二世帯住宅の賃貸経営は「完全分離型」で！メリット・デメリットや注意点も

賃貸経営をするなら「完全分離型二世帯住宅」がおすすめ

二世帯住宅を購入・建築する場合、自宅と賃貸住宅が一緒になっている「賃貸併用住宅」として不動産経営を行い、家賃収入を得ることが可能です。
ただし、二世帯住宅といっても大きく3つのタイプに分かれており、賃貸経営に向いているのは、このうち「完全分離型」のタイプです。

以下では、二世帯住宅のタイプごとの特徴をまとめました。

タイプ	特徴
完全分離型	世帯ごとの生活空間が完全に分かれており、プライバシーを確保できる
一部共有型	玄関やリビング、浴室など一部を共有しており、他人と暮らす住宅には適していない
完全共有型	私室以外のスペースを共有しており、他人と暮らす住宅には向かないが、建築コストを抑えられる利点はある

上表のとおり、二世帯住宅のタイプごとに特徴が大きく異なります。賃貸経営を視野に入れて二世帯住宅の購入・建築を検討する際は、このようなタイプごとの違いに留意しておくとよいでしょう。

二世帯住宅で賃貸経営を行うメリット3つ

次に、二世帯住宅で賃貸経営を行うメリットを3つ紹介します。

ローン返済の負担を減らせる

賃貸経営によって得た家賃収入から管理費や税金などの諸経費を差し引いて、余剰分があれば、それを自宅の住宅ローン返済に充てることが可能です。借主側から毎月一定の収入を得られるため、ローン返済の計画も立てやすくなるでしょう。

また、必要に応じて生活費の補填に使ったり、老後資金の貯蓄に回したりもできます。

家族構成に合わせて有効活用できる

自身や家族のライフステージの変化にともない家族構成が変わっても、住宅の居住スペースを有効活用できるメリットがあります。

例えば、親との将来的な同居などを見据えている場合も、実際に同居をスタートさせるまでは、空いている世帯の住宅を賃貸として利用可能です。このように、賃貸経営を行える二世帯住宅を所有することで、家族構成の変化にも柔軟かつ臨機応変に対応できます。

相続税対策になる

賃貸併用の二世帯住宅で相続が発生した場合、小規模住宅用地の特例が適用されるのもメリットです。この特例により、一定の条件下において、相続税の評価額が減額されます。

例を挙げると、被相続人が住んでいた特定居住用宅地に対しては、330平方メートルを限度面積として、評価額が80％減額されます。

また、被相続人が貸していた貸付事業用宅地に対しては、200平方メートルを限度面積として評価額が50％減額されるため、相続税対策として活用できるでしょう。

参考：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

二世帯住宅で賃貸経営を行うデメリット

二世帯住宅で賃貸経営を行うことには、デメリットもあります。メリットと併せて把握することで、より安定性の高い賃貸経営を実現しやすくなるでしょう。

将来的な売却のハードルが上がる

賃貸経営に適している完全分離型の二世帯住宅は、一般的な住宅に比べると需要が少ない傾向にあるため、将来売却したいという時のハードルが上がります。

そこで、基本的には売却するのではなく、長く安定的に賃貸収入を得ることを目的にしたほうがよいでしょう。ただし、賃貸経営向きの物件を探している不動産投資家などに売却できるケースもあります。

管理の手間が発生する

住宅を貸し出す際は、建物の維持管理はもちろん、さまざまな業務の負担がかかることに留意が必要です。具体的な業務として、入居者の募集や賃貸契約締結、家賃徴収などが挙げられます。

オーナーの負担を減らしたいなら、不動産会社に管理を委託するのも手です。不動産会社に依頼すれば、これらの業務の全部または一部をサポートしてもらえるので、管理の手間が大きく減り、本業にも支障を来しません。

二世帯住宅を賃貸経営するうえで知っておきたい注意点

ここからは、二世帯住宅を賃貸経営するうえで知っておきたい注意点について解説します。

自宅部分の床面積を50％以上確保する

二世帯住宅で住宅ローンの融資を受けるには、自宅部分の床面積を住宅全体の50％以上確保する必要があります。もしも賃貸部分の床面積が50％以上の場合、受けられる融資は不動産投資ローンです。

不動産投資ローンの金利は住宅ローンに比べて高めに設定されているケースが多く、ローン返済の負担が大きくなりやすいので注意しましょう。

また、住宅ローンを受けられる時は、減税制度を適用できる可能性があるので、この点からも自宅部分の床面積をしっかりとチェックしておくことが大切です。住宅ローン減税のポイントや手続き方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

2024年の住宅ローン減税で何が変わる？活用時の注意点や手続き方法も解説

立地・賃貸ニーズを確認する

賃貸経営の安定性を高めるためには、二世帯住宅の立地や賃貸ニーズを確認しておくことが大切です。例えば、学校やスーパーマーケットなどが近くにある立地の場合、ファミリー層の賃貸ニーズが見込まれるでしょう。

好立地かつ高需要の賃貸併用住宅を所有することで、空室リスクの低下にもつながります。

収支をシミュレーションする

家賃収入と支出のバランスが取れているのか、具体的な収支をシミュレーションすることで、賃貸経営の安定性を客観的にチェックできます。

具体例を挙げると、支出にはローン返済額のほかに、損害保険料や固定資産税、修繕費などが含まれます。これらの費用を含めて、より正確に収支シミュレーションをしたければ、不動産会社に相談してみましょう。

なお、賃貸経営の利回りや種類別の計算方法について知りたい方は、ぜひ以下の記事をご参照ください。

賃貸経営の利回りとは？種類別の計算方法や、高い利回りを得るコツなども解説

防音性をチェックする

完全分離型の二世帯住宅であっても、ほかの家族の生活音が聞こえてくる可能性はあります。家を建てるのか、建て売り物件を購入するのかを問わず、防音対策についてはしっかりとチェックしておきたいところです。

具体的には、以下のような内容を確認することをおすすめします。

• 壁・ドアなどに防音素材が使われているか
• 音が響かないように間取りが工夫されているか

これらの内容をチェックしておくことで、住み心地の良い二世帯住宅を手に入れられるでしょう。

まとめ

二世帯住宅で賃貸経営を行うメリットとして、ローン返済の負担を減らせたり、家族構成に合わせて有効活用できたりすることが挙げられます。ただし、賃貸経営の安定性を高めるために、「立地・賃貸ニーズを確認する」「収支をシミュレーションする」といったポイントは押さえておきましょう。

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