借り入れる

金利上昇によるリスクを抑えるには、変動金利タイプのローンではなく、固定金利タイプのローンを選ぶ方法があります。固定金利タイプの種類は、次の2つです。

• 全期間固定金利型：返済期間中の金利が全期間変わらないことが特徴のローン
• 固定期間選択型：5年や10年などの一定期間中は金利が固定され、その期間を終えると、固定期間選択型もしくは変動金利タイプを選べるローン

なお、利上げが公表されると、固定金利タイプの利率も高く設定される傾向にあります。ローンの新規借り入れや、借り換えを検討しているなら、早めに金融機関へ相談するとよいでしょう。

金融機関のルールを確認する

変動金利タイプのローンで借り入れする場合、金融機関ごとのルールを確認することが大切です。特に、5年ルールと1.25倍ルールを理解しておきましょう。

変動金利のローンでは、半年ごとに金利が見直されますが、5年ルールが適用される場合、金利が上昇しても5年間は毎月の返済額が据え置きとなります。
ただし、据え置かれた金利上昇分は元本に加算されるため、5年後に返済額が増える可能性がある点に注意が必要です。

一方、1.25倍ルールとは、6年目以降に返済額が増える時も、125％の金額を上限とする仕組みを指します。つまり、5年ルール適用後も、返済額が急激に増えないようにする趣旨です。例えば、毎月のローン返済額が10万円の場合、利上げによって増額しても12万5,000円が上限となります。

頭金を多めに用意する

不動産投資ローンの借り入れにあたり、頭金を多く用意しておけば、借入額の減少とともに利息負担が減るので、結果として金利上昇のリスクを抑えることにつながります。

一般的に、頭金の目安は物件価格の1～2割ほどとされています。例えば、物件価格が2,000万円の場合、必要な頭金の目安は200～400万円です。

綿密な収支シミュレーションを行いたい方は、不動産投資のサポート実績が豊富な不動産会社に相談してみるのがおすすめです。

不動産投資の自己資金の目安はいくら？金額別の物件例や資金を抑える方法も解説

繰り上げ返済を行う

金利が上昇した場合、ローンの一部もしくは全額を前倒しで返す「繰り上げ返済」を行うことで、毎月のローン返済の負担を軽減できます。繰り上げ返済のタイプとして、以下の2つが挙げられます。

金利タイプ	概要
期間短縮型	毎月の返済額は据え置きのまま、残りの返済期間を短くする方法
返済額軽減型	残りの返済期間は据え置きのまま、毎月の返済額を減らす方法

期間短縮型は最終的に支払う利息の総額を減らせる点が、また返済額軽減型は毎月の返済負担を軽減できる点が、それぞれメリットです。

繰り上げ返済のタイプごとの特徴を踏まえて、自身の投資スタイルに合ったものを選びましょう。

期間短縮型は最終的に支払う利息の総額を減らせる点が、また返済額軽減型は毎月の返済負担を軽減できる点が、それぞれメリットです。

繰り上げ返済のタイプごとの特徴を踏まえて、自身の投資スタイルに合ったものを選びましょう。

ローンを借り換える

不動産投資ローンを別のローンへと借り換えることで、返済負担を減らせるケースがあります。ただし、すでに融資してくれている金融機関との関係が悪化する可能性がある点には注意が必要です。追加融資などを受けたいと思っている場合は、慎重に判断しましょう。

また、借り換える際は、手数料のほか、登記手続きを依頼する場合の司法書士報酬などのコストがかかります。ローン返済期間や残高も踏まえたうえで、借り換えを検討することが重要です。

なお、不動産会社によっては、ローンの見直しに関する相談もできるので、問い合わせてみるとよいでしょう。

不動産を売却する

場合によっては、投資不動産を売却して、ローンの完済を目指す方法も採れます。とはいえ、ローンの残債が売却額よりも多い場合は、自己資金で補填しなければなりません。

万一の際に、売却の出口戦略を取れるようにするためにも、駅の近郊や築浅といった、収益性や資産価値の高い不動産に投資することが大切です。

まとめ

金利が上昇することで、不動産投資におけるローン返済の負担が増えたり、不動産価格が下がったりするリスクがあります。このようなリスクを抑えるには、固定金利タイプのローンの借り入れや繰り上げ返済、ローンの借り換えといった方法を検討するのがおすすめです。

不動産投資における最適な方法や改善策について知りたいという方は、ぜひ一誠商事までご相談ください。ローン条件の最適化に向けたご支援はもちろん、収支改善に関する戦略提案や賃貸管理システムによるサポートなど、さまざまなご支援が可能です。

また、最新の動向を踏まえたうえで、オーナーの投資目標に見合った物件のご紹介などもできますので、まずはお気軽にお問い合わせください。