宅地の評価方法は？相続税の減額につながる土地の特徴などを解説

宅地の評価方法は大きく分けて2つ

宅地の評価方法は、「路線価方式」と「倍率方式」に大別されます。

路線価が定められている地域の宅地は路線価方式、路線価が定められていない地域の宅地は倍率方式によって評価します。ここでは、各方式の概要を確認しましょう。

参考：土地家屋の評価｜国税庁

路線価方式

そもそも路線価とは、路線つまり道路に面した標準的な宅地の、1平方メートル当たりの価額のことです。毎年1月1日時点の価額を、路線価図として国税庁が公表しています。

路線価方式で宅地を評価する際の計算式は、「路線価×宅地の面積」です。

ただし、路線価は土地の形状や位置などに応じた補正を行う必要があります。各種補正の内容については、次章「宅地の評価に適用される各種補正」で解説します。

参考：路線価図・評価倍率表｜国税庁

倍率方式

倍率方式で宅地を評価する際の計算式は、「固定資産税評価額×倍率」です。倍率についても、評価倍率表として国税庁が公表しています。

固定資産税評価額に関しては、固定資産税の納税通知書とともに送付される「課税明細書」で確認可能です。

参考：路線価図・評価倍率表｜国税庁

宅地の評価に適用される各種補正

宅地の路線価方式の評価では、その土地特有の補正を加味します。補正にはいろいろな種類があり、代表例は以下のとおりです。

減額補正	·奥行価格補正 ·間口狭小補正 ·不整形地補正 ·がけ地補正 · 規模格差補正
増額補正	·側方路線影響加算 · 二方路線影響加算

奥行価格補正

奥行価格補正は、一般的な土地と比べて奥行きが長い、または短い場合に行う減額補正です。同じ面積の土地でも、奥行きが極端に長い・短い土地は使い勝手が悪いため、評価が下がります。

具体的な補正率は、奥行きの長さによって違いがあります。

参考：付表1（奥行価格補正率表）｜国税庁

間口狭小補正

間口狭小補正は、道路に接している土地の間口が狭い場合に行う減額補正です。間口が狭いと、道路と土地の行き来が不便であるため、評価が下がります。

なお、間口の幅が狭く奥行きも長いケースでは、「奥行長大補正」が適用されます。

参考：付表6（間口狭小補正率表）、付表7（奥行長大補正率表）｜国税庁

不整形地補正

不整形地補正は、土地の形状がいびつな場合に適用されるものです。正方形や長方形の整形地に対し、三角形やL字型、境界がギザギザの土地などを不整形地と呼びます。

不整形地は、建物を建てるうえで制約があるなど、利用価値が低いと評価されます。

参考：付表5（不整形地補正率表）｜国税庁

がけ地補正

がけ地補正は、通常の用途に利用できない「がけ地」部分が含まれる土地に適用されるものです。建物を建てやすい平坦な土地と比べて、評価を減額します。

日照時間の影響を考慮するため、がけ地部分の方位によって補正率が変わるのが特徴です。

参考：付表8（がけ地補正率表）｜国税庁

規模格差補正

「地積規模の大きな宅地」とみなされるなら、規模格差補正によって評価を減額できます。

地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏なら500平方メートル以上、三大都市圏以外なら1,000平方メートル以上の面積がある宅地のことです。

参考：地積規模の大きな宅地の評価｜国税庁

側方路線影響加算

側方路線影響加算は、土地の正面と側面が道路に接している場合に適用される増額補正です。複数の道路に接していることで、利便性が良い土地だと評価されます。

具体的には、交差点の角にある「角地」や、道路の曲がり角の内側にある「準角地」が対象となります。

参考：付表2（側方路線影響加算率表）｜国税庁

二方路線影響加算

二方路線影響加算は、土地の正面と裏面の両方に道路がある（＝土地が2つの道路で挟まれている）場合に行う増額補正です。

なお、先述した側方路線影響加算や二方路線影響加算の評価方法をもとに、三方路線影響加算や四方路線影響加算を適用するケースもあります。

参考：付表3（二方路線影響加算率表）｜国税庁

参考：三方又は四方が路線に接する宅地の評価｜国税庁

宅地評価のその他の減額要素

宅地の評価は、賃貸借に関する権利関係によっても調整されます。

例えば、宅地を貸している場合、自分では自由に利用できないため、評価額が下がります。また、「小規模宅地等の特例」によって減額されるケースもあります。

ケース別に、以下で詳しく見ていきましょう。

貸宅地の場合

他人（借主）に宅地を貸していて、借主がそこに建物を建てている場合は、「貸宅地」に該当します。

貸宅地の評価額を求める計算式は、「自用地評価額×（1－借地権割合）」です。

自用地評価額とは、対象の土地を自分で利用する場合の評価額のことを指します。また、借地権割合とは、一つの土地に地主の権利（底地権）と借主の権利（借地権）の両方の権利が発生している時の、借地権の価格割合を示す指標です。

借地権割合は、路線価図や評価倍率表に記載されています。

参考：貸宅地の評価｜国税庁
参考：路線価図・評価倍率表｜国税庁

貸家建付地の場合

自分の宅地に賃貸目的の建物を建てたうえで、借主に建物を貸している場合は、「貸家建付地」に該当します。

貸家建付地の評価額を求める計算式は、以下のとおりです。

• 賃貸戸建て住宅の場合：自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合）
• 賃貸アパートや賃貸マンションの場合：自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

借家権割合は、全国一律で30％とされています。

また、賃貸割合とは、部屋を貸し出している割合のことです。満室を100％とし、空室がある場合はその分を差し引いた割合で計算します。

参考：貸家建付地の評価｜国税庁

小規模宅地等の場合

相続した宅地が、被相続人などの居住用または事業用として使われていた場合に、評価額から一定割合を減額する特例を「小規模宅地等の特例」といいます。

評価額の減額割合は最大80％で、宅地の種類によって限度面積が定められています。例えば、居住用の宅地は「特定居住用宅地等」に該当し、330平方メートルを限度面積として評価額は80％減額可能です。

ただし、小規模宅地等の特例を利用するためには、細かい要件をクリアしなければなりません。

参考：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

小規模宅地等の特例について詳しくは以下の記事をご覧ください。

自宅を相続したら税金はかかる？相続税を減額できる特例とその適用条件

まとめ

宅地は、路線価方式または倍率方式で評価するのが基本です。そのうえで、宅地の形状や位置などによって、奥行価格補正などの減額補正や、側方路線影響加算などの増額補正をします。

さらに、貸宅地や貸家建付地に該当する場合は、自身での利用に制限があるため、宅地の評価が下がります。このように、宅地はさまざまな観点から評価されることを押さえておきましょう。

茨城県つくば市に本社を置く「一誠商事」では、土地の評価に関することのほか、相続の事前の対策から事後の対応まで、相続の専門家が幅広い相談を承っています。不動産相続に関して少しでも気になることがあれば、ぜひお気軽にお問い合わせください。