マンション経営におけるリスクとは？リスクを避け成功につなげるための対策方法も

マンション経営における代表的なリスク6つ

まずは、マンション経営において生じる可能性がある代表的なリスクを6つ解説します。

なお、以下の記事ではアパート経営におけるリスクを紹介しています。アパート経営も検討されている方は、以下の記事もぜひご覧ください。

アパート経営の失敗につながるリスクには何がある？具体例と回避方法を解説

空室の発生

マンション経営には、入居者が何らかの理由で退去してしまう、もしくは募集しても入居者が集まらないなどで「空室」が発生するリスクがあります。空室が出てしまうと、その分の家賃は得られなくなるため、収入が下がってしまう恐れがあるでしょう。

なかでもマンション経営のうち、一室のみを所有する「区分所有」の場合は空室が発生すると収入がゼロになってしまうため注意が必要です。

家賃滞納や入居者トラブル

マンション経営を始めるにあたっては、入居者の家賃滞納リスクがある点も押さえておく必要があります。

入居者が家賃を滞納すると、当然のことながら収益が悪化します。それだけでなく、家賃を滞納している入居者がいる限り、新しい入居者を募集することもできないため注意が必要です。区分マンション経営だと、入居者の家賃滞納によって収入が得られなくなった場合のリスクはより高くなるでしょう。

そのほか、ペット禁止物件でのペットの飼育や騒音、ゴミ出しのマナー違反など入居者間のトラブルが生じるケースもある点に留意する必要があります。

入居者の強制退去といった法的な手段を取るにしても、すぐには強制退去させられない上、余計な手間やコストが生じてしまう点がデメリットです。

家賃下落

物件の築年数が経過するにつれて、経年劣化などの要因から家賃は下がる傾向にあります。したがって購入、もしくは新築時の家賃のままでマンション経営を続けられるとは限らない点に留意しましょう。

物件の購入・建築前は、家賃の下落も考慮したうえで経営シミュレーションを行うことが大切です。

物件の資産価値の下落

家賃と同様、建物の経年劣化や不動産市場の変化などが要因となり、マンションの資産価値が下落する可能性があります。

例えば、築年数の経過により建物や設備の劣化・老朽化が起きる、もしくは周辺地域で競合となる新築物件が供給されるなどが要因として挙げられるでしょう。

マンションの資産価値が下がると、売却する際に損失が生じる恐れがあるため注意が必要です。

金利上昇

借入期間中に利率が変動する「変動金利」でローンを利用している場合、返済している間に金利が上昇してしまう恐れがあります。金利が上昇すると毎月の返済時の利息金額が増えることから、経営コストの増加につながります。

上昇した時に慌てずに対策を取れるよう、金融政策の最新の動向など、ローン金利の変動に影響する情報をこまめにチェックしておくことが重要です。

自然災害や火災

地震や風水害などの自然災害、火災による物件の損傷や倒壊といった災害リスクは、いつどこで起きるか予測ができないため注意すべきリスクの一つといえます。

物件が損傷・倒壊した場合は入居者が住めなくなって収入が得られなくなるだけでなく、修繕するためのコストが発生する恐れがあります。したがって、あらかじめ災害が起きる可能性も視野に入れたうえで経営計画を立てる必要があるでしょう。

効果的なマンション経営リスク対策5選

続いて、前項で紹介したリスクを回避する効果的な対策を5つ紹介します。

以下の記事では、アパート経営のリスクと対策を初心者向けに紹介しています。アパート経営もお考えの方は、ぜひご覧ください。

アパート経営は初心者でも成功する？起こり得るリスクへの対策を紹介

需要の高い立地・物件を見極める

空室リスクを避けるためには、賃貸需要が高い立地・物件を選ぶことが大切です。

例えば立地面では、交通の利便性が高いエリアか、マンションの周辺に学校や商業施設などがあるかなどをチェックするとよいでしょう。

物件の場合は、マンション経営を検討している立地の賃貸需要に合うかどうかを基準に選ぶことが重要です。例えば、学生が多い立地ならワンルーム、家族層に人気の高いエリアならファミリータイプのマンションが選択肢に入ってきます。

上記に加えて、「ペット飼育可」や「オール電化」など、ほかの競合物件との差別化を図るのも効果的です。

入居者の審査・管理をしっかり行う

家賃滞納をはじめとした入居者トラブルを回避するためには、入居予定者の審査や入居後の管理をしっかり行うことが大切です。管理会社にマンションの管理を委託する場合は、入居審査の基準を厳しくしてもらったり、管理を強化してもらったりするとよいでしょう。それに加えて、自身でも入居予定者を確認して入居の可否を判断することも重要です。

ただし、あまりにも入居基準を厳しくすると空室が発生する要因となりかねない点に留意する必要があります。

入居審査の厳格化に加えて、家賃滞納対策の一環として家賃保証会社への加入を入居の必須条件にするのもおすすめです。

マンションの防音対策・騒音トラブル回避について

利回りのみ重視するのは避ける

マンション経営において、どのくらいの収益を期待できるかを判断する指標に「利回り」があります。利回りの数値が高いほど、より多くの収益が見込めると判断できます。

ただし利回りはあくまでも予測値のため、数値を過信し過ぎないことが大切です。

物件を見極める際は利回りだけを重視するのではなく、建物の状態や間取り、周辺の状況などを考慮し総合的に判断しましょう。物件の情報に加えて、実際に訪問して状態や間取りを自分の目で確認するのもおすすめです。

無理のない資金計画を立てる

マンション経営には、土地や物件の取得をはじめとした初期費用に加えて、物件を維持するためのコストもかかります。そのため、十分な自己資金の準備も含めて無理のない範囲で資金計画を立てることが重要です。

例えば、自己資金に余裕がある場合、頭金を多めに設定するとローンの審査に通りやすくなるほか、返済負担の軽減も可能です。加えて、マンションの修繕が必要になった時にも速やかに対応できるようになります。空室リスクや金利変動リスクへの対策にもつながるでしょう。

ローンの借入額や物件の資産価値の変動、修繕費の発生時期などあらゆる要素を想定しながら資金計画を立てることが大切です。

不動産向けの損害保険に加入する

災害リスクに備えるには、マンションをはじめとした不動産向けの損害保険に加入する対策が有効です。損害保険に加入していれば、災害によって物件が損壊・倒壊した際に補償を受けることができるので、いざという時の安心につながります。

不動産向けの損害保険としては、火災保険や地震保険などが挙げられます。保険は加入するプランの内容によって補償範囲が異なる場合があるため、補償内容がより充実しているものを選ぶのがおすすめです。

マンション経営のリスクを回避し成功につなげるためのポイント

マンション経営のさまざまなリスクを回避しつつ成功につなげるためには、前述した対策を適切に実施することが大切です。加えて、信頼できる管理会社や不動産会社に管理依頼や経営に関する相談をするのも手段の一つとなるでしょう。

物件管理の質は入居者の満足度に大きく影響するため、依頼する管理会社や不動産会社を見極める際は実績や評価、実際の管理状況などを総合的に判断すべきです。

また、不動産会社にマンション経営に関する相談をするとプロの視点から適切なアドバイスを得られるため、より成功する確率を高められます。加えて、専門知識を活かして立地や地域の特性を踏まえたリスクを教えてもらえる場合もあるでしょう。

一誠商事では、マンション経営を行うオーナーを対象に、賃貸管理サポートや管理委託、各種相談などを承っています。「リスク対策を踏まえたマンション経営をしたい」「物件や入居者の管理を委託したい」と考えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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まとめ

マンション経営を行う際は、空室リスクや家賃滞納をはじめとした入居者トラブル、家賃・資産価値の下落リスク、災害リスクなどさまざまなリスクに備える必要があります。リスク回避の方法としては、立地や需要の見極め、入居者審査・管理の徹底、不動産向けの損害保険への加入などが挙げられるでしょう。

どのように対策すべきか、もしくは特定のリスクに対して効果的な対策を知りたいという場合は、信頼できる不動産会社へ相談するのがおすすめです。
一誠商事では、賃貸物件のオーナーを対象にマンション経営に関する相談を承っています。相続対策や節税対策など、マンション経営に役立つ情報が得られるセミナーも随時開催しています。

マンション経営を検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。