アパート経営は30年後を見据えることが大切！長期経営のポイントや出口戦略を解説

30年後に起こり得るアパート経営の3つのリスク

まずは、アパート経営を始めてから30年ほど経過するうちに生じる可能性のあるリスクについて、代表的なものを3つ挙げ解説します。

アパート経営におけるリスクについては、以下の記事でも解説していますので、併せてぜひご覧ください。

アパート経営の失敗につながるリスクには何がある？具体例と回避方法を解説

周辺環境が変化する

アパート経営の開始から30年ほど経過すると、最寄り駅の移転や大規模開発、大学・企業の移転や撤退など、物件の周辺環境が大きく変化していてもおかしくありません。

そうした環境の変化で人の流れは変わり、賃貸需要にも影響をおよぼすおそれがあります。たとえ現時点で需要があっても、30年後の周辺環境の影響で立地条件が不利になるケースもあるでしょう。

したがって、アパート経営を始める際は、周辺の開発計画や環境変化の要因がないか、できる限りで事前にチェックしておくことが大切です。

建物の老朽化や大規模修繕が発生する

アパートは建築から30年も経過すると老朽化が進んでいる可能性が高く、大規模な修繕が発生した場合、かかる費用は高額になることが予想されます。修繕工事やその下準備としては、外壁の塗装や屋根の補修、設備の取り換え、給排水管の点検などが挙げられます。

大規模な修繕では、工事費用が高額になりやすいだけでなく、工事の実施時期次第では人件費や修繕に要する資材費、燃料費の高騰など、想定外の事態が発生する場合も少なくありません。そのため、事前に修繕費を積み立てておくなどの備えが重要です。

空室リスクが上がる

アパートの老朽化や設備の劣化は、入居率の低下による空室リスクを招くおそれもあります。

築年数が経過したアパートは、賃貸需要の変化などの要因から新しいアパートに比べて競争率が低下し、退去者が出た場合に次の入居者が見つかりにくくなります。加えて、耐震性の面からも、築年数が古くなったアパートは避けられやすい点に注意が必要です。

アパート経営を30年後も安定的に継続するための4つのポイント

続いて、前述のリスクを避け、30年後も安定したアパート経営を続けるために心がけると良いポイントについて解説します。

将来的にも賃貸需要が見込める立地を選ぶ

アパート経営を始める際は、現在だけでなく将来的にも賃貸需要が期待できる立地を選ぶことが大切です。

例えば、最寄り駅から徒歩10分圏内のエリアや住宅街、周辺に商業施設や医療機関などが充実しているエリアが該当します。これらの条件に当てはまる立地の良い場所は、築年数が経過したアパートでも入居者のニーズが高いのが特徴です。

今後人口が減少するにつれ、アパートの供給過多が予想されることから、立地条件の重要度はさらに高くなると考えられます。年月の経過によって変化する要素と、そうでない要素とをしっかり見極めることが重要です。

災害リスクを考慮した立地を選ぶ

立地選びでは、災害リスクの低さに注目することも欠かせません。

土地選びの段階からハザードマップなどを確認し、災害リスクがどのくらいあるかを考慮しながら前述の立地条件と併せて検討することが大切です。災害リスク自体を避けることは難しくても、被害を最小限に抑えやすくなります。

また、災害が発生し被害を受けた時に補償が受けられるよう、災害保険への加入を検討しておくのもおすすめです。

自己資金を用意しておく

長期間安定したアパート経営を目指すのであれば、自己資金を多めに投入しローンの借入金をできる限り少なくするとよいでしょう。毎月のローン返済額を減らすことで利息負担も軽減できるため、月々の支出が減り、健全な経営につながります。

加えて、毎月の返済とは別にまとまった金額を返済する「繰り上げ返済」を活用することで、最初の自己資金が少なくても途中から返済負担を軽減できます。

自身も物件や入居者の管理業務に携わる

アパートの管理を管理会社に委託する際は、すべてを任せたまま放置するのではなくオーナー自身も管理に携わることが大切です。管理状況が把握できていないと、入居者の満足度や不満点などを把握できないためです。

入居者募集やクレーム対応、退去後の原状回復など、適切な管理・運営が行われているかを自身の目でこまめにチェックするよう心がけましょう。

30年後のリスクに備えて｜アパート経営の出口戦略4つ

「出口戦略」とは、賃貸経営においてはアパートやマンションなどの物件を手放す時期やその方法を考えることを指します。物件を手放すと同時に経営も終わらせる場合は、利益の確定にもつながります。

アパート経営を行う際は、事前に出口戦略について考えておくことも重要です。ここでは、アパート経営の出口戦略の例を4つ挙げ、それぞれ解説します。

アパートをそのまま売却する

物件を売却してその利益を得る方法は、物件の維持や修繕に費用をかけることなく手元の現金を増やしたい場合におすすめの選択肢です。もしアパート経営の利益が赤字になっているケースでも売却益によって相殺ができるため、損失を最小限に抑えられる可能性があります。

アパートを解体し土地を売却する

アパートの老朽化などで修繕費用が高くなるような場合は、解体し更地にした土地を売却するのがおすすめです。土地の用途の自由度が高くなるため、より高額かつ早く売却できる可能性があります。

ただし、解体を検討している時点で入居者がいる場合は、立ち退いてもらう必要がある点に留意しましょう。また、物件を解体し土地を売却するのであれば、入居者の立ち退き費用や解体費用が必要となるほか、解体によって土地の固定資産税が高くなる点も考慮することが大切です。

アパートのリフォーム・リノベーションを実施する

リフォームやリノベーションを実施すれば、30年後も継続してアパート経営を続けることが可能です。また、築年数が経過したアパートであっても、リフォーム・リノベーションによって物件としての価値を維持・向上させられる場合があります。

リフォーム・リノベーションの例としては、トイレや浴槽、キッチンなどの水回り設備の一新や間取り変更、外壁の塗り替え、防犯カメラの設置などが挙げられます。

アパートを建て替える

立地条件が優れているなど、まだ賃貸需要が期待できるのであれば、思い切ってアパートを建て替え、もう一度経営をスタートさせるのも出口戦略の一つです。時代の需要に合わせた物件に建て替えることで、入居者を確保しやすくなるだけでなく家賃設定も高くできる可能性が高まります。

建て替えの場合は建て替え費用や現時点での入居者の立ち退きといった問題が発生しやすいため、不動産管理会社や建築会社、金融機関などに相談するのもおすすめです。

まとめ

アパート経営を始めてから30年も経つと、周辺環境の変化による賃貸需要の変化や建物の老朽化にともなう大規模修繕の必要性、空室リスクの上昇などが懸念されます。健全な長期経営のためには、30年後も賃貸需要が見込める立地の見極めや自己資金の用意に加え、自身でも管理業務に携わり物件の様子をしっかりチェックすることが大切です。

併せて出口戦略についてもあらかじめ考えておくことで、いざという時にも冷静に判断ができるようになるでしょう。

一誠商事では、アパートやマンションを経営するオーナーを対象に、経営に関する相談を承っています。賃貸管理のサポートも行っているほか、経営に役立つ情報を得られるセミナーも随時開催しています。

アパート経営を検討している方、現在すでに経営をしておりサポートを受けたいと考えている方は、ぜひお気軽にお問い合せください。